Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu kunnossapitotyön yhteydessä aiheutuneesta vahingosta

Herkulex.fi /

Tilanteessa, jossa huoneiston rakenteista löytyy esimerkiksi kosteusvaurio, vaurion korjaaminen kuuluu pääsääntöisesti yhtiön kunnossapitovastuulle, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty. Joskus tilanne voi olla se, että asunto-osakeyhtiö viivyttelee korjausten kanssa tai joskus jopa kokonaan kieltäytyy kokonaan korjaamasta kunnossapitovastuulleen kuuluvan huoneistossa olevan vian/vaurion. Tällöin asunto-osakeyhtiö saattaa joutua vahingonkorvausvastuuseen osakkaalle aiheutuvasta vahingosta.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n mukaan Yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti.

Jos asunto-osakeyhtiö rikkoo asunto-osakeyhtiölain 4 luvun kunnossapitosäännöksiä esimerkiksi ei korjaa kunnossapitovastuulleen kuuluvaa vikaa tai ei noudata korjaustyössä hyvää rakennustapaa tai laiminlyö korjaustyön asianmukaisen valvomisen, ja jos näistä aiheutuu osakkeenomistajalle vahinkoa, saattaa asunto-osakeyhtiö joutua vahingonkorvausvastuuseen osakkaalle aiheutuvasta vahingosta.

Asunto-osakeyhtiölakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 24/2009, s. 279) on todettu, että yhtiön on huolehdittava siitä, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa osakkeenomistajille. Jos yhtiö rikkoo tätä velvollisuuttaan, yhtiö voi joutua vastuuseen myös oman sopimuskumppaninsa eli työn tehneen tahon aiheuttamista vahingoista, jos ne ovat syntyneet kunnossapito- ja muutostyötä koskevien määräysten, esimerkiksi hyvän rakennustavan rikkomisen seurauksena.

Asunto-osakeyhtiötä koskevan tuottamusolettaman mukaan asunto-osakeyhtiö vastaa kunnossapito- ja muutostyösäännösten rikkomisesta syntyneestä vahingosta, ellei yhtiö osoita toimineensa huolellisesti. Yhtiön täytyy siten pystyä osoittamaan, että toimineensa huolellisesti. Vahingonkärsijän eli tässä tapauksessa osakkaan on yleensä vahingonkorvausoikeudellisten yleisten periaatteisen mukaan pystyttävä osoittamaan asunto-osakeyhtiölain säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkominen, vahinko ja sen määrä sekä syy-yhteys.

Kun asuinhuoneistossa todetaan vaurio niin taloyhtiön tulee selvittää vaurion laajuus, korjaustapa, korjauskustannukset yms. Ennen kuin korjauksia voidaan ryhtyä tekemään, joudutaan asiaa käsittelemään myös yhtiön hallituksessa ja yleensä myös yhtiökokouksessa. Taloyhtiön on kuitenkin joutuisasti vietävä asiaa eteenpäin, jotta vaurio saadaan korjattua mahdollisimman nopeasti. Tämä korostuu etenkin silloin, kun huoneiston vaurio on sentyyppinen (kuten kosteus- ja mikrobivauriot), että siitä voi aiheutua asunnon asukkaalle terveyshaittaa. Asukas voi siten joutua muuttamaan pois asunnosta mahdollisesti aiheutuvan terveyshaitan vuoksi jo ennen kuin korjauksiin on edes ryhdytty. Usein asukas joutuu hankkimaan sijaisasunnon, josta aiheutuu ylimääräisiä asumiskuluja. Usein myös asukkaan koti-irtaimisto saattaa vahingoittua, jos mikrobeja on päässyt sisäilmaan ja edelleen irtaimistoon pilaten irtaimiston. Tällöin herää usein kysymys, voiko ylimääräisistä asumiskuluista, muuttokustannuksista ja irtaimistolle aiheutuneista vahingoista esittää korvausvaatimuksia taloyhtiölle?

Yleensä on niin, ettei taloyhtiö ole vahingonkorvausvastuussa, koska usein rakennuksen rakenteissa olevat vauriot ovat syntyneet rakennusvirheiden tms. seurauksena, jolloin taloyhtiöllä ei ole ollut tietoa vaurioista eikä se ole siten aiheuttanut vaurioita. Yleensä tällaiset vauriot tulevat täysin yllätyksenä ja ovat saattaneet olla rakenteissa vuosia ennen kuin ne löydetään.

Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu saattaa kuitenkin tulla kyseeseen, jos asunto-osakeyhtiö on laiminlyönyt esimerkiksi kiinteistön kunnon valvonnan ja hoidon ja tämä laiminlyönti on aiheuttanut rakenteisiin kosteusvaurion. Samoin vahingonkorvausvastuu voi tulla kyseeseen, mikäli yhtiö viivyttelee tarpeettomasti korjauksiin ryhtymisessä tai jopa kieltäytyy kokonaan korjaamasta vauriota. Korvausvastuu voi tulla kyseeseen myös, jos yhtiö ei valvo/järjestä asianmukaista valvontaa korjaustyön asianmukaisuuden varmistamiseksi. Mikäli sitten jälkikäteen havaitaan, että korjausta ei ole suoritettu asianmukaisesti ja tämä virhe olisi voitu välttää korjaustyön asianmukaisella valvomisella, niin asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu saattaa tulla kyseeseen, jos virheellisestä korjaustyöstä aiheutuu osakkaalle vahinkoa.

Tässä on huomioitava, että asunto-osakeyhtiö on vastuussa ainoastaan tarpeettomasti ja sen tuottamuksen johdosta syntyneistä vahingoista. Asunto-osakeyhtiö ei siten vastaa esimerkiksi sijaisasumiskustannuksista kokonaisuudessaan, mikäli sijaisasuminen on ollut välttämätöntä jo pelkän kunnossapitovelvollisuuden asianmukaisen täyttämisen seurauksena. Asunto-osakeyhtiö voisi siten olla vastuussa ainoastaan tarpeettomista sijaisasumiskustannuksista eli toisin sanoen niistä vahingoista, jotka ovat syy-yhteydessä asunto-osakeyhtiön tuottamukseen.
Itä-Suomen HO 18.11.1999 nro 1131 ratkaisussa asunto-osakeyhtiö oli velvollinen korvaamaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneen hanan vuoksi osakkaalle vesivuodosta aiheutuneen vahingon sekä osakkaan väliaikaisesta asumisesta aiheutuneen vahingon, koska yhtiö ei ollut ryhtynyt ripeästi korjaamaan vahinkoa.

Helsingin HO 21.8.1996 Nro 4167 antamassa ratkaisussa, jossa oikeus katsoi, että selvitys- ja korjaustoimenpiteiden vaatima aika olisi vaatinut enintään kaksi kuukautta. Asunto-osakeyhtiö oli suorittanut vaadittavat toimenpiteet vasta viiden kuukauden kuluttua haitasta tiedon saatuaan, oli asunto-osakeyhtiö velvollinen korjaamaan sijaisasumiskustannukset kolmen kuukauden ajalta.

Itä-Suomen HO 4.7.2017 Nro 355 ratkaisussa asunto-osakeyhtiö oli vahingonkorvausvastuussa asukkaalle aiheutuneista sijaisasumiskuluista ja irtaimiston vahingoittumisesta. Osakkaan huoneistossa oli talven 2011-2012 aikana tapahtunut kattovuodosta johtunut vesivahinko. Taloyhtiö oli sen käytössä olevasta asiantuntijalausunnosta huolimatta jättänyt vahingon asianmukaisesti korjaamatta. Yhtiö oli vasta elokuussa 2013 ryhtynyt vaadittuun korjaukseen. Näin ollen yhtiö jätti huolehtimatta siitä, että korjaus olisi tehty huolella ja kohtuullisessa ajassa. Hovioikeus katsoi, että yhtiön olisi pitänyt ryhtyä jo muutaman kuukauden sisällä toimenpiteisiin sisäpuolisten korjausten osalta, yhtiö oli kuitenkin pitkittänyt korjauksia yli vuodella. Korjaustyön pitkittyminen oli syy-yhteydessä vaurioiden pahenemiseen ja korjaustyön laajanemiseen. Puutteellisesta ja liian myöhään tehdystä korjauksesta on aiheutunut kantajille vaaditut vahingot.

Anu Juka

OTM, Varatuomari, Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja

Puhelin: 050 342 7111

anu.juka (at) laaka.fi

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita

rel=”noopener”>Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe

Milloin kiinteistössä havaittu kosteus- tai homevaurio on maakaaressa tarkoitettu merkittävä piilevä virhe

KKO:2019:16, ostajan erityinen selonottovelvollisuus

Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa

Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe

Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Laatuvirhe

Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset

Kuka vastaa asunto-osakkeen virheistä?
Uuden asunnon virheet (yleinen virhesäännös asuntokauppalaki 4 luku 14 §)

Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa

Virheestä ilmoittaminen ja virheiden seuraamukset uuden asunnon kaupassa

Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset

Virhesääntely

Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa

Vastuunrajoituslausekkeet osana asunto- ja kiinteistökauppaa

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa