Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Panttaus ja eri takausmallit asunto- ja talokaupan rahoituksessa

Herkulex.fi /

Panttaus

Kun kiinteistön tai asunto-osakkeiden ostamista varten haetaan lainaa pankista, niin pankit edellyttävät ostettavan kiinteistön tai asunto-osakkeiden panttaamista. Kiinteistökaupassa tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että pankin hallintaan luovutetaan kiinteistöön kiinnitetyt panttikirjat. Ellei kiinnityksiä olen valmiina, niin kiinnitys/kiinnityksiä haetaan maanmittauslaitokselta. Kiinteisöön vahvistetut kiinnitykset ilmenevät kiinteistöä koskevasta rasitustodistuksesta. Rasitustodistuksesta ilmenee kiinnityksen euromäärä ja kiinnityksen etusija. Kiinnitys osoittaa, minkä määräisen suorituksen ja millä etusijalla pankki on oikeutettu enintään saamaan kiinteistön kauppahinnasta myöntämänsä lainan maksuun. Esimerkiksi jos kiinteistöön on vahvistettu yksi 50 000 euron kiinnitys ja lainaan on jäljellä 10 000 euroa, niin pankki on oikeutettu saamaan jäljellä olevan lainan 10 000 euron määräisen suorituksen kauppahinnasta ja pankkilainan ylittävä osa kauppahinnasta jää myyjälle. Kiinteistöön vahvistettu kiinnitys ei siis semmoisenaan osoita mitään velkaa ja maksuvelvoitetta. Pattioikeuden syntyminen edellyttää, että pankilla on todellinen saatava eli maksamatonta lainaa ja panttikirja/panttikirjat ovat pankin hallinnassa. Kun pankkilaina on kokonaan maksettu, niin pankkilla ei ole mitään kiinnityksiin perustuvaa oikeutta kiinteistön omistajalta.

Asunto-osakkeiden kaupassa osakekirja luovutetaan pankin hallintaan. Kun pankkilaina on maksettu osakekirja siirtyy osakkeiden omistajan hallintaan.

Takaus

Nykyisin rahoituslaitoksille ei riitä asuntolainan velan vakuudeksi pelkästään ostetun kiinteistön tai asunto-osakkeiden pantiksi antaminen. Rahoituslaitokset edellyttävät antamansa velan takaisin maksun varmistamiseksi lisävakuuden. Ellei asunnon ostajalla ole riittävää omarahoitusosuutta, niin tällöin yhtenä lisävakuusvaihtoentona tulee kysymykseen takaus. Takauksella tarkoitetaan sitoumusta, jolla sitoumuksen antaja (takaaja) ottaa vastatakseen velkojalle toisen henkilön (velallisen) velvoitteesta (päävelasta). Takauksen sisällöstä riippuen takaaja sitoutuu eriasteisesti kanssavelalliseksi lainaan, jota ei ole ottanut / saanut omaan käyttöönsä. Käytännössä voi siis jonkin määräisenä maksamaan toisen ottaman velan, ellei tämä itse sitä kykene maksamaan tai ellei velka tule maksetuksi kiinteistön tai asunto-osakkeiden kauppahinnasta.

Takaajan vastuista ja oikeuksista säädetään lailla takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta (takauslaki).

Tässä kirjoituksessa selvitetään minkä sisältöisiä takauksia käytetään. Millä perusteilla takaaja voi joutua suorittamaan päävelkaa ja keiltä ja missä määrin hän voi vaatia takaisin maksamaansa velkaa. Takauslain kaikkia yksityiskohtia ei ole mahdollista käsitellä.

Omavelkainen takaus

Omavelkainen takaus on takauksista sisällöltään selvästi ankarin. Tällöin takaaja vastaa päävelasta, niin kuin henkilökohtaisesti vastuussa oleva velallinen eli aivan samalla tavalla, kuin olisi itse ottanut lainan omia tarkoituksia varten. Velkoja saa omavelkaisen takauksen perusteella vaatia takaajalta suoritusta, kun päävelka on lainaehtojen mukaan erääntynyt. Selvitystä siitä, että päävelalliselta ei saada lainaa perityksi kokonaan tai edes osaksi ei tarvita, vaan maksuvaatimus voidaan esittää heti myös omavelkaiselle takaajalle. Käytännössä vaatimus esitetään kuitenkin ensin päävelalliselle. Mutta velkoja ei tarvitsen ns. virallisselvitystä päävellallisen maksukyvyttömyydestä voidakseen esittää maksuvaatimuksen myös omavelkaiselle takaajalle.

Takauslaissa on seuraavanlainen oletus, jollei takausta ole annettu omavelkaisena takauksena tai takauksen sisällöstä ole muuta sovittu, takaus katsotaan annetuksi toissijaisena takauksena. Toissijaisesta takauksesta myöhemmin.

Takauksen sisällöstä on vielä erityinen määräys yksityistakaajan suojaksi. Nimittäin yksityistakaajan luotonantajalle antama takaus on täytetakaus, jos päävelka on myönetty pääasiallisesti asunnon tai vapaa-ajan asunnon hankkimista tai kunnostamista varten ja kyseinen omaisuus on päävelan vakuutena. Suojasäännöstä johtuen yksityishenkilön antama asuntolainan takaus ei käytännössä juuri koskaan ole omavelkainen takaus. Täytetakauksesta myöhemmin.

Toissijainen takaus

Toissijaisen takauksen antanut takaaja vastaa päävelasta vain, jollei suoritusta saada velalliselta. Takaajan maksuvelvollisuus on oleellisesti suppeampi, kuin edellä kuvatulla omavelkaisella takajaalla.

Velkoja saa toissijaisen takauksen perusteella vaatia takaajalta suoritusta, kun päävelka on erääntynyt ja

  1. velalliselta ei ole päävelan perimiseksi voitu ulosmitata varoja, jotka ilmeisesti riittäisivät koko päävelan suoritukseksi;
  2. velallinen on asetettu konkurssiin;
  3. velallisen osalta on alkanut yksityishenkilön velkajärjestelystä tai yrityksen saneerauksesta annetun lain mukainen menettely taikka menettelyssä on määrätty päävelkaa koskeva väliaikainen kielto; tai
  4. velallista vastaan on viranomaisen tai tuomioistuimen päätöksellä aloitettu muu maksukyvyttömyysmenettely, joka estää päävelan perimisen ulosottotoimin.
    Jotta velkoja voi osoittaa maksuvaatimuksen toissijaiselle takaajalle, niin velan erääntymisen lisäksi velkojan tulee esittää selvitys, että päävelalliselta ei saada perittyä koko velkaa.

Täytetakaus

Asunnon hankkimiseksi tai korjaamiseksi hankitun lainan takaukset ovat lähes aina täytetakauksia. Täytetakauksen antaja vastaa päävelasta vain siltä osin kuin suoritusta ei saada päävelan vakuudeksi annetusta omaisuudesta. Käytännössä takaaja vastaa siitä osasta velkaa, joka jää maksamatta sen jälkeen, kun kiinteistö tai asunto-osakkeet on myyty ja kauppahinta on käytetty asuntolainan velan maksuun. Velkoja saa täytetakauksen perusteella vaatia takaajalta suoritusta, kun vakuus on myyty tai kun ulosotossa on todettu, että vakuuden myynnille on este. Takaajan suoritusvelvollisuus alkaa myös, jos takaaja on päävelan erääntymisen jälkeen ilmoittanut velkojalle, ettei vaadi vakuuden myyntiä. Yleisimmin tällainen tilanne syntyy niissä hyvin yleisissä tilanteissa, kun vanhemmat ovat lapsensa asuntolainan takaajina ja haluavat turvata sen, että lapsi voisi säilyttää hankkimansa asunnon, yleensä ensiasunnon. Tällaisen ilmoituksen jälkeen takaajan vastuu suhteessa rahoituslaitokseen vastaa käytännössä omavelkaisen takaajan asemaa.

Mikäli takaaja maksaa erääntyneen velan, niin hänelle siirtyy panttioikeus.

Yleistakaus

Yleistakauksen antaja vastaa myös muustakin velasta, kuin siitä, joka on määrältään ja velvoitteeltaan yksilöity takausta annettaessa. Tämän tyyppiset takaukset liittyvät käytännössä aina yritystoimintaa eli yrityksen olemassa olevien ja tulevaisuudessa syntyvien velkojen takaukseen. Yleistakauksen antajat ovat yleensä yrityksen lähipiiriin kuuluvia ja ovat jo tästä lähtökohdasta tietoisia yhtiön ulkopuolisen rahoituksen tarpeesta ja yhtiön maksukyvystä. Takaajalle ei siis käytännössä voi muodostua ennakoimattomia vastuista. Tässä kirjoituksessa ei ole tarkoituksen mukaista käsitellä yleistakausta enemmälti.

Takaajan takautumisoikeus

Mitkä ovat takaajan oikeudet sen jälkeen, kun on joutunut maksamaan päävelkaa velkojalle. Mitä vaatimuksia takaaja voi esittää ja kenelle. Ensinnäkin takaajalla on oikeus vaatia päävelalliselta eli lainan ottajalta kaikki se mitä, jonka on takaajan joutunut maksamaan. Tämä on käytännössä usein laiha lohtu, koska omavelkaista takausvastuuta luukuunottamatta päävelallisen maksukyky on jo perintämenettelyn aikaisemmissa vaiheissa todettu puutteelliseksi ja usein täysin olemattomiksi. Mikäli täytetakauksen antaja on maksanut asuntolainan tai remonttilainan, niin hänelle siirtyy rahoituslaitoksella ollut panttioikeus. Tämä tarkoittaa sitä, että takaaja on myöhemmässä kaupassa etuoikeutettu saaja, kun asunto myydään.

Takaaja voi vaati maksamansa velan suoritusta myös kanssa takaajilta. Takaajien keskinäinen vastuu on pääluvun mukaista tai sopimuksen mukaista. Takaaja voi vaatia muilta takaajilta sen osan, jonka on maksanut yli oman takausvastuunsa. Esimerkiksi jos takaajia on ollut kolme, eikä muusta takausvastuun jaosta ole sovittu ja takaaja on maksanut 30 000 euron takausvastuun kokonaisuudessaan. Tässä tapauksessa takaaja voi vaatia kahdelta muulta takaajalta 20 000 euroa eli 10 000 euroa jää takaajien keskinäisessä suhteessa muihin takaajiin hänen lopulliseksi menetyksekseen.

Lopuksi

Takaussitoumusten antaminen on erittäin yleistä. Tähän nähden on aivan liian yleistä, että takaajan vastuun konkretisoituessa usein kerrotaan, ettei asiaa ymmärtänyt tai tullut ajatelleeksi. Näillä seikoilla ei ole käytännössä merkitystä takaajan vastuun kannalta. Takausta voidaan käräjäoikeudessa vaatia pätemättömäksi tai takausvastuuta voidaan vaatia määrällisesti soviteltavaksi. On kuitenkin äärimmäisen poikkeuksellista, että tällainen vaatimus voisi menestyä.

Pankit ovat velvoitettuja kertomaan ja myös tarkoin kertovat sen, mitä takaussitoumuksen antaminen käytännössä tarkoittaa. Pankin antamat tiedot täytyy arvioida huolellisesti ja jos vielä sen jälkeen jää epäselvyyksiä, on syytä kysyä lakimieheltä näkemystä asiaan.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Markku Honka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 040 5231 642
markku.honka (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys
Kodissa epäillään kosteusvauriota – milloin tarvitaan avuksi lakimiestä?
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Milloin kiinteistössä havaittu kosteus- tai homevaurio on maakaaressa tarkoitettu merkittävä piilevä virhe
Ostajan velvollisuudet kiinteistön virhetilanteissa
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset
Virhesääntely
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Uudisrakentamiseen verrattava rakentaminen
Vanhojen pientalojen ongelmat