Kunnossapitotyön teettämisestä asunto-osakeyhtiössä
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa on säännökset siitä, miten kunnossapitovastuu pääsääntöisesti jakautuu asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajan ja asunto-osakeyhtiön kesken. Tästä vastuunjaosta voi kuitenkin olla poikkeuksia asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Tässä artikkelissa käsittelemme kunnossapitotyön teettämistä osakehuoneistossa tilanteessa, jossa kunnossapidosta vastaava ei täytä kunnossapitovelvollisuuttaan eli mitä keinoja yhtiöllä tai osakkaalla on tällöin käytettävissä ja mitkä ovat mahdolliset seuraamukset.
Osakkeenomistaja laiminlyö vastuulleen kuuluvan kunnossapidon osakehuoneistossa
Mitä siitä voi seurata ja mitä oikeussuojakeinoja yhtiö voi tässä tilanteessa käyttää?
Jos osakkeenomistaja laiminlyö asunto-osakeyhtiölakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvoitteensa, yhtiö voi tällöin teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella. Tämä kuitenkin edellyttää, että osakkeenomistajan kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Näin ollen minkä tahansa osakkeenomistajan kunnossapidon laiminlyönnin vuoksi yhtiö ei voi ryhtyä toteuttamaan korjauksia. Näin ollen pelkästään se, että osakehuoneiston sisäpinnat ovat huonossa kunnossa ei oikeuta yhtiötä teettämään kunnossapitotyötä, ellei sitten ole vaarana, että tällaisesta saattaa aiheutua haittaa esim. rakennuksen rakenteille, jolloin kunnossapitotyö täytyy suorittaa, etteivät rakenteet vaurioidu.
Mikäli korjausten suorittamisella ei ole kiire, yhtiöllä on myös mahdollisuus nostaa kanne käräjäoikeudessa kunnossapitotyöstä vastuussa olevaa osakasta vastaan ja vaatia, että osakas velvoitetaan teettämään korjaustoimet omalla kustannuksellaan. Samassa kanteessa voi toissijaisena vaatimuksena vaatia, että yhtiö oikeutetaan suorittamaan korjaus osakkaan kustannuksella, jollei osakas sitä tietyn määräajan kuluessa tuomion antamisesta suorita. Kanteessa on tällöin syytä esittää myös euromääräinen vaatimus korjauskuluista, jotta tuomioistuin voi velvoittaa osakkaan maksamaan kustannukset yhtiölle, jos osakas ei korjauksia omalla kustannuksellaan suorita.
Yhtiöllä voi olla myös mahdollisuus ottaa huoneisto hallintaan, jos osakkeenomistaja hoitaa huoneistoaan niin huonosti, että siitä aiheutuu haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Hallintaan ottaminen on kuitenkin yleensä viimesijaisin keino ja hallintaanottomenettelystä on tarkat säännökset asunto-osakeyhtiölaissa. Kunnossapitotyön teettämisoikeus on siten yleensä ensisijainen keino verrattuna siihen, että yhtiö ottaisi huoneistoon hallintaan.
Yhtiön ilmoitusvelvollisuus
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 6 §:n mukaan yhtiön on ilmoitettava osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston käyttöoikeuden haltijalle riittävän ajoissa sellaisista kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen. Ilmoitus toimitetaan osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen ja huoneistoon. Yhtiöllä on kuitenkin oikeus suorittaa välittömästi kunnossapito- tai korjaustyö, jota ei voi siirtää aiheuttamatta vahinkoa tai haittaa. Pykälän 1 momentin säännöksiä ilmoituksen tekemisestä sovelletaan myös silloin, kun yhtiö teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella 4 §:n nojalla.
Kun yhtiö käyttää oikeuttansa suorittaa osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvan korjauksen, tulee yhtiön siten noudattaa edellä mainittua asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 6 §:ssä mainittua ilmoitusvelvollisuutta. Tämä ei kuitenkaan koske kiireellistä kunnossapitotyötä. Lisäksi on myös suositeltavaa, vaikkei kyseisessä lainkohdassa tätä edellytetäkään, että yhtiö ensin huomauttaa osakkeenomistajaa kirjallisesti kunnossapidon laiminlyönnistä ja teettämisen uhasta ja asettaa osakkaalle kohtuullisen ajan itse teettää kunnossapitotyö ennen kuin yhtiö ryhtyy teettämään kunnossapitotyötä. Eli tällä yritetään ensin saada osakas teettämään itse hänen vastuulleen kuuluva kunnossapitotyö.
Osakkeenomistajan oikeudesta teettää kunnossapitotöitä yhtiön kustannuksella
Osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.
Tämän lainkohdassa on määritelty siten kaksi eri tilannetta, joissa osakkaalla on oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva kunnossapitotyö. Ensimmäinen on kiireellinen kunnossapitotyö, joka on tarpeen suorittaa lisävahingon välttämiseksi. Tässä tilanteessa laki ei edellytetä, että osakas ensin huomauttaisi yhtiötä kunnossapitovelvollisuudesta ja teettämisuhasta, vaan tällaisen kiireellisen työn osakas voi teettää, jottei lisävahinkoja synny. Tällainen voisi olla esim. äkillinen vuotovahinko. Näissäkin tilanteissa osakkaan tulee kuitenkin viivytyksettä ilmoittaa teettämistään korjauksista yhtiölle. Osakas voi siten teettää sen kiireellisen työn, jolla ehkäistään lisävahinkojen syntyminen ja taloyhtiö voi itse sitten teettää loput korjaustoimet loppuun. Tämä kannattaa huomioida myös senkin vuoksi, että vuotovahingot yleensä korvataan yhtiön kiinteistövakuutuksesta, jolloin vakuutusyhtiön vahinkotarkastajalle on annettava mahdollisuus myös tarkastaa vahinko.
Toinen on sellainen kunnossapitotyö, josta aiheutuu osakkaalle vähäistä suurempaa haittaa, jos se jätetään tekemättä. Eli mikä tahansa kunnossapitovelvoitteen laiminlyönti ei siten oikeuta osakasta teettämään kunnossapitotyötä, vaan osakkaalle on aiheuduttava vähäistä suurempaa haittaa, jolloin yleensä edellytetään, että sillä on oltava vaikutusta tilojen käyttöön tai turvallisuuteen. Näin ollen esim. esteettinen haitta ei voine olla tällainen haitta. Tilojen käyttämiseen ja turvallisuuteen vaikuttava haitta voisi olla rakenteissa havaitut kosteus- ja mikrobivauriot, jotka aiheuttavat asukkaille terveysriskin. Lisäksi edellytetään vielä, että osakkaan tulee ensin kirjallisesti huomauttaa yhtiötä. Jos yhtiö ei tästäkään huolimatta ryhdy riittäviin toimiin viivytyksettä, voi osakas teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella.
Mikäli yhtiö ei suorita kunnossapitotyötä, osakas voi myös nostaa kanteen käräjäoikeudessa ja vaatia siinä, että yhtiö velvoitetaan korjaukset tekemään. Niissä tilanteissa, joissa kunnossapitotyö ei ole kiireellinen ja jos kunnossapitotyön laiminlyönnistä ei aiheudu osakkaalle merkittävää haittaa, osakkaalla ei ole oikeutta teettää korjaustoimia itse.
Kunnossapitotyöstä aiheutuvat kustannukset
Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Myös tarpeelliset ja kohtuulliset vian selvittämisestä, suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuvat kustannukset on korvattava.
Mikäli kyse ei ole kiireellisestä korjaustoimesta, kannattaa urakoitsijoita kilpailuttaa ennen kuin ryhtyy korjaustoimenpiteisiin. Tämä on syytä tehdä varsinkin hieman laajemmissa korjauksissa senkin vuoksi, ettei tulee jälkikäteen kiistaa korjauskulujen kohtuullisuudesta. Pienissä korjauksissa tällainen ei kuitenkaan usein ole tarpeen, jottei pelkästä asioiden selvittämisestä ja rakennuttamisesta aiheutuvat kustannukset nouse tarpeettoman suureksi ja suuremmiksi kuin itse korjauskulut.
Lopuksi
Kun osakkeenomistaja tai yhtiö teettää kunnossapitotyön on syytä myös kiinnittää huomiota kunnossapitotyön riittävään dokumentointiin mahdollisten riitaisuuksien välttämiseksi. Näin ollen työn alkutilanne ja eri vaiheet kannattaa siten dokumentoida ja ottaa esim. valokuvia. Riittävällä dokumentoinnilla kunnossapitotyön teettäjä pystyy siten perustelemaan korjaustöiden tarpeellisuutta ja laajuutta ja niistä aiheutuvia kustannuksia sekä näin ollen vaatimustensa oikeellisuutta.
Lisäksi on suositeltavaa ottaa ulkopuolinen valvoja, joka laatii työn vaiheista yms. kirjallisen valvontaraportin. Usein voi tulla myös riitaa siitä kenen kunnossapitovastuulle asia loppujen lopuksi kuuluu – yhtiön vai osakkaan. Tämän vuoksi on ennen korjaustöihin ryhtymistä tai sen aikana syytä pyrkiä selvittämään, kenen vastuulle korjaus kuuluu, sillä syiden selvittäminen vasta sen jälkikäteen on yleensä mahdotonta.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Tarvitsetko apua?
Lue lisää artikkeleitamme:
- Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu kunnossapitotyön yhteydessä aiheutuneesta vahingosta
- Vaikutusvallan väärinkäyttöön perustuvasta lunastusvelvollisuudesta asunto-osakeyhtiössä
- Saako asunto-osakeyhtiössä asennuttaa omaan huoneistoon ilmalämpöpumpun?
- Asunto-osakeyhtiön konkurssi
- Purkava uusrakentaminen asunto-osakeyhtiössä
- Lisä- ja täydennysrakentaminen ja päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä
