Voiko asunto-osakeyhtiö joutua konkurssiin? Miten voidaan varautua siihen, ettei asunto-osakeyhtiö joudu konkurssiin? Mitä asunto-osakeyhtiön konkurssissa käytännössä tapahtuu?

Konkurssin edellytykset

Asunto-osakeyhtiö eli tuttavallisemmin taloyhtiökin voi joutua konkurssiin siinä missä muutkin yhtiöt, vaikka taloyhtiöiden konkurssit ovat toistaiseksi olleet erittäin harvinaisia. Tavallisesti taloyhtiöissä osakkeiden omistus on hyvin hajautunut eli lähes jokaisen huoneiston osakkeet omistaa eri taho. Tällöin taloyhtiön rahoituspohja ja maksukyky on ainakin isommissa taloyhtiöissä hajautunut turvallisesti. Taloyhtiössä peritään juokseviin kuluihin vastiketta ja kun yksittäisiä maksajia on useita, niin tämä turvaa taloyhtiön toimintaan tarvittavat varat. Myös lainan saaminen ja lainasta selviytyminen on usean maksajan myötä turvallisella pohjalla. Mikäli jollakin tai joillakin osakkeenomistajista on vaikeuksia vastikkeiden maksussa, niin maksupohjan leveydestä johtuen muut osakkeenomistajat kykenevät paikkaamaan vajetta.  Taloyhtiöllä on myös asunto-osakeyhtiölaista ilmenevillä perusteilla mahdollisuus ottaa vastikkeet maksamatta jättäneen osakkeenomistajan huoneisto haltuunsa. Haltuun otetun huoneiston vuokrauksella taloyhtiö saa varoja taloyhtiölle. Mikäli haltuun otettu huoneisto saadaan vuokrattua, niin vastiketulot säilyvä entisen laisina. Useimpien taloyhtiöiden hallinto on myös hoidettu hyvin, mikä ennalta ehkäisee taloudellisten yllätysten syntymistä.

Taloyhtiön konkurssin edellytykset ovat samat kuin osakeyhtiöillä tai muilla oikeushenkilöillä. Konkurssin edellytyksistä säädetään konkurssilaissa. Taloyhtiö, joka on maksukyvytön, voidaan asettaa konkurssiin.

Maksukyvyttömyys

Konkurssilaissa maksukyvyttömyydellä tarkoitetaan sitä, että velallinen on muutoin kuin tilapäisesti kykenemätön maksamaan velkojaan niiden erääntyessä. Lähtökohtaisesti maksukyvyttömyyttä arvioidaan tapauskohtaisesti, eikä voida yleisesti sanoa, kuin paljon määrällisesti ja ajallisesti laskuja pitää olla maksamatta, jotta konkurssiin asettamisen edellytykset täyttyvät.

Maksukyvyttömyyden arvioimisen helpottamiseksi konkurssilaissa säädetään seikoista. joiden vallitessa velallisen oletetaan olevan maksukyvytön. Taloyhtiötä on pidettävä maksukyvyttömänä, jos tämä itse ilmoittaa olevansa maksukyvytön, eikä ilmene erityisiä syitä olla hyväksymättä ilmoitusta. Edellä mainittu olettama tulee arvioitavaksi, jos taloyhtiö jättää itse konkurssihakemuksen tai ilmoittaa velkojan jättämään hakemukseen vastatessaan olevansa maksukyvytön ja näin hyväksyy konkurssihakemuksen.

Edelleen taloyhtiö oletetaan maksukyvyttömäksi, jos tämä on lopettanut velkojen maksun kokonaan. Mikäli taloyhtiön velkoja on ollut ulosotossa, eikä kuuden kuukauden aikana ennen konkurssihakemusta ole ulosottosaatavalle kertynyt ulosotossa suorituksia oletetaan taloyhtiö niin ikään maksukyvyttömäksi. Mikäli velkoja on esittänyt taloyhtiölle ns. konkurssiuhkaisen maksuvaatimuksen, eikä taloyhtiö maksuvaatimuksen saatuaan maksa velkaa viikon kuluessa taloyhtiö oletetaan maksukyvyttömäksi.

Miten konkurssiin voidaan päätyä

Isoissa hajautuneen omistuksen taloyhtiössä konkurssiin ajautuminen voisi tapahtua esimerkiksi siten, että useat osakkeenomistajat eivät kykenisi maksamaan vastikkeita, eikä haltuun otettuja huoneistoja saataisi vuokrattua, eivätkä maksukykyiset osakkeenomistajat kykenisi paikkaamaan vajetta. Taloyhtiön maksut alkavat erääntyä maksukyvyttömyyttä uhkaavalla tavalla.  

Taloyhtiön huono talouden suunnittelu ja huono korjaussuunnittelu tai tarvittavien korjausten laiminlyönti voi johtaa siihen, että välttämättömät kalliit korjaukset kasaantuvat liiaksi. Tällöin jossain vaiheessa tulee suoritettavaksi taloyhtiön toiminnan ja asumisen kannalta aivan välttämätön korjaus. Ja jos kalliita korjauksia on tulossa vielä lisää, niin suoritettavaksi tulevien korjausten kustannukset voivat olla niin suuret, että taloyhtiö ei joko saa lainaa lainkaan tai joutuu ottamaan talouden kantokyvyn kannalta liian ison lainan.

Luonnollisesti huoneistojen vajaakäytön ja korjausvelan aiheuttamat taloudelliset haasteen monin kertaistuvat mitä pienemmästä taloyhtiöstä on kysymys. Samalla tavalla taloudelliset haasteet lisääntyvät, mikäli isomäärä taloyhtiön osakkeista on yhden omistuksessa.

Miten konkurssi voidaan välttää

Epäilemättä suurimassa konkurssiin ajautumisvaarassa ovat taloyhtiöt, joiden korjausvelka on päässyt kasvamaan liian suureksi.

Taloyhtiön hallinnon ja asioiden hoidon luotettavaan ja ammattitaitoiseen järjestämiseen kannattaa erityisesti panostaa. Taloyhtiön hallituksella on lakisääteinen velvollisuus laatia taloyhtiölle pitkän ajan korjaussuunnitelma. Hallituksen tulee antaa yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden aikana kiinteistöön kohdistuvista korjaustarpeista. Hyvä korjaussuunnitelma edellyttää, että taloyhtiön laitteiden ja rakenteiden kuntoa seurataan säännöllisillä tarkastuksilla. Näin tarpeelliset korjaukset tulee selvitettyä ja niihin osataan varautua hyvissä ajoin. Ensi arvoista on, että laaditun korjaussuunnitelman mukaiset korjaukset suoritetaan suunnitelman mukaisesti. Hyvällä korjaussuunnitelmalla vältytään yllätyksiltä. Korjaukset eivät kasaannu ja tarvittavaan rahoitukseen kyetään varautumaan etukäteen.  

Uudet taloyhtiöt ja tulevat osakkeenomistaja

Uudesta taloyhtiöstä on kysymys silloin, kun luonnollinen henkilö tai oikeus henkilö perustaa taloyhtiön ja omistaa alkuvaiheessa kaikki taloyhtiön osakkeet. Perustajaosakas on usein miten rakennusyhtiö, joka myös rakentaa taloyhtiölle tarvittavat rakennukset. Uuden asunnon kaupasta on kysymys silloin kun huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita myydään rakennusaikana ennen, kuin rakennusviranomainen on hyväksynyt rakennukset ja huoneistot käyttöön otettavaksi.

Uuden asunnon kaupassa ostaja ei ole vielä sillä tavalla taloyhtiön osakas, että voisi hallituksessa tai yhtiökokouksessa vaikuttaa taloyhtiön asioihin. Näissä tilanteissa ostajia ja valmistuvan taloyhtiön osakkaita turvataan mm. suorituskyvyttömyysvakuudella. Perustajaosakas on velvollinen ottamaan suorituskyvyttömyysvakuuden ennen kuin rakennettavan taloyhtiön osakkeita aletaan myymään kuluttajille. Vakuuden on oltava voimassa 10 vuotta siitä, kun taloyhtiön rakennukset on hyväksytty käyttöön otettavaksi. Mikäli perustajaosakas joutuu konkurssiin, niin suorituskyvyttömyysvakuutta voidaan käyttää sellaisten rakennusvirheiden korjaukseen, jotka on havaittu vuositarkastuksen jälkeen. Näin se turvaa sitä, että uudelle taloyhtiölle ei tule heti alkuvaiheessa konkurssista johtuen kohtuuttomia korjauskustannuksia. Uuden asunnon ostajan kannattaa varmistaa, että suorituskyvyttömyysvakuus on otettu ja mikä on vakuuden määrä.

Mikäli perustajaosakas joutuu konkurssiin rakentamisvaiheessa, niin rakennusten valmiiksi rakentamiseen voidaan käyttää rakentamisajan vakuutta. Tämä on kuitenkin vain 10 % myytyjen asuntojen kauppahinnasta. Konkurssin vaikutukset taloyhtiön rakennuksen valmistumiseen riippuvat hyvin pitkälle siitä mihin vaiheeseen rakentaminen on edennyt. Konkurssipesän on ilman aiheetonta viivytystä ilmoitettava osakkeenomistajille, haluaako konkurssipesä sitoutua niihin osakkeiden kauppasopimuksiin, joita perustajaosakas ei ole vielä täyttänyt. Jos konkurssipesä ei sitoudu kauppasopimuksiin on kullakin osakkeenostajalla oikeus purkaa kauppa.

Konkurssin vaikutukset

Kun taloyhtiö on asetettu konkurssiin, niin käräjäoikeus määrää samalla pesänhoitajan. Pesänhoitaja syrjäyttää taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän eli edustaa konkurssiin asettamisesta lähtien taloyhtiötä. Pesänhoitaja laatii pesäluettelon, josta ilmenevät taloyhtiön varat ja velat. Pesänhoitaja laatii myös velallisselvityksen. Velallisselvityksestä ilmenevät taloyhtiön perustiedot ja taloyhtiön johtohenkilöt ja konkurssiin johtaneet syyt.

Pesänhoitaja myy taloyhtiön omaisuuden ja perii mahdolliset saatavat. Mikäli varoja kertyy sen verran, että ne riittävät koko konkurssimenettelyn läpiviemiseen niin konkurssi päättyy, kun pesänhoitaja tilittää varat vahvistetun jakoluettelon mukaan velkojille ja velkojat hyväksyvät loppukokouksessa pesänhoitajan toimenpiteet.

Mikäli varoja ei kerry koko konkurssimenettelyn kannalta riittävästi, niin käräjäoikeus määrää pesänhoitajan hakemuksesta konkurssin raukeamaan.

Lopuksi

Taloyhtiön talous ja korjaustarpeet ja niiden suorittaminen kannattaa ottaa erittäin vakavasti. Mikäli taloyhtiö ajautuu konkurssiin, niin valitettavasti osakkeenomistajan sijoitus omaan asuntoon tulee käytännössä arvottomaksi.

Sinua saattavat kiinnostaa myös seuraavat artikkelimme:

Purkava uusrakentaminen asunto-osakeyhtiössä

Asuinhuoneiston hallintaanotto

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö

Lisä- ja täydennysrakentaminen ja päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä

Uudisrakentamiseen verrattava rakentaminen