Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kodissa epäillään kosteusvauriota – milloin tarvitaan avuksi lakimiestä?

Herkulex.fi /

Kosteusvaurioita arvioidaan olevan jopa kahdeksassakymmenessä prosentissa suomalaisista pientaloista ja kuudessakymmenessä prosentissa kerrostaloista.

Ulla Haverisen väitöskirjatutkimuksen (2002) mukaan jonkinlaisia kosteusvaurioita on arvioitu olevan jopa kahdeksassakymmenessä prosentissa suomalaisista pientaloista ja kuudessakymmenessä prosentissa kerrostaloista. Asunnon rakenteiden tai materiaalien kastuminen voi olla paikallista tai laajalle levinnyttä, ja kosteus on voinut päästä asuntoon joko ulkoa tai sisältä. Kosteusongelma voi löytyä myös uudesta rakennuksesta. Vaurion kehittyminen saattaa kestää vuosia, mutta otollisissa olosuhteissa se voi syntyä nopeastikin.

Kosteusvaurion korjauskustannukset saattavat jäädä pieniksi, mutta pahimmillaan puhutaan kymmenien tai jopa yli sadan tuhannen euron kuluista. Lakimiestä tarvitaan avuksi silloin, kun kosteusvaurion korjaamisen tarpeesta ja korjaamiskustannusten maksajasta ei ole yksimielisyyttä.

Asuntokaupan oikeudellisia ongelmia väitöskirjassaan käsitellyt Tiina Koskinen toteaa, että kosteus- ja homevaurion voi aiheuttaa virhe, huolimattomuus tai laiminlyönti niin rakennuksen suunnittelussa, rakentamisessa kuin käytössäkin. Suunnittelusta on voinut jäädä pois salaojitus, rakentaja on jättänyt kiireessä tai osaamattomuuttaan kosteuskatkon pois puu- ja betonirakenteen välistä tai asukas on asentanut astianpesukoneensa virheellisesti.

Tavallisessa kielenkäytössä ”virhe”, ”huolimattomuus” ja ”laiminlyönti” ovat synonyymeja, mutta oikeudellisessa kielessä termeillä on tarkka merkitys. Vaikka asunnossa todettaisiin ”virhe”, se ei välttämättä oikeuta vahingonkorvaukseen – esimerkiksi remontin vuoksi muualla asumisen kustannusten korvaamiseen – ellei asunnon myyjä ei ole ollut lain tarkoittamalla tavalla ”huolimaton”. Kosteusvaurion kehittymisen taustalla ei myöskään aina ole virheellinen tekeminen, vaan joskus kyse voi olla myös tekemättömyydestä. Tekemättömyyskin voi johtaa oikeudellisiin seuraamuksiin. Asunto-osakkeen omistaja voi esimerkiksi joutua osin tai kokonaan itse korvausvastuuseen kosteusvauriosta, joka on aiheutunut tai pahentunut sen vuoksi, että hän on ”laiminlyönyt” asunto-osakeyhtiölain mukaisen velvollisuutensa ilmoittaa huoneistonsa viasta taloyhtiölle.

Kosteusvaurion ja sairauksien syy-yhteyden mekanismia ei tunneta

Mitä tavallisen asunnonostajan tai asukkaan tulisi tietää kosteusvaurioiden syistä, seurauksista ja korjausvastuista

Ensinnäkin se, että kosteusvaurioiden korjaamistarpeen taustalla on kosteudessa elävien mikrobien aiheuttama terveyshaitta eikä niinkään se, että rakennus homesienten vuoksi lahoaisi kumoon, tiivistää asianajaja Jussi Laaka Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy:stä asuntokauppariitojen taustaongelman.

Kosteusvaurioiden yhteydessä puhutaan homeesta ja homevaurioista, mutta käytännössä tarkoitetaan laajempaa mikrobikasvustoa. Tärkeimpiä terveyteen vaikuttavia sisäilman mikrobeja ovat virusten ohella bakteerit (esim. sädesienet) ja sienet (homesienet). Mikrobit ovat terveydelle haitallisia nimenomaan silloin, kun niiden itiöt tai aineenvaihduntatuotteet pääsevät jotakin kautta huoneilmaan. Homeesta puhutaan paljon, mutta ilman omaa kokemusta harva välttämättä tietää, mistä home- ja kosteusvaurioissa on kyse.

Kärjistäen voisi sanoa, että rakennuksessa pitkään majaillut kosteus aiheuttaa aina mikrobikasvustoa, josta osa, esimerkiksi sädesienikasvusto, on tutkimuksissa todettu mahdollisesti ihmiselle myrkylliseksi. Juuri tämän terveyshaitan vuoksi kosteusvaurio pitää aina korjata, Jussi Laaka jatkaa.

Juridisesti merkityksellistä on ilmaisu ”mahdollisesti” myrkyllinen

Lääkärit ja homesairauksista kärsivät ihmiset pitävät käytännössä selvänä homeen ja sairauksien syy-seuraussuhdetta, mutta lääketieteellisesti syy-yhteyttä ei ole voitu pitävästi todistaa eikä sen vuoksi asuntokauppariidoissa ole mahdollista vaatia korvauksia suoraan sillä perusteella, että asunnosta löytynyt home aiheuttaa sairauksia, Jussi Laaka täsmentää.

Asuntokauppariitojen oikeudenkäynneissä mainitaan usein ns. Majvikin suositus, jossa terveydenhuollon ammattilaiset päätyivät vuonna 1997 suosittamaan homealtistuksen ja sairauden yhteyden määrittelyä termein erittäin todennäköinen, jokseenkin todennäköinen, mahdollinen, jokseenkin epätodennäköinen ja erittäin epätodennäköinen. Suosituksesta julkaistiin vuonna 2007 toinen versio, koska kymmenen vuoden aikana on saatu lisää näyttöä homeen ja sairauksien yhteydestä. Vieläkään syy-yhteyden mekanismi ei ole tiedossa, mikä aiheuttaa ongelmia erityisesti ammattitautidiagnoosin ja sen perusteella korvauksien saamisen kannalta, sillä ammattitautilain mukaisen ammattitautidiagnoosin edellytyksenä on näyttö siitä, että sairaus on aiheutunut työn fysikaalisista, kemiallisista tai biologisista tekijöistä. Työympäristön ja asumisen terveydellisiä vaatimuksia sääntelevät eri lait, mikä sekin osaltaan lisää epäselvyyttä tavallisten ihmisten kannalta.

Työntekijöiden suojaksi säädettyjen ammattitautilain ja työturvallisuuslain lisäksi on olemassa ihmisiä suojaava terveydensuojelulaki, joka määrää, että asunnoissa ja muissa oleskelutiloissa ei saa olla esimerkiksi mikrobeja terveyshaittaa aiheuttavasti, Jussi Laaka selventää.

Terveydensuojelulain perusteella kunnan terveydensuojeluviranomainen, eli käytännössä terveystarkastaja, voi määrätä asunnon käyttökieltoon, jos viasta korjaamisvastuussa oleva taho tai terveyshaitan aiheuttaja ei ole ryhtynyt tarpeellisiin terveystarkastajan määräämiin korjaustoimiin.

Terveystarkastajan lausunto siitä, että asunto on asumiskelvoton terveyshaitan vuoksi, on vahva näyttö asunnon korjaustarpeesta ja samalla lisänäyttö asunnon virheestä, vaikka pelkkä sairaus ei riitäkään näytöksi asunnon maakaaren tai asuntokauppalain mukaisesta laatuvirheestä, Jussi Laaka toteaa.

Maakellarimainen haju on merkki kosteusvauriosta

Kosteusvaurioepäilyissä yksi tärkeimpiä tutkimusvälineitä on edelleen ihminen ja ihmisen hajuaisti. Maakellarimainen haju viittaa sädesieniin ja saattaa olla merkki laajastakin kosteusongelmasta, Jussi Laaka kertoo.

Ihmisten herkkyys tunnistaa hajuja tai saada oireita mikrobeista vaihtelee, minkä vuoksi samassa asunnossa aiemmin asunut, mutta vähemmän herkkä ihminen ei ole välttämättä oireillut lainkaan, kun taas uusi asukas voi saada jo muutaman viikon asumisen jälkeen voimakkaita hengitystie- ja silmäoireita.

Tyypillisiä mikrobien aiheuttamia ärsytysoireita ovat nuhaisuuden ja silmien kutinan ohella kurkun karheus, yskä, iho-oireet, epätavallinen väsymys ja kuumeilu. Mikrobialtistus voi aiheuttaa poskiontelo- ja keuhkoputkentulehduksia, allergiaa ja astman pahenemista. Viitteellistä näyttöä on saatu kosteusvaurioiden vaikutuksesta myös uuden astman puhkeamiseen.

Monet asunnonostajat teettävät joko omasta aloitteestaan tai kiinteistönvälittäjän neuvosta ennen kauppaa asunnossa kosteusmittauksen, mikä luonnollisesti antaa jonkinlaista osviittaa asunnon kunnosta. Kosteusvauriot voivat kuitenkin olla niin syvällä rakenteissa, ettei pintakosteusmittaus niitä rekisteröi. Kosteusmittaus ei myöskään kerro mitään asunnossa majailevien mikrobien laadusta ja määristä, Jussi Laaka toteaa.

Asunnon kuntoa mittaavia tutkimuksia on monen tasoisia. Kuntoarvio on suppein tutkimus, jossa rakennusta arvioidaan silmämääräisesti. Kuntotarkastus on vuonna 2002 standardoitu tutkimus, jossa käydään läpi kohteen kaikki rakenteet ja tilat, mutta pääosin kuitenkin aistinvaraisesti. Kuntotutkimuksessa puolestaan silmämääräisen tarkastelun lisäksi voidaan myös rikkoa rakenteita. Kuntotutkimuksen avulla pyritään selvittämään mahdollisen vaurion laajuus aiheuttaja sekä antamaan havaintojen pohjalta perustellut korjaus- tai jatkotutkimusehdotukset.

Kiinteistön ja asunto-osakkeen kauppoja sääntelevät eri lait

Maakaari ja asuntokauppalaki ovat keskeisiä yksityisten ihmisten asuntokauppaa säänteleviä lakeja. Omakotitalon ja rivitalo- tai kerrostalohuoneiston ostamisessa on kysymys juridisesti erilaisista kaupoista.

Omakotitaloa ostava hankkii käytännössä aina rakennuksen lisäksi myös maapohjan, jolla rakennus sijaitsee. Maapohja joko ostetaan omaksi tai siihen hankitaan pitkäaikainen vuokraoikeus, joka on mahdollista myydä eteenpäin. Omakotitalokaupasta käytetään juridisesti termiä kiinteistökauppa ja kiinteistökaupan tekemisen muotosäännökset ja vastuut löytyvät maakaari-nimisestä laista, Jussi Laaka selittää.

Rivitalo- ja kerrostalohuoneiston kaupassa puolestaan on oikeudellisesti kysymys pelkästään arvopaperien eli osakekirjojen ostamisesta, joskin osakekirjojen omistamiseen sisältyy oikeus käyttää tiettyä huoneistoa ”omanaan”.

Rivitalo- tai kerrostalohuoneiston omistaja ei kuitenkaan omista varsinaisesti esimerkiksi talon maapohjaa eikä huoneistonsa sisäseinien tai lattian alta löytyviä rakenteita, vaan nämä kuuluvat taloyhtiölle, jolle näin ollen kuuluu myös niiden kunnossapito, Jussi Laaka jatkaa.

Uuden ja käytetyn asunto-osakkeen kauppaa koskeva sääntely löytyy asuntokauppalaista, ja asunto-osakeyhtiön korjausvastuusta puolestaan säännellään asunto-osakeyhtiölaissa.

Asuntojen jaottelu kiinteistöihin ja asunto-osakkeisiin on merkityksellinen asuntokauppariidoissa erityisesti silloin, kun riidan aiheena on asunnosta löytyneen kosteusvaurion korjausvastuun jakautuminen.

Sekä omakotitalon että rivitalo- tai kerrostalohuoneiston kaupan virhevastuista säädellään maakaaressa ja asuntokauppalaissa lähtökohtaisesti samalla tavalla eli asunnon myyjä on vastuussa asunnon laatuvirheestä, taloudellisesta virheestä ja oikeudellisesta virheestä. Asunto-osakeyhtiöissä kuitenkin taloyhtiön kunnossapitovastuusta seuraa se, että talon rakenteissa olevat virheet korjataan taloyhtiön lukuun, jolloin huoneiston omistajan osalle tulee vain hänen osakkeidensa suhteessa laskettava osuus kustannuksista eikä koko summa kuten omakotitalon omistajalle. Tämä pienentää ostajalle aiheutunutta vahinkoa ja siten myyjän vastuuta, Jussi Laaka muistuttaa.

Asunnon laatuvirheen seuraukset

Kosteusvaurioissa on kyse nimenomaan laatuvirheestä eli siitä, että ostettu asunto ei vastaa laadultaan sitä, mitä ostaja uskoi ostavansa. Asunnon kosteusvaurio on voinut olla myyjän tiedossa, mutta hän ei ole tahallisesti tai huolimattomuuttaan antanut ostajalle oikeita tietoja tai korjannut tämän väärinymmärrystä. Tällaisissa tapauksissa myyjä voi joutua korvaamaan kaikki ostajalle aiheutuneet vahingot. Asuntokauppariidoissa tyypillisempi tilanne on kuitenkin se, että kosteusvaurion löytyminen on yllätys sekä myyjälle että ostajalle. Näissä tilanteissa on kyse ns. salaisesta virheestä (kiinteistökaupat) tai piilevästä virheestä (asunto-osakkeen kaupat).

Joskus saatetaan puhua vesivahingoista tai putkivuodoista synonyymeina kosteusvaurioille ja unohdetaan, että kosteus voi nousta rakennukseen kapillaarisesti maaperästä. Tällaiset rakennuksen alapohjaa ja seinien alaosia vuosikausien kuluessa vahingoittaneet kosteuden kulkeutumiset ovat usein yllätys sekä asunnon myyjälle eli kyse on kiinteistön salaisesta virheestä. Nämä alapohjan virheet ovat paikallisiin vesivahinkoihin verrattuna huomattavan suuritöisiä ja kalliita korjata, Jussi Laaka huomauttaa.

Virhevastuun sääntelyssä riidan ratkaisun lähtökohdaksi on otettu se, että myyjä antaa ostajalle hinnanalennusta. Hinnanalennuksen määrä on lähtökohtaisesti asunnon todellisen arvon ja maksetun kauppahinnan välinen erotus. Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Tuomioistuinratkaisuissa ”olennaisuuden” kynnys on asetettu korkealle. Purkukynnyksen on arvioitu täyttyvän esimerkiksi tapauksissa, joissa kosteusvaurioista aiheutuvat asunnon välttämättömät korjauskustannukset lähestyvät puolta asunnon kauppahinnasta.

Tapauksissa, joissa kosteusvaurion ilmeneminen on ollut yllätys sekä myyjälle että ostajalle, on lakeja säädettäessä katsottu, että hinnanalennus tai kaupan purku on riittävä ja oikeudenmukainen seuraus. Sen sijaan niissä tilanteissa, joissa myyjä on tahallaan tai huolimattomuuttaan esimerkiksi antanut väärää tietoa tai salannut tiedossaan olevan vaurion tai vaurioepäilyn, lainsäädännössä lähdetään täyden vahingonkorvauksen säännöstä. Hinnanalennuksen tai purun lisäksi ostajalla on oikeus hakea korvausta kaikkiin virheestä aiheutuneisiin vahinkoihinsa.

Milloin ostaja ei voi vedota virheeseen?

Kiinteistön myyjä on myymästään kiinteistöstä virhevastuussa viiden vuoden ajan ja asunto-osakkeen myyjä lyhyemmän eli kahden vuoden ajan. Jos ostaja ei tässä ajassa lain vaatimalla tavalla tee myyjälle ilmoitusta virheestä, hän pääsääntöisesti menettää oikeutensa saada myyjältä virheen perusteella korvausta. Korvausoikeus jatkuu yli vastuuajankin, jos myyjä on menetellyt ”kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti”.

Vastuun edellytyksenä on, että virhe on ollut asunnossa jo kaupantekohetkellä. Jos ostaja on havainnut tai hän ”olisi voinut havaita” virheen ennen kaupan tekemistä, hän ei voi lähtökohtaisesti vaatia sen perusteella hinnanalennusta tai kaupan purkamista. Tarkastusvelvollisuuden täyttäminen ei kuitenkaan edellytä ilman erityistä syytä myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyden tarkistamista tai asunnon tutkimista erityisiä teknisiä toimenpiteitä vaativalla tarkkuudella.

Kosteusvauriotutkimuksen teettää asunto-osakeyhtiö tai omakotitalon omistaja

Asunto-osakkeessa asuvan kosteusvauriota epäilevän asukkaan tulee ottaa ensimmäisenä yhteyttä taloyhtiöön. Vuokralla asuvan tulee pyytää asunto-osakkeen omistajaa ilmoittamaan epäilystään taloyhtiölle. Asunto-osakeyhtiön vastuulla on selvittää mahdollisen vaurion olemassaolo ja korjata se. Jos asunto-osakeyhtiö ei ryhdy mihinkään toimenpiteisiin, asukas voi pyytää kunnallista terveystarkastajaa antamaan arvionsa tilanteesta ja tarvittaessa vaatimaan taloyhtiöltä toimenpiteitä.

Omakotitalossa asuvan asukkaan tilanne on mutkikkaampi, sillä lähtökohtaisesti asunnon omistaja on yksin vastuussa tutkimus- ja korjauskustannuksista. Jos asunnon ostamisesta on kulunut alle viisi vuotta, asukkaalla saattaa olla mahdollisuus saada kiinteistön laatuvirheen perusteella asunnon myyjältä hinnanalennusta.

Jos epäilee asunnossaan olevan kosteusvaurion, on mahdollista soittaa suoraan lakimiehelle ja kuntotutkimuksia tekevään insinööritoimistoon, jonka ottamista materiaali- tai ilmanäytteistä saadaan selville, löytyykö asunnosta kosteusvauriosta suurella todennäköisyydellä kertovia mikrobeja, Jussi Laaka opastaa.

Koska mikrobien ja terveyshaitan syy-yhteyttä ei ole tieteellisesti aukottomasti osoitettu, sosiaali- ja terveysministeriö on asumisterveysohjeessaan (STM:n oppaita 2003:1) määritellyt mikrobipitoisuuksille raja-arvot, joiden ylittyminen ”viittaa kosteusvaurioon”. Oppaan raja-arvoja voidaan soveltaa näytteisiin, jotka on otettu sellaisista rakennuksen kohdista, jotka eivät ole suorassa kosketuksissa maaperän tai ulkoilman kanssa. Raja-arvojen sovellettavuus edellyttää myös oppaassa nimettyjen mittausmenetelmien käyttöä.

Nopeaan ratkaisuun lakimiehen avulla?

Ilma- ja materiaalinäytteiden ottamisen ja analysoinnin avulla terveydelle todennäköisesti vaarallisten mikrobien olemassaolo paljastuu ja asukas saa selityksen mahdollisiin oireisiinsa. Toisaalta mikrobien löytyminen toimii merkittävänä näyttönä asunnon laatuvirheestä, jos asukas lähtee käymään hinnanalennusneuvotteluja myyjän kanssa, Jussi Laaka huomauttaa.

Hinnanalennusneuvottelut voivat sujua hyvässä yhteisymmärryksessä, mutta ymmärrettävää on sekin, että myyjä ei mielellään halua joutua palauttamaan ostajalle rahaa, kun asuntokaupasta on saattanut kulua jo useita vuosia.

Asukkaiden kannattaisi ottaa asuntokauppaerimielisyyksissä lakimieheen yhteyttä jo varhaisessa vaiheessa neuvojen saamiseksi, Jussi Laaka muistuttaa.

Asuntokauppa- ja kosteusvaurioasioihin perehtynyt lakimies pystyy avustamaan asiakasta lain vaatiman reklamaation tekemisessä ja sovintoneuvottelujen järjestämisessä.

Kosteusvaurioiden korjaaminen voi tulla todella kalliiksi ja homesairaudet jatkuvat niin kauan kuin asuminen kosteusvaurioituneessa asunnossa jatkuu, joten sekä ostajan että myyjän etu olisi päästä asiassa nopeaan ratkaisuun ja mielellään ilman oikeudenkäyntiä, jos se suinkin on mahdollista, Jussi Laaka arvioi.

Käräjäoikeuteen meneminen ei ole ainoa vaihtoehto hinnanalennuksen tai purkuratkaisun saamiseksi pettymyksen aiheuttaneessa asuntokaupassa. Ostaja ja myyjä voivat sopia hinnanalennuksesta tai kaupan purkamisesta keskenään tai asiamiestensä avulla vapaaehtoisten neuvottelujen perusteella tai vaihtoehtoisesti hakea käräjäoikeudesta sovittelumenettelyä, joka tarkoittaa sitä, että asianosaiset käräjätuomarin johdolla keskustelevat vapaamuotoisesti kannoistaan ja siitä, millä summalla ovat valmiita asian lopullisesti sopimaan.

Uusi sovittelumenettely on osoittautunut hyväksi tavaksi hoitaa riita-asioita, sillä menettely on varsinaista oikeudenkäyntiä epämuodollisempi, edullisempi eikä sitä joudu odottamaan vuotta, kuten valitettavasti tällä hetkellä tuomioistuinkäsittelyä joutuu odottamaan, Jussi Laaka arvioi.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Jussi Laaka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 0400 410 720
jussi.laaka@laaka.fi
http://laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Lue lisää aiheesta:

Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys
Hyvä kuntotarkastaja tarvitsee asiantuntevuuden lisäksi ammattietiikan
Hyvän kuntotarkastajan jäljillä
Hyvän kuntotarkastuksen resepti
Kuntoarvio ja PTS
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset
Virheestä ilmoittaminen ja virheiden seuraamukset uuden asunnon kaupassa
Milloin kiinteistössä havaittu kosteus- tai homevaurio on maakaaressa tarkoitettu merkittävä piilevä virhe
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
Ole tarkkana ostaessasi 1970-luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa