fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Purkava uusrakentaminen asunto-osakeyhtiössä

Jussi Laaka /

Rakennuskanta Suomessa ikääntyy kovaa vauhtia ja monissa asunto-osakeyhtiöissä on laajamittaisia peruskorjaustarpeita. Toisinaan vanhan korjaaminen voi olla teknisesti haastavaa, eikä se aina ole myöskään taloudellisesti järkevää. Samaan aikaan yhdyskuntarakenteen tiivistyessä on etenkin kasvukeskuksissa painetta kasvattaa rakennustehokkuutta ja tämän mahdollistamiseksi lisätä tonteille aikoinaan myönnetyn rakennusoikeuden määrää. Mikäli kaupunki on valmis kaavoittamaan tontille lisärakennusoikeutta, voikin olla viisaampaa purkaa peruskorjauksen tarpeessa oleva rakennus ja hyödyntää lisärakennusoikeutta rakentamalla sen tilalle laajempi rakennuskokonaisuus.

AsOyL 39 §:n mukaisella purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan rakennushanketta, jossa yhtiön omistama vanha asuinrakennus puretaan osittain tai kokonaan ja tilalle rakennetaan aikaisempaa suurempi kerrosala ja enemmän huoneistoja.

Asunto-osakeyhtiön ja sen osakkaan kannalta uusrakennushanke voi olla tilanteesta riippuen taloudellisesti hyvinkin houkutteleva. Purkavaa uusrakentamista voivat hyödyntää erityisesti kasvavien kaupunkiseutujen 1960–80-luvuilla rakennetut taloyhtiöt, joilla on edessä laajoja peruskorjauksia. Hankkeiden kannattavuus riippuu muun muassa yhtiön rakennusten kunnosta, sijainnista, rakennustehokkuudesta, lisärakennusoikeuden määrästä ja arvosta sekä pysäköintiratkaisuista.

Ilmiötä pidetään myös yhteiskunnallisesti tärkeänä. Purkava uusrakentaminen tehostaa olemassa olevan infrastruktuurin käyttöä ja laskee mm. liikenteen päästöjä, kun lisärakentamista voidaan kohdentaa kaupunkien reunamien sijaan niiden ydinalueille. Kaupunkirakenteen tiivistäminen mahdollistaa alueiden kokonaisvaltaisen kehittämisen ja uusrakentaminen voi kohentaa rapistuvien alueiden identiteettiä ja vetovoimaa. Erityisesti pääkaupunkiseudulla purkava uusrakentaminen on nähty myös merkittäväksi keinoksi vastata asuntotuotantotarpeeseen.

Rakennuskannan uusimisella voidaan ratkaista ennen kaikkea myös huonolaatuisen rakentamisen ongelmia ja tehdä aiempaa ekologisempia ja parempia rakennuksia. Purkavassa uusrakentamisessa yhtiön ja osakkaiden rahoitus on kuitenkin neuvoteltava uudelleen, eikä kaikilla osakkailla välttämättä ole mahdollisuutta jatkaa uudistuvan yhtiön osakkaina.

Asunto-osakeyhtiölaki ei edellytä osakkailta yksimielisyyttä

Lainsäädännön ja päätöksenteon näkökulmasta purkava uusrakentaminen helpottui merkittävästi asunto-osakeyhtiölakiin tehdyillä muutoksilla, jotka tulivat voimaan 1.3.2019. Aiemmasta tilanteesta poiketen asunto-osakeyhtiölaki ei enää edellytä purkamisesta lisärakentamisesta päättämiseksi osakkaiden yksimielistä päätöstä. Uudistuksen myötä yhtiökokous voi nykyisin päättää asiasta 4/5 määräenemmistöllä.

Hanketta vastustava yksittäinen osakas taikka pieni osakkaiden vähemmistö ei siis voi enää lakimuutoksen jälkeen estää purkavaan uusrakentamiseen tähtäävää hanketta, mikäli lain mukainen määräenemmistö sitä kannattaa. Aiemmin asunto-osakeyhtiön oli päätettävä rakennusten purkamisesta yksimielisesti, jolloin käytännössä yksikin osakas saattoi estää kaikkien muiden osakkaiden kannattaman purkavan uusrakentamisen. Vanhassa laissa ei ollut otettu huomioon sitä, että osakkaiden asuntojen arvo, huoneistojen hallintaoikeus ja osakkaiden keskenään yhdenvertainen kohtelu voidaan toteuttaa myös siten, että vanhoille osakkaille tarjotaan uusia asuntoja uudesta rakennuksesta.

Nykyisin vaadittava 4/5:n määräenemmistö lasketaan vain kokoukseen osallistuvien osakkaiden äänistä ja osakkeista. Kokouksesta pois jäänyt osakas ei näin ollen voi passiivisuudellaan estää suuren enemmistön aktiivisesti kannattamaa muutosta.

Kysymys on kuitenkin siinä määrin merkittävästä asiasta, että kaikille osakkaille on lakimuutoksella pyritty varmistamaan mahdollisuus aina halutessaan osallistua päätöksentekoon henkilökohtaisesti tai valtuutetun edustamana. Tästä syystä kokouskutsuaika on purkavasta uusrakentamisestä päätettäessä tavallista pidempi, vähintään 2 kuukautta. Näin pitkä aika on tarpeen myös sen vuoksi, että osakas ehtii tarvittaessa neuvotella pankkinsa kanssa purkavan uusrakentamisen vaikutuksesta omiin lainoihinsa.

Laki edellyttää, että purkavasta uusrakentamisesta on ennen päätöksentekoa laadittava osakkaille seikkaperäinen suunnitelma etukäteen. Taloyhtiön on lisäksi hankittava myös uusrakennussuunnitelmasta riippumattoman kiinteistöalan asiantuntijan lausunto osakkaiden käyttöön, koska taloyhtiöiden osakkaat eivät itse yleensä ole rakentamisen, asuntokaupan ja kiinteistösijoittamisen asiantuntijoita.

Laki asettaa purkavalle uusrakentamiselle tietyt reunaehdot, jotka tulee täyttyä, jotta kyseessä olisi lain tarkoittamasta toimesta. Sen mukaisesti:

  • jokainen osakas saa osakehuoneistoaan vähintäänkin vastaavan uuden osakehuoneiston uudistuksessa;
  • tulevan uuden osakehuoneiston käypä arvo ja mahdollinen muu vastike vastaa vähintään hänen nykyisen osakehuoneistonsa arvoa;
  • tulevien uusien osakehuoneistojen käypien arvojen ja mahdollisen muun vastikkeen suhde vastaa heidän nykyisten osakehuoneistojensa arvojen suhdetta, eli kulut eivät voi nousta saatuun etuun nähden epäsuhteessa;
  • osakkeenomistajan maksuvelvollisuutta yhtiötä kohtaan ei lisätä, hänen osakehuoneistonsa käyttötarkoitusta ei muuteta, eikä hänen oikeutta osakkeensa luovuttamiseen tai oikeutta yhtiön voittoon rajoiteta.

Vaikka yksimielisyyttä ei enää vaadita, ei hanketta vastustavaa osakasta voida kuitenkaan ”pakottaa” mukaan hankkeeseen. Hanketta vastustavalla osakkaalla on lain mukaisesti oikeus irtaantua yhtiöstä ka vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan.

Hankkeelle on olemassa erilaisia toteutustapoja

Purkavan uusrakentamisen toteuttamiseksi on olemassa käytännössä erilaisia malleja:

a) Taloyhtiön yhtiökokous päättää 4/5:n määräenemmistöllä purkamisesta ja uusrakentamisesta. Taloyhtiö purkaa vanhat rakennukset ja rakennuttaa uusia rakennuksia, joiden osakehuoneistoja tarjotaan vanhoille osakkaille näiden vanhoja huoneistoja ja osakkeita vastaavasti. Lisähuoneistoja tarjotaan yhtiön päätöksen mukaisesti myös muille. Jos osakas ei halua osallistua hankkeeseen, hänellä on oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan.

b) Taloyhtiö luovuttaa kokonaan tai osittain rakennuksensa ja kiinteistönsä yhteistyökumppanilleen, joka purkaa ja rakentaa uudet rakennukset. Uusien rakennusten huoneistoja tarjotaan taloyhtiön vanhoille osakkaille näiden vanhojen huoneistojen suhteessa. Vanhan rakennuksen purkamisen tai luovuttamisen ehtona on 4/5:n enemmistö ja yhdenvertaisuusperiaatteen mukainen mahdollisuus saada vastaava huoneisto uudesta rakennuksesta.  Osakas voi myös vaatia osakkeidensa lunastamista käyvästä hinnasta.

c) Yli 90 prosenttia purkukuntoisen taloyhtiön osakkeista ja niiden äänimäärästä hankkineella sijoittajalla tai rakennusliikkeellä on oikeus lunastaa loput osakkeet käyvästä hinnasta. Osakkaalla on tällaisessa tilanteessa myös oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käyvästä hinnasta.

d) Lisäksi jos taloyhtiön rakennukset ovat purkukunnossa, yhtiökokous voi 4/5:n enemmistöllä päättää rakennusten ja kiinteistöjen myynnistä ja selvitystilasta, jossa yhtiön netto-omaisuus jaetaan osakkaille, jotta osakkaat saavat rahoitusta esim. uuden huoneiston hankkimiseen jostain muualta.

Hankkeiden kokonaiskesto on mallista riippumatta pitkä, ja vaihtoehtoa kannattaa ryhtyä selvittämään hyvissä ajoin. Käytännössä selvitystyö lähtee yleensä liikkeelle selvittämällä kaupungilta alustavaa näkemystä asemakaavan muutosmahdollisuudelle. Yhtiön hallituksen kannattaa mahdollisimman varhain saattaa yhtiökokouksen päätettäväksi valtuus mm. hankevaihtoehtojen alustavaan selvittämiseen sekä tarvittavan alkuvaiheen konsulttiavun käyttämiseen.

Uusrakentamisen vastustaminen ja lunastuksen vaatiminen

Jokaisella osakkaalla on oikeus käyttää ääntään yhtiökokouksessa ja vastustaa uusrakennushanketta. Mikäli osakas katsoo, että kokouksessa tehtyä päätöstä tai päätöksentekomenettelyä rasittaa jokin virhe, on osakkaalla asunto-osakeyhtiölain mukaisesti mahdollisuus moittia päätöstä. Purkamista ja uusrakentamista koskevasta päätöksestä tulee nostaa kanne viimeistään kuuden kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä.

Mikäli osakas on vastustanut hyväksyttyä purkamis- ja uusrakentamispäätöstä taikka ei ole osallistunut päätöksentekemiseen, on hänellä oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista. Osakkeiden lunastushinta on tällöin niiden päätöstä välittömästi edeltänyt käypä hinta. Käyvän hinnan määrityksessä otetaan huomioon osakkeiden markkina-arvo sekä muut arvoon vaikuttavat tekijät, esimerkiksi huoneistosta saatava vuokratuotto. Lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle viimeistään kahden kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta, jossa purkavasta uusrakentamisesta on päätetty.