Huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen
Joskus asunto-osakeyhtiössä tulee eteen tilanteita, jossa halutaan muuttaa huoneiston käyttötarkoitus toiseksi kuten liikehuoneisto asuinhuoneistoksi tai päinvastoin. Taloyhtiön hallinnassa voi olla tila, jonka käyttötarkoitusta taloyhtiössä halutaan muuttaa toiseksi. Usein kuitenkin käyttötarkoituksen muutoksessa on kyse osakasaloitteisesta muutoksesta eli osakas haluaa muuttaa hallitsemansa huoneiston käyttötarkoitusta.
Artikkelissa käymme läpi osakasaloitteista huoneiston käyttötarkoituksen muutosta eli sitä, mitä huoneiston käyttötarkoituksen muutosprosessin läpiviennissä tulee huomioida.
Käyttötarkoituksen muutosta suunnittelevan osakkaan kannattaa huomioida, että osakkaalla ei ole ilman taloyhtiön lupaa oikeutta muuttaa huoneiston käyttötarkoitusta toiseksi. Lisäksi muutokseen tarvitaan myös rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyntä eli muutokselle tarvitaan rakennuslupa.
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä todetaan, että Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Näin ollen tuosta lain säännöksestä ilmenee, että osakas voi tehdä vain osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukaisia muutoksia eli yhtiön ei ole pakko antaa lupaa sellaisiin töihin, joidenka johdosta huoneiston käyttötarkoitus muuttuu toiseksi.
Rakennuslupa
Ennen kuin käyttötarkoituksen muutosta aletaan konkreettisesti suunnitella, on osakkaan ensin hyvä olla yhteydessä taloyhtiön hallitukseen sekä selvittää alustavasti rakennusvalvonnasta, että onko käyttötarkoituksen muutos edes mahdollista toteuttaa. Joissain tilanteissa muutostyö voi edellyttää rakennusluvan lisäksi poikkeamislupaa, esim. jos käyttötarkoitus poikkeaa asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta.
Päätös yhtiökokouksessa
Asunto-osakeyhtiössä osakehuoneiston käyttötarkoitus määritellään yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä. Koska huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää tehtävän muutoksia muun muassa tähän yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmään, niin taloyhtiössä huoneiston käyttötarkoituksen muutoksesta päättää yhtiökokous. Käyttötarkoituksen muutosesitystä tulee kokouksessa kannattaa vähintään 2/3 yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä. Joissakin tilanteissa saatetaan tarvita kaikkien osakkeenomistajien suostumus muutokseen. Näin on yleensä silloin kun huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen lisäisi muiden osakkeenomistajien maksuvelvollisuuttaan yhtiötä kohtaan siten, että muutetaan vastike- tai muuta maksuperustetta taikka lisätään tai poistetaan maksuperuste. Tällainen tilanne saattaa tulla eteen, jos liikehuoneistolla on korkeampi vastikekerroin kuin asunnoilla (esimerkiksi pinta-ala kertoimella 2 ja asunnoilla ilman kerrointa) ja liikehuoneisto halutaan muuttaa asuinhuoneistoksi. Jotta muutos liikehuoneistosta asunnoksi olisi mahdollinen, vaatii muutos joko kaikkien osakkaiden suostumuksen tai sitten toinen vaihto on, että yhtiöjärjestykseen otetaan määräys, että kyseiset osakkeet maksavat jatkossakin vastiketta muista asuinhuoneistoista poikkeavasti kertoimella 2. Lisäksi myös yhtiöjärjestys saattaa asettaa tiukempia määräyksiä päätöksentekomenettelylle, joten ne tulee myös huomioida ja niitä tulee noudattaa.
Ennen kuin yhtiö päättää tehdä muutoksia yhtiöjärjestykseen, hyväksytään huoneiston käyttötarkoituksen muutos yhtiökokouksessa yleensä ensin ehdollisena, koska käyttötarkoituksen muutos vaatii myös rakennusluvan. Yhtiökokouksen päätöksessä on siten hyvä mainita, että muutos laitetaan täytäntöön ja rekisteröidään vasta sen jälkeen, kun huoneiston käyttötarkoituksen muuttamiselle on saatu rakennuslupa ja vaadittavat muutostoimenpiteet on osakkeenomistajan toimesta hyväksytysti loppuunsaatettu. Yleensä rakennuslupa edellyttää myös tehtävän rakennusteknisiä muutoksia huoneistoon kuten rakenteisiin tai LVIS-järjestelmiin. Usein yhtiökokouksessa myös valtuutetaan yhtiön hallitus käymään tarkemmat neuvottelut osakkaan kanssa prosessin läpiviemisestä.
Osakas vastaa kustannuksista
Kun yhtiökokous on antanut vihreää valoa muutokselle, tulee osakkaan seuraavaksi teettää huoneiston käyttötarkoituksen muutokseen liittyvät suunnitelmat pätevällä suunnittelijalla ja hyväksyttää suunnitelmat ensin taloyhtiön hallituksella. Tämän jälkeen tulee hakea rakennuslupa, jonka yhtiö hakee tai usein yhtiön hallitus valtuuttaa osakkaan hakemaan rakennusluvan taloyhtiön puolesta.
Osakkeenomistaja-aloitteisesta huoneiston käyttötarkoituksen muutoksen aiheuttamista kustannuksista vastaa yksin kyseisten osakkeiden omistaja. Usein on suositeltavaa, että taloyhtiö tekee osakkaan kanssa sopimuksen muutostyön ehdoista, jolloin myös yleensä sovitaan, että osakas vastaa kaikista käyttötarkoituksen muutoksen liittyvistä kustannuksista kuten luonnollisesti käyttötarkoituksen muutokseen liittyvistä huoneiston muutostöistä, rakennuslupa-, suunnittelu-, valvonta- yms. kustannuksista sekä asiaan liittyvistä hallituksen ja yhtiökokouksen kokouskustannuksista sekä muista mahdollisista asiaan liittyvistä kustannuksista. Muutoksesta ei tulisi siten aiheutua kustannuksia yhtiölle eikä muille osakkeenomistajille.
Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.
Yhtiön on huolehdittava siitä, että muutostyön valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Näin ollen on suositeltavaa, että yhtiö asettaa oman valvojan valvomaan osakkaan muutostyötä. Muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.
Vasta sen jälkeen, kun muutostyöt on hyväksytysti suoritettu ja työt ovat rakennusvalvontaviranomaisen hyväksymät, tehdään yhtiöjärjestykseen huoneiston käyttötarkoituksen muutoskirjaus ja se rekisteröidään kaupparekisteriin.
Kunnossapitovastuusta sopiminen /määräykset yhtiöjärjestykseen
Yleensä käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää yhtiöjärjestykseen myös kunnossapitovastuumääräyksiä, koska yhtiö haluaa usein rajoittaa kunnossapitovastuutaan osakkeenomistajan muutosvaiheessa huoneistoon toteuttamista rakenteista, eristeistä tai perusjärjestelmistä. Tällöin kunnossapitovastuusta tulee ottaa selkeä määräys yhtiöjärjestykseen. Eli pelkästään kunnossapitovastuuehdoista sopiminen osakkaan ja yhtiön kesken sopimuksella ei ole riittävä, koska se ei silloin sido mahdollisia uusia kyseisen huoneistojen osakkeenomistajia.
Mikäli mitään erillisiä määräyksiä ei ole yhtiöjärjestykseen otettu, yhtiön kunnossapitovastuu huoneistosta määräytyy jatkossa sen yhtiöjärjestyksessä mainitun käyttötarkoituksen mukaisesti. Kun liikehuoneisto on muutettu asunnoksi, vastaa yhtiö huoneistosta jatkossa asuintilana. Yhtiö vastaa esim. muutostöinä toteutettujen märkätilojen ja perusjärjestelmien kunnossapidosta, jos yhtiöjärjestykseen ei ole otettu yhtiön kunnossapitovastuuta rajoittavia määräyksiä.
