Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa

Herkulex.fi /

Ostajan velvollisuus tutustua huolella kaupan kohteeseen rajoittaa myyjän vastuuta

Asunnon- tai kiinteistön kauppa on suurelle osalle ihmisistä taloudellisesti elämän merkittävin oikeustoimi. Näin tärkeisiin toimiin ei tulisi sen enempää myyjän kuin ostajankaan ryhtyä hätiköiden. Sen lisäksi, että myyjän tulee yleensä olla perillä kaupan kohteen kunnosta ja ominaisuuksista, on myös ostajan syytä perehtyä huolella kaupankohteen ominaisuuksiin ja kuntoon ennen kaupasta päättämistä. Mikäli ostaja toimii kauppaa harkitessaan huolimattomasti ja laiminlyö laissa asetetun selonottovelvollisuutensa, voi tämä menettää oikeutensa kohdistaa myyjään vaatimuksia sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista ja virheistä, jotka olisi tullut havaita kaupan kohteen huolellisessa ennakkotarkastuksessa.

Lainsäädäntö

Käytetyn asunto-osakkeen kauppaa sääntelevän asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan

”Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johtuu.”

Kiinteistön kaupassa sovellettavan maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan puolestaan:

”Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.”

Selonottovelvollisuuden sisältö ja laajuus on tapauskohtaista

Laki asettaa siis ostajalle ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuuden. Tämä pitää sisällään lähtökohtaisesti ensiksikin sen, että kaupan kohde on huolella tarkastettava päällisin puolin silmämääräisesti. Lisäksi myös kaupan kohteeseen liittyviin keskeisiin asiakirjoihin on tutustuttava.

Selonottovelvollisuuden sisältö ja laajuus määräytyvät kussakin kaupassa tapauskohtaisesti. Se minkälaisia toimenpiteitä ostajalta kulloinkin edellytetään, määrittyy mm. kaupan kohteen iän ja kunnon sekä ostajan tietämyksen tason perusteella. Uuden rakennuksen voidaan lähtökohtaisesti olettaa olevan paremmassa kunnossa, kun taas iäkkäämpään rakennukseen on yleensä perusteltua odottaa kohdistuvan enemmän ikääntymiseen ja aikaisempiin rakennustapoihin- sekä materiaaleihin liittyviä kunnostustarpeita. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on myös tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla

Pääsääntöisesti riittävää on, että ostaja tutustuu asiakirjojen ohella itse kaupan kohteeseen ns. tavanomaisella huolellisuudella ja havaitsee sellaiset pintapuolisesti nähtävissä olevat viat ja puutteet, jotka keskivertoihmisen voidaan edellyttää havaitsevan harkitessaan arvokkaan omaisuuden hankkimista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy.

Selonottovelvollisuuden laajuutta koskevassa arvioinnissa on otettava huomioon paisi se, mitä rakennustekniikkaan perehtymättömän maallikon voidaan yleensä edellyttää havaitsevan, myös se voidaanko tällaisen henkilön edellyttää ymmärtävän myös jonkin havaittavissa olleen seikan merkityksen. Ostajan ollessa koulutuksensa puolesta tai muutoin tavallista paremmin selvillä rakennustekniikasta, voidaan tälle asettaa keskivertoa korostuneempi velvollisuus tehdä havaintoja kaupan kohteessa ulkoisesti havaittavissa olevista seikoista ja niiden merkityksestä.

Pääsääntöisesti ostajan ei voida edellyttää selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi ulottavan tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lähtökohtaisesti ostajalle ei ole myöskään asetettu velvollisuutta käyttää apunaan rakennusteknistä tms. asiantuntijaa selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi. Tilanne voi tältä osin kuitenkin muuttua, mikäli jokin erityinen seikka tekee tavallista perusteellisemmasta kaupan kohteen tai sen osan tutkimisesta aiheellista. Jos kiinteistössä on esimerkiksi havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta taikka vauriojälkiä seinissä tai sisäkatoissa, on ostajan ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää myös asiantuntija-apua. Tällöin puhutaan ostajan erityisestä selonottovelvollisuudesta.

Kuntotarkastuksen ja asiantuntija-avun vaikutus selonottovelvollisuuden laajuuteen

Laissa tai sen esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen tai asiantuntija-avun käyttäminen vaikuttavat ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen.

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, ettei asiantuntijan käyttämisen tulisi vaikuttaa myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan tarkastusvelvollisuutta laajentavasti. Ostajan ja myyjän velvollisuuksien laajuutta arvioitaisiin tällöin mahdollisesta kuntotarkastuksesta riippumatta sen mukaan, mitä ostajan pitäisi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa tai myyjän tietää lähinnä kiinteistöllä asumisen perusteella. Arviota ei tällöin siis tehtäisi sen mukaan, mitä käytetyn asiantuntijan olisi pitänyt havaita. Oikeuskäytännössä on kuitenkin katsottu toisaalta edellä mainituista ostajan erityistä ennakkotarkastusvellisuutta ilmentävistä lain säännöksistä seuraavan, että kuntotarkastuksessa esiin tuodut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen ja synnyttää ostajalle lain säännöksissä tarkoitetun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden.

Korkein oikeus on antanut 2000 -luvulla kaksi ennakkoratkaisua (KKO 2004:78 ja KKO 2009:31), joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kummassakaan tapauksessa ei kuitenkaan katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus. Kynnys onkin tältä osin oikeuskäytännössä asetettu jokseenkin korkealle.

Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai muulla tavoin konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Kuntotarkastusraporteissa tyypillisesti esiintyvät yleistävät toteamukset tietynlaisiin rakenteellisiin ratkaisuihin yleisen kokemuksen perusteella liittyvistä riskeistä eivät sen sijaan laajentaisi ostajan selonottovelvollisuutta. Mikäli siis kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne esimerkiksi sen vaurioherkän luonteen vuoksi, ei tämän ole katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen. (I-SHO:2016:9 ja Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke. DL 5/2012, s. 704)

Asiantuntijan käyttö suositeltavaa

Huolellisen ostajan on suositeltavaa turvautua etenkin vanhemman rakennuksen ostamista harkitessaan rakennusteknisen asiantuntijan puoleen taikka vaatia kohteeseen suoritettavaksi asianmukainen kuntotarkastus. Tällä tavoin ostaja saa tarvittavat tiedot kaupan kohteen kunnosta ja mahdollisista korjaustarpeista ostopäätöksensä tueksi. Samalla ostaja tulee lähtökohtaisesti täyttäneeksi lain edellyttämän selonottovelvollisuutensa rakennuksen tarkastamisen osalta. Mikäli ammattimainen kuntotarkastaja ei ole jotakin vikaa kyennyt havaitsemaan, ei ostajankaan yleensä voida edellyttää sitä ennen kauppaa havainneen. Mikäli kuntotarkastuksessa ilmenee vakavia puutteita kaupan kohteen kunnossa, voi tämä yhtäältä rajoittaa ostajan oikeutta esittää myyjää kohtaan vaatimuksia kaupan jälkeen, ja toisaalta perustaa kauppaa harkitsevalle ostajalle oikeuden vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia taikka neuvotella kaupan ehdot uudelleen

.

Tämän tyyppisissä tilanteissa on usein suositeltavaa kääntyä myös kyseiseen aihealueeseen perehtyneen lainoppineen asiantuntijan puoleen.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Joni Oksanen
OTM, Varatuomari
Puhelin: 0400 548 001
joni.oksanen (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Asunto-osakkeen ja kiinteistön ostotarjousmenettely
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Kuolinpesä kiinteistö- tai asuntokaupan osapuolena
Ostajan ja myyjän muistilista, kiinteistön kauppa
Kiinteistön kauppa ja kolmannen osapuolen oikeudet
Kodin ostajan muistilista
Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
Kaupanvahvistaja
Aviopuolison suostumus yhteistä asuntoa myytäessä
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Kiinteistön kaupan esisopimus

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa