Asuinhuoneiston hallintaanotto
Osakehuoneiston hallintaan ottaminen on asunto-osakeyhtiön käytössä oleva oikeussuojakeino niissä tilanteissa, joissa osakkeenomistaja ei täytä esim. yhtiöjärjestyksen mukaista vastikkeenmaksuvelvollisuuttaan tai aiheuttaa huoneistossa vietettävän häiritsevän elämän vuoksi jatkuvasti häiriöitä muille asukkaille. Hallintaan ottaminen tulee kuitenkin kyseeseen vain ääritapauksissa, jonka vuoksi sille tuleekin olla asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa säädetyn mukaiset riittävät perusteet. Tässä artikkelissa käsittelemme sitä, millä perusteilla asunto-osakeyhtiö voi ottaa osakkeenomistajan hallitseman huoneiston hallintaansa ja miten hallintaanottaminen asunto-osakeyhtiössä etenee.
Millä perusteilla huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan?
1. Osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta
Kyseessä täytyy olla nimenomaan maksamattomat vastikkeet. Mikäli jätetään maksamatta erilaisia käyttökorvausmaksuja kuten esim. saunan käyttämisestä tai autopaikan käyttöoikeudesta, niin tällaisten maksujen maksamatta jättämisten vuoksi huoneistoa ei voi ottaa hallintaan, ellei maksuja yhtiöjärjestyksessä ole rinnastettu yhtiövastikkeeseen.
Oikeuskäytännössä on katsottu, että raja menee noin kolmen kuukauden vastikkeiden maksamisen laiminlyönnissä.
2. Huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai sen toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa
Huoneiston huono hoitaminen voi ilmetä esim. rakenteiden rikkomisena tai tilanteessa, jossa osakkeenomistaja jättää ilmoittamatta yhtiölle havaitsemastaan yhtiön korjausvastuulle kuuluvasta viasta ja tästä aiheutuu esim. vesivahinko ja siten haittaa yhtiölle.
3. Huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta.
Tässä tapauksessa merkitystä ei ole sillä käyttääkö osakas vai joku muu, jolle huoneiston käyttöoikeus on luovutettu, huoneistoa sen käyttötarkoituksen vastaisesti. Perusteita hallintaanotolle voisi olla esim. jos asuinhuoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen kuten liiketilana.
4. Huoneistossa vietetään häiritsevää elämää
Jotta häiritsevä elämä olisi hallintaanottoperuste, edellytetään, että elämä aiheuttaa häiriötä talon muille asukkaille. Häiriöltä edellytetään myös jonkinlaista jatkuvuutta ja toistuvuutta. Menettelyn on oltava jollain tavalla paheksuttavaa eli pelkästään harrastuksesta tai ammattitaidon ylläpitämisestä aiheutuvaa tavanomaista häiriötä ei voida sellaisena pitää hallintaanottoon oikeutettuna häiriönä. Usein paheksuttavana on pidettävä tilannetta, jossa huoneistossa yöaikana toistuvasti juhlitaan kovaäänisesti tai riidellään, niin että siitä aiheutuu häiriötä talon muille asukkaille.
5. Osakkeenomistaja tai muu huoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen
Järjestyksen säilymisen noudattamatta jättäminen ja edellä kohdassa 4 mainittu häiritsevä elämä ovat jossain määrin päällekäisiä. Häiritsevän elämän tulee kuitenkin tapahtua osakkaan hallitsemassa huoneistossa, kun taas järjestyksen säilymisen rikkominen voi tapahtua yhtiön muissakin tiloissa.
Rikkomuksen vähäinen merkitys
Laissa säädetään, että huoneistoa ei saa ottaa hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.
Yleispätevästi ei voida sanoa, milloin rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Arviointi on kokonaisarviointia, jossa otetaan huomioon rikkomuksen laatu, toistuvuus, kesto sekä vaikutus rikkomuksen vaikutuspiirissä oleviin.
Varoituksen antaminen
Ennen kuin päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan voidaan tehdä, tulee hallituksen ensin antaa osakkeenomistajalle kirjallinen varoitus. Varoitus on annettava tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksiantamisesta on säädetty tai muuten todistettavasti. Mikäli osakkeenomistaja on vuokrannut huoneiston tai sen osan tai muutoin luovuttanut huoneiston toisen käytettäväksi, varoitus tulee antaa tiedoksi myös vuokralaiselle tai huoneiston muulle käyttöoikeuden saaneelle. Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan.
Varoituksen tulee antaa yhtiön hallitus. Yksittäisellä osakkeenomistajalla ei ole oikeutta antaa varoitusta, mutta osakkeenomistajalla on oikeus saattaa asia yhtiökokouksen käsittelyyn, jolloin yhtiökokous voi päättää hallituksen velvoittamisesta antamaan varoituksen.
Varoituksen antamisen kanssa ei voi myöskään viivytellä, vaan se tulee antaa kohtuullisessa ajassa siitä, kun rikkomus on tullut yhtiön tietoon.
Varoitus on annettava tiedoksi myös huoneiston vuokralaiselle tai muulle käyttöoikeuden saaneelle siinäkin tapauksessa, vaikkei hallintaanotto johtuisi vuokralaisesta tai muun käyttöoikeuden saaneen menettelystä.
Jos ei tiedetä, kuka osakkeenomistaja tai vuokralainen tai muu käyttöoikeuden saanut on, varoitus voidaan antaa osakkeenomistajalle, vuokralaiselle tai muulle käyttöoikeuden saaneelle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä tai paikkakunnalla yleisesti ilmestyvässä lehdessä ja lisäksi toimittamalla tieto siitä osakehuoneistoon, jonka ottamisesta yhtiön hallintaan varoitetaan. Varoituksen katsotaan tällöin tulleen osakkeenomistajan, vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden saaneen tietoon lehden ilmestymispäivänä.
Varoituksen antamisen jälkeen yhtiökokous voi päättää huoneiston hallintaan ottamisesta
Jos osakkeenomistaja tai vuokralainen varoituksen antamisen jälkeen muuttaa menettelynsä asianmukaiseksi ennen asiasta päättävää yhtiökokousta, huoneistoa ei voida ottaa yhtiön hallintaan.
Laissa ei ole kuitenkaan määritelty varoituksen voimassaoloaikaa. Oikeuskäytännössä on katsottu, että varoituksen on oltava voimassa kohtuullisen ajan, mutta kohtuullinen aika on eri pituinen eri tilanteissa.
Vastikkeenmaksun laiminlyönnin osalta varoitus on voimassa niin kauan, kunnes vastikkeet on maksettu. HHO 14.4.2011 nro 1167 tapauksessa osakas oli maksanut ennen yhtiökokouksen päätöstä ne vastikkeet, jotka varoituksessa oli mainittu, mutta ei niitä vastikkeita, jotka olivat varoituksen antamisen jälkeen erääntyneet maksettaviksi. Haltuunoton estämiseksi riittävänä ei ollut pidetty sitä, että varoituksessa mainitut vastikkeet oli maksettu. Haltuunoton pystyi estämään vain se, ettei haltuunottopäätöstä tehtäessä ole maksamatta erääntyneitä vastikkeita.
Mikäli yhtiökokous tekee päätöksen huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan, ja osakkeenomistaja vasta tämän jälkeen oikaisee rikkomuksensa, niin tämä ei estä hallintaanoton täytäntöönpanoa. Eli hallintaan ottamisen vaikuttavan oikaisun on tapahduttava ennen yhtiökokouksen päätöstä.
Huoneisto voidaan yhtiökokouksen päätöksellä ottaa yhtiön hallintaan enintään kolmen vuoden määräajaksi
Kun yhtiö on tehnyt päätöksen huoneiston hallintaan ottamisesta, on päätös annettava tiedoksi osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja huoneistossa muulle käyttöoikeuden saaneelle 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Päätös on annettava samalla tavoin todistettavaksi tiedoksi kuten varoituskin.
Päätöksen moittimisesta
Osakkeenomistaja tai vuokralainen tai osakehuoneistossa asuva muu käyttöoikeuden saanut voi saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi sen, onko osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan ottamiselle perusteet. Moitekanne yhtiökokouksen päätöksen julistamisesta pätemättömäksi asunto-osakeyhtiölain vastaisena on pantava vireille yhtiötä vastaan 30 päivän kuluessa siitä, kun päätös hallintaan ottamisesta on annettu tiedoksi.
Hallintaan otetun huoneiston vuokraaminen
Kun osakehuoneisto on otettu yhtiön hallintaan, hallituksen on viipymättä vuokrattava se käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle. Yhtiön on ensisijaisesti tehtävä vuokrasopimus huoneistossa asuvan vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden haltijan kanssa, mikäli hallintaanotto ei ole johtunut tämän menettelystä. Jos osakehuoneisto ei ole vuokraamista varten asianmukaisessa kunnossa, siinä on ensin tehtävä tarpeelliset korjaukset osakkeenomistajan lukuun. Yhtiöllä on oikeus periä vuokrasta hallintaan ottamisesta aiheutuneet kustannukset, osakehuoneiston korjaamisesta yhtiölle aiheutuneet kustannukset ja maksamatta olevat yhtiövastikkeet sekä ne vastike-erät, jotka erääntyvät osakkeenomistajan maksettaviksi hallinnassaolon aikana. Yli jäävä osa on viivytyksettä tilitettävä osakkeenomistajalle.
Hallintaan ottomenettely voi kestää useita kuukausia tai pidempääkin varsinkin silloin, jos hallintaan ottaminen riitautetaan ja asiaa käsitellään oikeudessa. Aina hallintaan ottaminen ei ole tarkoituksenmukaista ja asunto-osakeyhtiö voi käyttää myös muita oikeussuojakeinoja esim. vastikerästien perintään velkomuskannetta. Hallintaanotto ja maksamattomien vastikkeiden perintä eivät poissulje toisiaan eli niitä voi käyttää joko yhdessä tai erikseen.
Sinua saattavat kiinnostaa myös seuraavat artikkelimme:
Purkava uusrakentaminen asunto-osakeyhtiössä
Vaikutusvallan väärinkäyttöön perustuvasta lunastusvelvollisuudesta asunto-osakeyhtiössä
Lisä- ja täydennysrakentaminen ja päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä
