fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa

Herkulex.fi /

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Ennen kiinteistökauppaa ostajan tulee siten huolellisesti tutustua kaupan kohteeseen. Mikäli ostaja laiminlyö tämän tarkastusvelvollisuutensa tai suorittaa tarkastuksen huolimattomasti, ei hän voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka ostaja olisi voinut havaita ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa.

Ostajan on suoritettava tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän kun hankitaan arvokasta arvokasta omaisuutta.

Ostajan tulee siten tarkastaa kiinteistön näkyvät osat kuten rakennuksen kaikki pinnat, niiden ulkonainen ikääntyminen ja kuluneisuus, sekä tarkastaa päällisin puolin kaikki tilat, joihin on esteetön pääsy, myös ullakko- ja kellaritilat. Lisäksi ostaja pystyy tarkastuksen yhteydessä myös yleensä havaitsemaan mm. kiinteistön rajat, maanpintojen muotoilut (paitsi talvella), sadevesi- ja syöksytorvien kunnon tai niiden puuttumisen, kiinteistöön kuuluvat alueet, maaperän kallioisuuden tai vetisyyden, korkeuserot yms. Ostajan tulee siten yleensä tarkastaa kaikki kiinteistön ja sillä sijaitsevien rakennusten fyysiset ominaisuudet siltä osin kuin se on mahdollista.

Mikäli kyseessä on vanha rakennus, sitä enemmän ostajalla on aihetta odottaa, että rakennuksesta löytyy vikoja ja puutteita. Tämän vuoksi ostajan on siten perusteellisemmin ja huolellisemmin tarkastettava rakennus kuin jos kysymyksessä oli uusi rakennus.

Kaikilla ostajilla on lähtökohtaisesti samanlainen tarkastusvelvollisuus. Mikäli ostaja on esim. rakennusalan ammattilainen, voidaan häneltä yleensä olettaa parempaa tietämystä, joten tällöin saatetaan tarkastusvelvollisuutta arvioida ankarammin.

Ostajan ei myöskään tarvitse selvittää myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä, ellei siihen ole erityistä syytä esim. jos myyjä kertoo, että ei ole jostain asiasta varma, on ostajan se selvitettävä.

Kuntotarkastuksen teettäminen ei ole pakollista.

Mikäli myyjä ei ole teettänyt kohteeseen kuntotarkastusta, kannattaa ostajan vaatia myyjää teettämään kuntotarkastus. Jos myyjä ei jostain syystä halua teettää kuntotarkastusta, ostajan kannattaa oman selustansa suojaamiseksi teettää kohteessa kuntotarkastus. Tähän tarvitaan tietysti myyjän lupa. Yleensä myyjä ja ostaja jakavat kuntotarkastuksesta aiheutuneet kulut keskenään. Kuntotarkastajan valinnassa täytyy olla myös huolellinen, sillä kuntotarkastajana voi toimia periaatteessa kuka tahansa, eikä tarkastajalle ole siten asetettu mitään pakollisia pätevyysvaatimuksia. Vapaaehtoisen pätevyyden voi hakea FISE Oy:ltä (Rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan henkilöpätevyydet FISE Oy), joka myöntää hakemuksesta Asuntokaupan kuntotarkastajan (AKK) pätevyyden. Molempien kaupan osapuolten kannalta on siten järkevää valita sellainen tarkastaja, joka asiantunteva, kokenut ja ammattitaitoinen, jolla on AKK -pätevyys ja joka noudattaa Rakennustiedon julkaisemia Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä – Suoritusohjetta KH 90-00394 ja Tilaajan ohjetta KH 90-00393, jotka sisältävät ohjeet kuntotarkastuksen suorittamiseksi ja raportoimiseksi. Kohteeseen ennen kauppaa suoritettu perusteellinen kuntotarkastus voi siten vähentää kaupan jälkeen syntyviä riitoja. Tulee kuitenkin huomioida, että kuntotarkastuksesta huolimatta saattaa kohteessa kaupan jälkeen tulla esiin merkittäviäkin virheitä ja vaurioita. Tällaiset virheet ja vauriot ovat yleensä piilossa rakenteiden sisällä, eikä niitä ole voitu päällepäin havaita. Jos mahdolliset vauriot/virheet löydetään jo kuntotarkastuksessa, on ostajalla mahdollisuus ottaa mahdolliset asunnon virheet huomioon jo tarjousta tehtäessä ja kauppahinnasta neuvotellessa. Se, että mahdolliset virheet löytyvät jo ennen kaupantekoa on sekä myyjän että ostajan edun mukaista, koska silloin voidaan todennäköisesti välttyä mahdollisilta riidoilta kaupan jälkeen.

Ostajan tulee ottaa kuitenkin huomioon se, että kuntotarkastus ei poista ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta.

Ostajan on siten itse otettava selvää asioista samaan tapaan kuin ilman kuntotarkastustakin tapahtuvassa kaupassa. Ostajan on huolellisesti tutustuttava tarkastusraporttiin ennen kauppaa. Mikäli ostaja ei ymmärrä jotain raportissa mainittua, on hänen tarvittaessa pyydettävä asiantuntijan apua selvittämään raportin sisältöä. Kaikista virheistä/puutteista yms. jotka on kirjattu raporttiin, niin niistä ostajan katsotaan tuleen tietoiseksi, eikä ostaja siten voi enää kaupan jälkeen vedota niihin virheenä. Esimerkiksi jos kuntotarkastusraportissa on mainittu, että salaojajärjestelmä ei toimi ja salaojien uusimiseen tulee varautua, ei ostaja voi enää kaupanteon jälkeen vedota salaojien toimimattomuuteen virheenä. Ennen kauppaa ostotarjousta tehtäessä ja kauppahinnasta neuvoteltaessa on ostajalla mahdollisuus ottaa huomioon nämä ennakkotarkastuksessa ja kuntotarkastuksen yhteydessä esiin tulleet virheet.

Ilman erityistä syytä, ostajan ei tarvitse suorittaa kohteessa teknisiä toimenpiteitä tai muita mittauksia (ns. erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus). Mikäli myyjä on kuitenkin antanut ostajalle kehotuksen tutkia jonkin seikan tarkemmin, esim. myyjä epäilee vauriota rakenteessa ja kehottaa ostajaa selvittämään tämän, ostajan on otettava tämä myyjän kehotus vakavasti ja selvitettävä, onko rakenteessa vaurioita. Lisäksi, jos kohteessa suoritetussa kuntotarkastuksessa on tullut esille jotain epäilyttävää eli epäilys kosteusvauriosta esimerkiksi valumajäki ja jos kuntotarkastaja on suositellut asian selvittämistä lisätutkimuksin, on asia syytä selvittää. Jos ostaja ei selvitä jäljen merkitystä, saattaa ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos kaupanteon jälkeen selviääkin, että kyseisen valumäjäljen taustalla on laaja vaurio. Rakenteiden lisätutkimukset suorittaa yleensä kuntotarkastaja. Rakenteiden avauksiin tarvitaan kuitenkin aina kiinteistön omistajan eli myyjän lupa. Mikäli myyjä ei anna lupaa suorittaa lisätutkimuksia, on ostajan silloin syytä harkita kaupasta vetäytymistä. Ennen kauppaa tehtävät lisätutkimukset saattavat tuntua osapuolista kalliilta. Mikäli rakennetta ei tutkita ennen kauppaa, ja tämän vuoksi mahdolliset virheet jäävät havaitsematta, ovat kaupan jälkeen löytyvän vaurion korjauskustannukset ja asian selvittelykustannukset kuitenkin yleensä monta kertaa suuremmat.

Mikäli kuntotarkastaja ei ole havainnut jotain virhettä, niin tällöin myöskään maallikko ostajan ei voida edellyttää havainneen virhettä.

Tätä mieltä oli Vaasan hovioikeus ratkaisussaan 16.12.2008, nro 1607, S 08/178, jossa todettiin, että kun virheitä ei ollut tullut esille kuntotarkastuksessa, ei niitä olisi ostajakaan voinut saada selville ennakkotarkastuksessa. Tapauksessa oli kyse peruskorjaamattomasta omakotitalosta, jossa ostajat olivat vedonneet virheenä rakennuksen lattiarakenteiden, sisä- ja ulkoseinärakenteen alaosien, eristeiden ja ulkoseinärakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioihin. Ennen kauppaa oli kohteessa tehty kuntotarkastus ammattilaisen toimesta ja siinä ei ollut havaittu kanteessa mainittuja vaurioita, eikä myöskään mitään viitteitä kyseiseisistä vaurioista. Kuntotarkastaja ei ollut suositellut myöskään mitään lisätutkimuksia. Hovioikeus katsoi, että ostajat eivät olleet laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan.

Rakennuksen tarkastelussa saattaa ilmetä, että rakennuksessa on ns. riskirakenne esim. valesokkeli tai betonilaatan päälle puukoolattu lattiarakenne.

Tiina Koskinen-Tammi on artikkelissaan Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen –hanke (Defensor Legis 2012/5 s. 699) todennut, ettämyöskään kuntotarkastusraportin maininta riskirakenteesta ei hovioikeuskäytännön valossa sellaisenaan aiheuta ostajalle erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta. Kuntotarkastusraporteissa esiintyvä maininta riskirakenteesta ei estä ostajaa vetoamasta virheeseen tai synnytä ostajalle erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta, ellei raportissa ole suositettu tältä osin lisätutkimuksia tai todettu tai epäilty rakenteen vaurioituneen. Tämä tarkoittaa sitä, että vaikka kohteessa olisi riskirakenne ja kuntotarkastastaja ei esim. katso aiheelliseksi suorittaa rakenteseen lisätutkimusta, ei pelkästään se, että rakennuksessa on todettu olevan riskirakenne, ei pääsääntöisesti siirrä vastuuta riskirakenteessa myöhemmin ilmenevistä mahdollisista vaurioista ostajalle.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentin mukaan jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönti ei kuitenkaan rajoita ostajan oikeuksia. Ostaja voi tällöin vedota myös sellaisiin seikkoihin, jotka hänen olisi pitänyt kiinteistöä tarkastaessaan havaita.

Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. 

Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta

Jaa artikkeli: