Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe

Herkulex.fi /

Kiinteistökaupan jälkeinen kosteusvaurio

Kiinteistökaupan jälkeen saattaa kiinteistön asuinrakennuksesta löytyä kosteusvaurio. Vaurio löytyy yleensä siinä vaiheessa kun ostaja alkaa remontoida taloa tai kun rakennukseen suoritetaan vaurioepäilyn vuoksi tarkempia tutkimuksia koska ostajat saavat talossa asuessaan erilaisia hengitystie- tms. oireita. Kyseessä saattaa siten olla myyjän vastuulle kuuluva salainen laatuvirhe.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 –kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Salainen virhe

Salainen virhe on kyseessä silloin kun myyjä eikä ostaja ole tiennyt virheestä kaupantekohetkellä, eikä heidän olisi pitänytkään siitä tietää, eikä virhettä ole havaittu/löydetty ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa. Salaisen virheen tapauksessa myyjä on täyttänyt siten tiedonantovelvollisuutensa ja ostaja on tarkastanut kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden mukaisesti eli kumpikaan osapuoli ei ole toiminut huolimattomasti. Mikäli jompikumpi osapuolista on tiennyt virheestä, ei kyseessä voi olla salainen virhe. Salaista virhettä ei ole siten voitu havaita eli virhe on nimensä mukaisesti salainen eli se on piilossa rakenteiden sisässä eli sitä ei ole voitu päällepäin havaita, puute tai vika on siten yllättävä.

Myyjän vastuulle kuuluva salainen virhe

Jotta kyse olisi myyjän vastuulle kuuluvasta salaisesta virheestä, on asuinrakennuksessa havaitun vian tai puutteen oltava merkittävä eli kiinteistön on salaisen laatuvirheen vuoksi poikkettava merkittävästi siitä mitä ostaja on voinut myydyn kaltaiselta kiinteistöltä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajan tulee siten ottaa huomioon se, että rakennuksesta löytynyt salainen eli piilossa oleva vaurio ei automaattisesti kuulu myyjän vastuulle, vaan jotta kyse olisi myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä, on virheen oltava merkittävä. Salaiselle virheelle on siten asetettu korkeampi virhekynnys kuin jos kyseessä olisi tiedonantovirhe. Mikäli kyseessä on vain pieni vika tai puute asuinrakennuksessa, kyse ei ole myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä, eikä ostaja voi siten vaatia sen perusteella myyjältä hyvitystä. Mikäli kyse on esim. paikallisesta vauriosta, joka on korjattavissa nopeasti ja vähäisillä kustannuksilla, ei kyseessä yleensä ole myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä. Sen sijaan mikäli vaurio on laaja, sen korjaaminen kestää kauan ja jos virheiden korjauskustannukset ovat useita tuhansia/kymmeniä tuhansia euroja ja jos asunto on todettu tämän virheen vuoksi myös asumiskelvottomaksi/vaurioista voi olla haittaa terveydelle, kyse voi olla myyjän vastuulle kuuluvasta merkittävästä salaisesta virheestä. Ostajalla on yleensä aihetta olettaa, että asuinrakennus on asumiskelpoinen, ellei muuta ole sovittu. Mikäli asuinrakennus ei ole asumiskelpoinen rakennuksessa olevan virheen vuoksi, voidaan tällaisissa tapauksissa virhettä pitää yleensä merkittävänä.

Virheen merkittävyyden arviointi

Virheen merkittävyyden arvioinnissa otetaan huomioon myös muun muassa rakennuksen ikä, tehdyt remontit ennen kauppaa, virheen korjauskustannusten määrä, korjaukseen käytetty aika. Maakaaren esitöiden (HE 120/1994, s. 51) mukaan salasita virhettä arvioiaessa on kiinnitettävä huomiota rakennusten ikään ja rakennuksiin tehtyihin peruskorjauksiin siten, että uudemmalta rakennukselta voidaan edellyttää parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa kuin vanhemmalta. Vanhemman rakennuksen kohdalla ostajan tulee sietää rakennuskessa enemmän puutteita ja vikoja ja varautua rakennuksen iän tuomiin korjaustarpeisiin. Mikäli rakennuksessa on juuri ennen kaupantekoa tehty peruskorjauksia, ostajalla on yleensä aihetta olettaa, että korjaukset on tehty voimassa olevien rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Ostajalla on tällöin peruteltu syy olettaa, ettei kyseiseen rakenteeseen ole lähiaikoina tulossa vastaavia korjauksia. Esim. jos myyjä on ennen kauppaa teettänyt vesikattoremontin, on ostajalla aihetta odottaa, että vesikatto kestää sille asetetun käyttöiän, eikä ostajan tarvitse uusia kattoa kymmeniin vuosiin. Mikäli kyseessä on esim. vuonna 1960 rakennettu omakotitalo, jossa on alkuperäinen vesikate, on ostajan tullut varautua vesikatteen uusimiseen katteen käyttöiän päättymisen vuoksi. Ostajan on siten ymmärrettävä, että kyse ei ole myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä eli että ostaja ei voi saada myyjän kustannuksella uutta kattoa.

Oikeuskäytäntö salaiseen virheeseen liittyen

Oikeuskäytännössä salaisen virheen merkittävyyskynnyksen on katsottu ylittyneen tapauksissa, joissa virheen välttämättömät korjauskustannukset ovat noin 4 % kauppahinnasta. Tästä ei voi kuitenkaan vetää sellaista johtopäätöstä, että aina kun korjauskustannukset ylittävät kyseisen prosentuaalisen kynnyksen, kyse olisi myyjän vastuulle kuuluvasta merkittävästä salaisesta virheestä. Virheen merkittävyyden arviointi tehdään aina tapauskohtaisesti ja sen on kokonaisharkintaa. Tulee ottaa huomioon myös se, että mikäli kiinteistön kauppahinta on ollut muihin alueen vastaaviin kiinteistöihin verrattuna halvempi, niin ostaja ei voi yleensä odottaa saavansa täysin virheetöntä kohdetta.

Lisäksi virheen tulee olla ollut kiinteistössä jo kaupantekohetkellä. Maakaaren 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.  Kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikka vika tai puute, ei vielä kaupantekohetkellä ole aiheuttanut vahinkoja. Riittävää on siis se, että vian syy tai peruste on olemassa kaupantekohetkellä. Eli mikäli kohteesta löytynyt virhe on johtunut siitä, että ostaja on laiminlyönyt rakennuksen kunnossapidon esim. ostajalle on ennen kaupantekoa kerrottu, että yläpohjassa on lämmöneristämätön putki, joka tulee eristää ja ostaja laiminlyö putken eristämisen, josta aiheutuu kosteusvaurio yläpohjaan, ei kyse ole tällöin myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä.  Esimerkki tapauksena KKO 1990:166, jossa oli kysymys omakotitalon kaupasta ja kaksi vuotta kaupan jälkeen havaittiin, että talo oli alkanut painua, koska sen perustukset olviat tehty maaperäolosuhteisiin nähden virheellisellä tavalla. Vaikka perustukset oli tehty rakentamisaikaista tapaa noudattaen ja kaupantekohetkellä perustusten toteutustavasta ei ollut aiheutunut rakennukselle haittaa, kohteessa oli KKO:n mukaan virhe, koska virhe eli virheelliset perustukset olivat olemassa jo kaupantekohetkellä, vaikkakin se aiheuttu talon painumisen vasta kaupan jälkeen.

Esimerkki tapauksessa, jossa kyse oli myyjän vastuulle kuuluvasta salaisesta laatuvirheestä:

Helsingin hovioikeuden ratkaisussa nro 3330, 27.11.2008, S 07/2390 kyseessä oli vuonna 2004 tehty kiinteistön kauppa ja kauppahinta oli ollut 246 000 euroa. Myyntiesitteen mukaan rakennus oli ilmoitettu olevan hyväkuntoinen. Kaupan jälkeen todettiin, että rakennuksen alakerran maavastaisissa ulkoseinissä oli kosteusvaurioita. Hovioikeus katsoi ratkaisussaan, että kosteusvaurio oli aiheutunut sadevesi- ja salaojajärjestelmän, perustusten täyttöön käytetyn maa-aineksen ja perusmuurin kosteudeneristyksen virheistä. Rakennus oli valmistunut vuonna 1988. Alakerrassa otetuissa seitsemässä materiaalinäytteessä oli yhdessä näytteessä todettu runsaasti homeitiöitä ja sädesieniä. Kahdessa näytteessä oli todettu runsaasti sädesieniä. Kiinteistössä oli myyntiesitteen mukaan ilmoitettu olevan työhuone ja takkahuone, jotka ostajien mukaan sijaitsivat rakennuksen alakerrassa, kuten myös sauna- ja pesutilat. Vaikka kyseessä olevat tilat eivät täyttäisi varsinaiselle asuintiloille asetettuja vaatimuksia, ostajat olivat hovioikeuden mukaan voineet perustellusti edellyttää, että myös alakertaa olisi voinut käyttää ilman terveysriskiä. Hovioikeus katsoi, että kiinteistössä oli todettu olevan merkittäviä rakennusvirheitä ja kellarikerroksen kosteusvaurion vuoksi rakennus oli poikennut merkittävästi siitä mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä ostajat olivat kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon perustellusti edellyttää.

Esimerkki tapauksesta, jossa kyse ei ollut merkittävästä virheestä:

Turun hovioikeuden ratkaisu nro 1813, 17.9.2007, S 06/2058. Kyseessä oli vuonna 2004 tehty kiinteistön kauppa, jossa kauppahinta oli 52.000 euroa. Talo oli rakennettu vuonna 1900. Kiinteistössä oli havaittu lahonneita seinähirsiä ja vaurioiden korjauskustannukset olivat 4 636 euroa. Määrä sisälsi myös salaojituskustannuksia, joita ei ollut osoitettu kaikilta osin tarpeellisiksi. Ottaen huomioon rakennuksen ikä ja kauppahinta, hovioikeuden mukaan kiinteistö ei salaisen virheen perusteella poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä oli voitu perustellusti olettaa ja kanne hylättiin.

Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. 

Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

Jaa artikkeli: