Osakasremontin valvontakulut asunto-osakeyhtiössä
Onko yhtiöllä oikeus valvoa osakkaan remonttia, ja kuka vastaa kustannuksista, joita yhtiölle aiheutuu osakasremontin valvonnasta?
Yhtiöllä on oikeus valvoa osakkaan remonttia
Asunto-osakeyhtiön osakkaalla on oikeus tehdä muutos- ja kunnostustöitä omassa asunnossaan. Osakkeenomistajan on kuitenkin ilmoitettava työstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, mikäli työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Tällä tavoin on turvattu yhtiölle kuuluva oikeus valvoa, että osakkeenomistajan kunnossapito- tai muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen mahdollisia yhtiön tai toisen osakkeen omistajan asettamia ehtoja.
Yhtiöllä ei ole ainoastaan lakiin perustuva oikeus valvoa osakkaan remonttia, vaan kyse on pikemminkin velvollisuudesta. Yhtiön ja muiden osakkeenomistajien intressissä on huolehtia siitä, että työt tehdään yhtiössä aina hyvän rakennustavan mukaisesti ja vahinkoa aiheuttamatta. Asunto-osakeyhtiölaissa onkin säädetty, että yhtiön on kunnossapito- ja muutostyötä valvoessaan huolehdittava siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Valvonnan laiminlyönti voi johtaa pahimmillaan hallituksen taikka isännöitsijän korvausvastuuseen.
Valvonnan kustannukset
Remonttiin ryhtyvälle osakkaalle voi toisiaan tulla yllätyksenä, että yhtiöllä voi olla oikeus valvoa myös tämän omassa huoneistossaan tehtävää remonttia. Mikäli kyse on esimerkiksi seinien maalaamisesta tai muusta lähinnä vain pintarakenteisiin rajoittuvista huoltotoimenpiteistä, ei yhtiöllä ole perusteita eikä tarvettakaan tällaista remonttia valvoa. Sen sijaan märkätilaremontti taikka muu yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin vaikuttava remontti edellyttää yhtiön valvontaa, mistä aiheutuu yhtiölle lähes poikkeuksetta myös kustannuksia.
Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti kunnossapito- tai muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista valvontakuluista. Yhtiöllä on näyttövelvollisuus kustannusten tarpeellisuudesta, minkä lisäksi osakkaan korvattaviksi vaadittavien kustannusten tulee olla myös määrältään kohtuullisia.
Etenkin suuremmissa kunnossapito- ja muutostöissä osakkaalla on yleensä syytä olla myös oma valvoja. Laki ei tällöin myöskään estä sitä, että osakkaan valvoja toimii samalla valvojana myös yhtiön puolesta, mikä on myös kustannusmielessä järkevää. Yhtiön on toki tällöin voitava varmistua siitä, että osakkaan hankkimalla valvojalla on riittävät edellytykset valvoa lain edellyttämällä tavalla myös yhtiön ja toisten osakkeenomistajien etua. Koska osakkaalta vaadittavien valvontakulujen tulee olla tarpeellisia, voidaan yhtiöllä kuitenkin katsoa olevan perusteluvelvollisuus, mikäli se ei pidä osakkaan omaa valvojaa riittävän pätevänä huolehtimaan valvonnasta myös yhtiön puolesta. Esimerkiksi valvojan ja remonttia tekevän osakkaan läheinen sukulaisuussuhde voisi olla seikka, joka perustellusti oikeuttaisi yhtiön epäilemään valvojan soveltuvuutta huolehtimaan myös yhtiön eduista. Mikäli osakkaan valvojaa käytetään myös yhtiön valvojana, on yhtiön suositeltavaa sopia asiasta valvojan kanssa kirjallisesti.
Valvonnan tarpeellisuus ja laajuus tulee aina arvioida tapauskohtaisesti. Pienimmissä remonteissa paikan päällä tapahtuva valvontakäynti ei ole usein tarpeen. Tällöin puhutaan ns. asiakirjavalvonnasta, millä tarkoitetaan valvontaa, jossa taloyhtiö esimerkiksi edellyttää osakkaan toimittavan yksittäisestä hanan asennuksesta laskukopion, josta yhtiö voi todeta, että hana on remontti-ilmoituksen mukainen ja että hanan asennuksen on tehnyt remontti-ilmoituksessa mainittu ja osaavaksi todettu ammattilainen. Laajemmat remontit puolestaan edellyttävät yleensä useampia valvontakäyntejä paikan päällä. Esimerkiksi kylpyhuoneremonteissa valvojaa on syytä käyttää paikan päällä ainakin vesieristystarkastuksessa, ja yhtiöllä on oikeus laskuttaa tästä aiheutuvat kustannukset remonttia teettävältä osakkaalta.
Joissakin tapauksissa rajanveto yhtiön valvontakustannusten tarpeellisuudesta ja kustannusten kohtuullisuudesta voi tuottaa osapuolille erimielisyyttä, ja johtaa viimekädessä oikeusteitsekin ratkaistaviin riitaisuuksiin, etenkin jos osakas ei ole remonttiin ryhtyessään osannut varautua suuriin valvontakustannuksiin. Tällainen oli tilanne esimerkiksi Helsingin käräjäoikeuden vuonna 2016 ratkaisemassa ja hovioikeuden sittemmin pysyttämässä tapauksessa, jossa yhtiö vaati osakkaaltaan valvontakuluja 3.500 euroa. Käräjäoikeus velvoitti osakkaan maksamaan vaaditut valvontakulut kokonaisuudessaan, minkä lisäksi asian hävinnyt osakas velvoitettiin korvaamaan myös yhtiön oikeudenkäyntikulut. Ratkaisussaan käräjäoikeus totesi, että yhtiön olisi sinänsä hyvän tavan mukaista paitsi ilmoittaa osakkaalle ennakkoon valvontaoikeuden käyttämisestä, myös antaa arvio valvonnasta aiheutuvista kustannuksista, jos se on kohtuudella tehtävissä. Tästä huolimatta osakkeenomistaja lain mukaan kuitenkin vastaa lähtökohtaisesti kaikista muutostyön yhtiölle aiheuttamista kustannuksista, minkä vuoksi valvontakuluja koskevalla arviolla voi olla korkeintaan informatiivinen merkitys.
Pahimmassa tapauksessa huomattavia kustannuksia aiheuttavien riitaisuuksien välttämiseksi yhtiön on suositeltavaa informoida osakasta mahdollisimman varhaisessa vaiheessa valvontatarpeista ja tästä aiheutuvista kustannuksista. Remonttiin ryhtyvän osakkaan puolestaan on syytä tiedostaa yhtiön valvontaoikeus ja kustannusvastuunsa, sekä tiedustella arviota aiheutuvista kustannuksista yhtiöltä jo remonttia suunnitellessaan.
