Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa

Herkulex.fi /

Asunto-osakkeiden kaupan jälkeen saattaa ilmetä ns. salainen taloudellinen virhe.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Edellä mainitun lainkohdan mukaan salainen taloudellinen virhe voi siten ilmetä joko kaupan kohteena olevassa asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kuten yhteisissä tiloissa, muissa rakennuksen huoneistoissa yms.

Kyseisen lainkohdan mukaan on siten kaksi edellytystä täytyttävä, jotta kyse olisi salaisesta taloudellisesta virheestä.

Velvoitteiden tai vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute. Vian tai puutteen tulee olla siten sellainen, etteivät ostaja ja myyjä ole tienneet viasta eikä heidän pitänytkään olla siitä tietoisia ennen kaupantekoa. Puute tai vika tulee siten yllätyksenä molemmille osapuolille.  Lisäksi taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Esimerkiksi mikäli kaupan kohteena oleva asunto sijaitsee 1960-luvulla rakennetussa rakennuksessa ja kohteessa on alkuperäiset vesi- ja viemäriputket, ja siten niiden iän perusteella on ennakoitavissa niiden uusimistarve, ei kyse ole siten odottamattomasta viasta, vaikka näiden vesi- ja viemäriputkistojen uusimisesta ei olisi ennen kauppaa ollut tietoa. Samoin mikäli kyseisessä kohteessa olisi alkuperäiset salaojat tai rakennuksen pesuhuoneet olisivat myös alkuperäiset, on ostajan täytynyt varautua salaojien ja pesuhuoneiden iän perusteella siihen, että niihin on lähiaikoina tulossa korjaus-/uusimistarve, joten näiltäkään osin kyse ei voi olla odottamattomasta viasta.

Hallituksen esityksen 21/2005 (s.48) mukaan odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista. Odottamattomana voidaan pitää myös lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta.

Jotta kyse olisi salaisesta taloudellisesta virheestä, on taloudellisten velvoitteiden oltava merkittävästi suurempia kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Vaikka ensimmäisen edellytys täyttyisi eli, että vika on odottamaton, on vian johdosta aiheutuvat taloudelliset velvoitteet oltava merkittävästi suurempia, jotta kyse on salaisesta taloudellisesta virheestä. Eli jos vika todetaan odottamattomaksi, mutta siitä aiheutuvat taloudelliset velvoitteet osakkaalle tai yhtiölle eivät ole merkittäviä, ei kyse ole salaisesta taloudellisesta virheestä. Hallituksen esityksessä 21/2005 (s 48-49) todetaan, että näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä yleensä on syytä varautua.

Kyseisessä hallituksen esityksessä todetaan myös, että käytännössä voi esiintyä myös tapauksia, joissa odottamattomia vikoja ja puutteita ilmenee useampia. Tällöin vioista ja puutteista aiheutuvia taloudellisia velvoitteita on arvioitava kokonaisuutena: kysymys on kohdassa tarkoitetusta taloudellisesta virheestä, jos vikojen ja puutteiden yhteisvaikutus on sellainen, että taloudelliset velvoitteet muodostuvat merkittävästi suuremmiksi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Kyseinen salaista taloudellista virhettä koskeva lainpykälä otettiin asuntokauppalakiin 1.1.2006. Tätä ennen salaisen taloudellisen virheen osalta ei laissa ollut säännöstä. Asuntokauppalain säännöstä salaisesta taloudellisesta virheestä sovelletaan 1.1.2006 lähtien tehtyihin asuntokauppoihin.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Jussi Laaka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 0400 410 720
jussi.laaka@laaka.fi
http://laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset
Kuka vastaa asunto-osakkeen virheistä?
Uuden asunnon virheet (yleinen virhesäännös asuntokauppalaki 4 luku 14 §)
Virhesääntely
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa