Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset

Herkulex.fi /

Kun kyse on maakaaren 2 luvun 17 §:n 5-kohdan mukaisesta merkittävästä salaisesta laatuvirheestä, ostajalla on tällöin oikeus pidättyä kauppahinnan maksamisesta, oikeus vaatia hinnanalennusta tai vaatia kaupan purkua, mikäli virhe on olennainen.

Kiinteistökaupassa lähtökohtaisesti ostajalla ei ole oikeutta vaatia myyjää oikaisemaan eli korjaamaan virhettä, eikä myyjällä myöskään ole oikeutta korjata virhettä. Osapuolet voivat virheen tultua ilmi kuitenkin halutessaan sopia siitä, että myyjä korjaa virheen. 

Maakaaren 2 luvun 30 §:n mukaan, jos ostajalla on myyjän sopimusrikkomukseen perustuva vaatimus, ostaja saa pidättyä kauppahinnan maksamisesta vaatimustaan vastaavalta osalta. Tällainen tilanne voi tulla kyseeseen, jos ostaja on saanut kiinteistön hallintaansa ja ennen loppukauppahinnan maksua hän löytääkin kohteesta virheen, joka saattaa täyttää salaisen merkittävän virheen tunnusmerkistön. Ostaja voi siis pidättäytyä maksamasta maksamattoman kauppahinnan tai osan siitä vaatimustaan vastaavalta osalta. Ostaja ei saa kuitenkaan pidättää rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin hänellä virheen perusteella on oikeus. Arvioitaessa sitä, kuinka suuren osan kauppahintaa ostaja saa pidättää, vaikuttaa yleensä mm. virheen korjauskustannusten määrä. Ostajan vastuulle jää siten arvioida, kuinka suuren osa hän voi pidättää kauppahinnasta. Mikäli hän pidättää liikaa, voi hänellä olla velvollisuus maksaa esim. viivästyskorkoa liikaa pidätetystä määrästä. Maksusta pidättyminen ei välttämättä jää lopulliseksi seuraamukseksi, vaan virheen löytymisen jälkeen täytyy selvittää, onko kyseessä maakaaren mukainen myyjän vastuulle kuuluva salainen merkittävä laatuvirhe. 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan virheen perusteella ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. 

Hinnanalennus on kiinteistökaupassa yleisin virheen seuraamus. Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3§:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Usein virheen korjaamisesta aiheutuvat välttämättömät korjauskustannukset ovat yleensä perusteena hinnanalennuksen määrälle.  

Ostajan on esitettävä selvitys virheen korjauskustannusten määrästä. Korjauskulujen määrä on yksinkertaisinta osoittaa silloin, kun virhe on jo korjattu eli virheen korjauskustannukset voidaan esittää muun muassa laskujen ja kuittien avulla. Ostajan tulee siten voida yksilöidä, mitä vaurioita on korjattu, vaurioiden laajuus, miten korjaukset on tehty (korjaustapa), mitä materiaaleja on käytetty, materiaalien hinnat ja paljonko työtunteja on käytetty vaurioiden korjaamiseen ja mikä on tuntiveloitushinta. Omasta työstä tulee esittää tuntilaskelma ja yleensä oikeuskäytännössä oman työn arvoksi on hyväksytty noin 10 €/h. Mikäli korjauksia ei ole tehty, selvityksenä korjauskustannuksista ostaja voi esittää muun muassa yksilöityjä urakoitsijan tarjouksia tai rakennusalan ammattilaisen laskeman arvion, joissa on eritelty vaurion korjaamiseen tarvittavat työvaiheet ja materiaalit yms. kulut. Oikeudessa myös rakennusalan asiantuntijaa voidaan kuulla korjauskuluista, jolloin arviota voidaan pitää luotettavana, mikäli alan ammattilainen on tutustunut kohteeseen ja hänellä on aikaisempaa kokemusta vastaavien vaurioiden korjaamisesta.

Hyväksyttäviä korjauskustannuksia ovat yleensä sellaiset kohtuulliset ja välttämättömät korjauskulut, joita aiheutuu virheen korjaamisesta.  Virheen korjaamiselle voi olla useita eri vaihtoehtoisia korjaustapohja, jolloin toinen korjaustapa on yleensä halvempi kuin toinen.  Yleensä on niin, että hinnanalennusta määriteltäessä otetaan siten huomioon vain välttämättömät korjauskustannukset eli jos kustannuksiltaan halvemmalla korjaustavalla saadaan virhe korjattua, otetaan yleensä nämä halvemman korjaustavan kustannukset huomioon hinnanalennusta määriteltäessä. 

Yleensä hinnanalennus ei ole koko korjauskustannusten määrä

Yleisimmin hinnanalennuksen määrää arvioitaessa vähennetään korjauskuluista yleensä mahdollinen tasonparannus ja käyttöiän pidennys, koska vaurioiden/virheiden korjaaminen johtaa yleensä siihen, että ostaja saa käyttöönsä paremmassa kunnossa olevan asuinrakennuksen kuin hänellä kauppaa tehtäessä oli aihetta odottaa. Mikäli ostaja on hankkinut tasokkaampaa materiaalia kuin kohteessa on kaupantekohetkellä ollut, jää materiaalien välinen hinnanero yleensä ostajan maksettavaksi. Samoin otetaan huomioon myös käyttöiän pidennys, koska korjauksen ansiosta kyseisiä rakenneosia yms. ei tarvitse korjata niin pian kuin ilman korjausta olisi ollut tarpeen. Rakenteilla/rakenneosilla on yleensä tietty käyttöikä, jonka saavutettua rakenne/rakenneosa on uusittava. Tällaiset rakenteiden/rakenneosien tekniset käyttöiät ilmenevät Rakennustietosäätiön julkaisemassa RT 18-10922 –kortista (Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Esimerkiksi jos ostaja ostaa talon, jossa on noin 20 vuotta vanha tiilikate, ja jos tiilikatteen tekninen käyttöikä on noin 40 vuotta, on tiilikatteen käyttöiästä jäljellä kaupantekoehtkellä noin puolet eli 20 vuotta. Näin ollen ostajan tulee kaupantekohetkellä varautua siihen, että vesikate tulee uusia noin 20 vuoden päästä. Mikäli kaupanteon jälkeen vesikatteessa kuitenkin havaitaan salainen merkittävä virhe, jonka vuoksi vesikate on uusittava kokonaisuudessaan, on hinnanalennusta määriteltäessä otettava huomioon vesikatteen ikä, jolloin tässä tapauksessa ainakin puolet korjauskustannuksista jäisi yleensä ostajan vastuulle. Mikäli ostaja saisi myyjältä koko vesikatteen uusimiskustannukset, saisi ostaja siten perusteetonta etua. Mikäli ostaja valitsisi tiilikattoa kalliimman vesikatemateriaalin, ostaja joutuisi itse maksamaan tiilikatteen ja kalliimman vesikatemateriaalin välisen hinnanerotuksen. Kyse on siten tasonparannuksesta, mikä ei kuulu myyjän maksettavaksi. 

Mikäli virhe on olennainen, on ostajalla oikeus vaatia kaupan purkua.

Kaupan purku on yleensä virheen viimesijainen oikeusseuraamus. Virheen johdosta kaupan kohde on niin olennaisesti erilainen kuin mitä ostajalla on ollut aihetta olettaa. Virheestä aiheutuu ostajalle tällöin niin olennaista haittaa, ettei ostajan kannalta muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Kaupan purkukynnys on kuitenkin hyvin korkealla. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty rajaksi virheen olennaisuudelle, että virheen korjauskustannusten suhde kauppahintaan tulisi olla 40 prosenttia, jotta virhe olisi olennainen (Marianne Palo-Leena Linnainmaa: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, s.290) ja ostajalla olisi oikeus kaupan purkuun. Asia ratkaistaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti eikä kyseisen prosentuaalisen kynnyksen ylittyessä voida aina suoraan vetää sitä johtopäätöstä, että kiinteistön kaupan purkukynnys ylittyisi. Ostajalla saattaa olla oikeus kaupan purkuun, mikäli kaupan kohdetta eli asuinrakennusta ei voida siinä olevien vaurioiden ja virheiden ja niistä aiheutuvien terveyshaittojen vuoksi enää käyttää asumiseen ja jos rakennuksessa olevien virheiden ja vaurioiden korjaaminen ei ole enää mielekästä korkeiden korjauskustannusten vuoksi ja jos uuden asuinrakennuksen rakentaminen tulisi halvemmaksi kuin vanhan korjaaminen.  

Seuraavassa tapauksessa olennaisuuskynnys oli ylittynyt, ja ostajalla oli oikeus kaupan purkuun:

Kouvolan hovioikeuden tuomiossa nro 956, 6.9.2007, S 06/666, kyseessä oli vuonna 2002 tehdystä kiinteistön kaupasta, jossa kauppahinta oli ollut 70.000 euroa ja asuinrakennus oli rakennettu vuonna 1938. Talossa oli vuonna 1973 rakennettu lisäsiipi. Talon alapohjassa, ulkoseinien alaosissa sekä pesuhuoneen ja saunan rakenteissa oli ollut kosteus- ja lahovaurioita. Hovioikeuden mukaan virheen olennaisuutta oli arvioita sen kokonaismerkityksen perusteella. Korjauskustannukset olivat noin 44.000 euroa ja olivat siten suuret suhteessa 70.000 euron kauppahintaan, minkä lisäksi ostajien rakennustekniset todistajat olivat katsoneet, että talon purkaminen oli sen korjaamista järkevämpää. Virhe oli hovioikeuden mukaan olennainen ja kauppa purettiin. 

Kouvolan hovioikeuden ratkaisussa 9.7.2003, nro 802, S 02/600 oli kyse tapauksesta, jossa oli kyse kostuneen betonilaatan korjaustavasta. Oli siten esitetty kaksi korjaustapaa, joissa toinen oli ns. tuulettuvan Platon –järjestelmän rakentaminen ja toinen korjaustapa oli, että maanavarainen betonilaatta puretaan kokonaan pois alustäyttöineen. Rakennuksen vauriot olivat johtuneet alustäytön kapillaarisuudesta ja salaojajärjestelmän puutteista. Platon-järjestelmän hinta oli 35 737 euroa ja maan-aineksen ja betonilaatan purkaminen tätä kallimpaa. Kiinteistön kauppahinta oli ollut 67 275 euroa. Koska halvemman korjaustavan kustannukset olivat yli puolet kauppahinnasta, kauppa purettiin. 

Maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaan jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Kaupan purkutilanteessa myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Kauppa voidaan maakaaren 2 luvun 34 §:n mukaan purkaa vain siinä tapauksessa, että ostaja voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle. 

Mikäli kauppa puretaan, niin maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaisesti, jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Saman lainkohdan mukaan myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.  Tällaisia kiinteistön arvoa lisääviä kustannuksia voivat olla esim. kylpyhuoneen korjauskustannukset, jos ostaja on remontoinut asuinrakennuksen kylpyhuoneen tai jos ostaja on uusinut esim. rakennuksen vesi-ja viemärijärjestelmät. 

Salaisen laatuvirheen ollessa kyseessä ei myyjällä yleensä ole velvollisuutta maksaa ostajalle vahingonkorvausta, koska vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää myyjän huolimattomuutta. Salaisen virheen tapauksessa myyjä ei ole toiminut tuottamuksellisesti koska hän ei ole kaupantekohetkellä tiennyt salaisen virheen olemassaolosta. Yleensä tällaisia vahingonkorvausluonteisia kuluja ovat mm. ylimääräiset asumiskulut siltä ajalta, kun kohdetta ei voi käyttää asumiseen eli jos ostaja on joutunut muuttamaan rakennuksesta pois siellä olevan vaurion ja siitä aiheutuvan terveyshaitan vuoksi. Salaisen virheen tapauksessa ostaja ei voi siten yleensä saada myyjältä korvausta ylimääräisistä asumiskuluista. Tämä on vahvistettu Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2009:31, jossa otettiin kantaa siihen, että sijaisasunnon vuokrakustannukset eivät voi tulla hinnanalennuksella hyvitettäviksi, koska kyse on ostajalle virheen korjaamisen vuoksi aiheutuneesta vahingosta. Tapauksessa kyse oli salaisesta virheestä ja MK 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla ei ole salaisen virheen perusteella oikeutta saada korvausta vahingostaan, korkein oikeus katsoi, ettei vuokrakustannuksia ollut otettava huomioon hinnanalennuksen määrä laskettaessa. 

Salaisen virheen ollessa kyseessä voi ostaja kuitenkin vaatia myyjältä myös asian selvittämisestä (erilaiset tutkimuskulut) ja asiamiehen käytöstä aiheutuvia kuluja korvattaviksi ns. oikeudenkäyntikuluina.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Jussi Laaka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 0400 410 720
jussi.laaka@laaka.fi
http://laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Lue lisää aiheesta

Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset
Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa