Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Lisä- ja täydennysrakentaminen ja päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä

Herkulex.fi /

Erilaiset lisä- ja täydennysrakentamistilanteet asunto-osakeyhtiöissä edellyttävät erilaisten päätöksentekomenettelyiden noudattamista.

Viime vuosina erilaiset rakentamisen tehokkuuden lisäämiseen tähtäävät hankkeet ovat osaltaan saaneet asunto-osakeyhtiöt aiempaa aktiivisemmin tarkastelemaan mahdollisuutta hyödyntää yhtiön tonttia tai sen osaa lisä- ja täydennysrakentamiseen. Etenkin arvokkailla ja halutuilla asuinalueilla lisärakentaminen voi tarjota asunto-osakeyhtiölle erinomaisen ansaintamahdollisuuden.

Lähtökohtana lisärakennushankkeiden toteuttamisessa on, ettei taloyhtiö voi toimia rakennuttajana itse, vaan rakennusoikeus myydään sen toimesta ulkopuoliselle toimijalle. Yhtiön hallussa olevan tilan tai rakennuspaikan myynti tapahtuu käytännössä suunnatulla osakeannilla, jolloin taloyhtiöön tulee hankeen myötä uusia osakashallinnassa olevia huoneistoja. Uusien osakkeiden merkintähintana saadut varat ovat yhtiölle verovapaata pääomasijoitusta.

Jos taloyhtiöllä on suuri tontti, voi olla myös mahdollista lohkoa tontti ja myydä uusi tontti esimerkiksi rakennusliikkeelle. Tällaisesta omaisuuden myynnistä saatu tulo on yhtiölle veronalaista tuloa, jonka laskennassa voidaan vähennyksenä kuitenkin huomioida esimerkiksi vuosikuluna vähennettävään korjausurakkaan käytetyt tulot.

Uusi asunto-osakeyhtiö samalle tai uudelle tontille

Jos asunto-osakeyhtiön kiinteistöstä erotetaan osa, joka myydään esimerkiksi uuden asunto-osakeyhtiön perustamista varten, voidaan päätös lähtökohtaisesti tehdä yhtiökokouksessa enemmistöllä. Kiinteistön osa voidaan erottaa esimerkiksi lohkomalla tai uusi rakennus voidaan rakentaa samalle tontille hallinnanjakosopimuksin. Jos kiinteistön osan luovuttamisen johdosta yhtiöjärjestykseen joudutaan tekemään muutoksia, tulee muutokseen saada 2/3 määräenemmistö yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Enemmistöpäätös voidaan tehdä, kun luovutus koskee vain sellaista kiinteistön osaa, jossa ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja, eikä luovutus vaikuta olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen. Jos nämä kriteerit eivät täyty, vaaditaan päätökseen kaikkien osakkeenomistajien suostumus.

Lisäksi on erittäin tärkeää ottaa huomioon myös asunto-osakeyhtiölain säännöksen osakkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta, joita on arvioitava itsenäisesti suhteessa kaikkeen yhtiön päätöksentekoon ja riippumatta siitä, minkälaisella päätöksenteko menettelyllä lisärakentamisesta voitaisiin yhtiössä lähtökohtaisesti muutoin päättää. Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaate saattaa edellyttää, että päätös vaatii yksittäisen osakkeenomistajan suostumuksen. Näin voi olla esimerkiksi tilanteessa, jossa luovutettavalle alueelle voidaan rakentaa rakennus, joka peittää vain jonkin osakehuoneiston näköalaa tai uudisrakennus tulisi muuten hyvin lähelle jotakin osakehuoneistoa. Luovutuksen vaikutusta osakkeenomistajan aseman arvioidaan objektiivisesti arvioitavissa olevien seikkojen perusteella eli ennen kaikkea sen perusteella, miten toimenpide vaikuttaa osakehuoneistojen arvoon, ja minkä suuruista arvonalenemaa lisärakentamista voidaan arvioida aiheutuvan sen läheisyyteen sijoittuvalle huoneistolle.

Uusi rakennus osaksi samaa yhtiötä

Tilanteissa, joissa uudesta rakennuksesta tulee osa olemassa olevaa taloyhtiötä, yhtiökokous päättää rakennusoikeuden myynnistä, tähän liittyvistä yhtiöjärjestysmuutoksista sekä uusien osakkeiden antamisesta. Asiasta voidaan lähtökohtaisesti päättää yhtiökokouksessa 2/3 määräenemmistöllä. Lisäksi päätös saattaa tällöinkin vaatia yhden tai useamman osakkeenomistajan nimenomaisen suostumuksen esimerkiksi tilanteissa, joissa uusi rakennus varjostaisi huomattavasti vain jotakin huoneistoa ja vaikuttaisi siten epäoikeudenmukaisella tapaa huoneiston arvoon sitä laskevasti. Vaikutuksen tulee kuitenkin olla objektiivisesti arvioiden riittävän olennainen, jotta yksittäisen osakkaan suostumus voidaan asettaa yhtiön muiden osakkaiden tavoitteleman hyödyn ehdottomaksi edellytykseksi.

Pienimuotoisemmassa rakentamisessa, kuten ullakkotilojen tai kellarikerrosten muutosrakentamisessa, edetään päätöksenteossa vastaavalla tavalla kuin edellä on kuvattu kokonaan uuden rakennuksen rakentamisesta päätettäessä. Yhtiökokous voi päättää 2/3 määräenemmistöllä yhtiöjärjestysmuutoksesta ja uusien osakkeiden antamisesta. Tällöinkin olosuhteet voivat edellyttää tietyissä tapauksissa määräenemmistön lisäksi myös yksittäisen osakkeenomistajan suostumusta.

Asuintalon työ- tai liiketilan muuttaminen asumiskäyttöön

Myös asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan osakashallinnassa olevan liikehuoneiston tai muun vastaavan tilan muuttaminen asuinkäyttöön edellyttää yhtiöjärjestysmuutosta, ja vaatii ko. huoneiston osakkeenomistajan suostumuksen lisäksi 2/3 määräenemmistöä yhtiökokouksessa.

Lisäksi on syytä huomata, että jos asuinhuoneistoiksi muutettavista liikehuoneistoista on maksettu voimassaolevan yhtiöjärjestyksen mukaan ns. jyvitettyä, esimerkiksi kaksinkertaista, vastiketta verrattuna asuinhuoneistoihin, jäävät nämä pääsääntöisesti ennalleen, sillä jyvityksen poistaminen edellyttäisi kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen.

Yhtiön sisäisen päätöksenteon lisäksi on myös selvitettävä tarvittavat viranomaisluvat, eli se onko huoneiston rakennusoikeudellinen käyttötarkoitus muutettavissa ja mitä tämä käytännössä edellyttää. Yhtiöjärjestyksestä ilmenevän ja rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen tulee olla yhteneväisiä.

Esimerkiksi ennen käytettävissä olevan rakennusoikeuden myyntiä ulkopuoliselle rakennuttajalle on yhtiön tärkeää huolehtia siitä, että kaikille yhtiön hyväksymällä tapaa jo toteutetuille tiloille tai niiden muutoksille on olemassa tarvittavat viranmaisluvat ja tilojen olemassaolo on otettu huomioon jo käytetyn rakennusoikeuden määrässä.

Seuraa meitä Facebookissa niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Pääset seuraamaan meitä klikkaamalla tästä.

Joni Oksanen
OTM, Varatuomari
Puhelin: 0400 548 001
joni.oksanen (at) laaka.fi

Salainen laatuvirhe

Apua kiinteistölakiasioissa?

Lue nämä aiheeseen liittyvät artikkelit:

Jaa artikkeli: