Tässä artikkelissa käymme läpi Korkeimman oikeuden (KKO 2020:23) kiinteistökauppariitaan liittyvää ratkaisua. Kyseisessä tapauksessa oli kyse siitä, olivatko ostajat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa ja oliko heillä siten oikeus vedota laatuvirheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan ja seinien alaosien vaurioihin.

Asian taustatiedot ja kaupan kohteessa havaitut vauriot:

Tapauksessa oli kyse vuonna 1960 rakennetusta rakennuksesta. Kauppa oli tehty vuonna 2013 ja kauppahinta oli ollut 138.000 euroa.

Kaupanteon jälkeen vuonna 2016 ostajat olivat teettäneet kuntotutkimuksen, jossa oli havaittu kellarin yläpuolisissa puukoolatussa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa kosteus- ja mikrobivaurioita. Vauriot olivat johtuneet kellarissa todetusta kosteudesta ja kosteuden tiivistymisestä kylmään betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

Kaupan yhteydessä oli ostajille annettu kosteusmittausraportti, jonka mukaan rakennuksen kellarissa oli todettu kellarin perusmuurin alaosien, betonisten väliseinien alaosien, anturoiden ja maanvaraisen betonilaatan sekä maapohjan olevan kosteita.

Raportin mukaan rakennuksen kuntoa oli kartoitettu osin aistinvaraisesti, osin mittaamalla pintojen ja rakenteiden kosteuspitoisuuksia. Alapohjan eristetilaan ja alajuoksuihin oli porattu seitsemän tarkastusreikää, joista oli mitattu kosteus kosteusmittarilla. Lisäksi lattia- ja seinäpintojen kosteutta oli tarkastettu pintakosteuden osoittimella rakenteita rikkomatta. Kellarin yläpuolella olevien lattia- ja seinäpintojen sekä eristetilojen ja alajuoksujen kosteus oli raportissa todettu normaaliksi.

Raportissa oli myös todettu, että sisälattioissa on epätasaisuutta, kellarin puolelta betoniholvissa ja perusmuureissa ei silmämääräisesti ollut havaittu vaurioita, kaikissa tarkastetuissa kohdissa alajuoksut olivat silminnähden terveitä ja poratessa kovia. Kellaritiloissa oli näkyvissä maaperästä ja sivulta ulkoapäin tulevaa kosteutta. Maapohjan päällä oli osittain rakennusaikaista jätettä, joka oli maatumassa.

Raportissa oli suositeltu yleisenä ohjeena rakennuksen ympärille tehtäväksi täydellinen salaoja- ja sadevesijärjestelmä patolevyin. Lisäksi oli todettu, että kellarin käyttömukavuutta voidaan lisätä poistamalla maapohjan humusmainen pinta ja rakennusjätteet, joihin oli toimenpiteenä esitetty, että kellarin kuoritun ja tasatun maapohjan päälle asennetaan suodatinkangas sekä pesty, ilman tuhkaa oleva sepeli tai vaihtoehtoisesti valetaan maapohjan päälle betonilattiat.

Ostajien vaatimuksista ja Satakunnan käräjäoikeuden tuomiosta

Ostajat nostivat käräjäoikeudessa kanteen myyjiä vastaan ja vaativat myyjiltä hinnanalennuksena alapohja- ja seinärakenteiden vaurioiden ja eräiden muiden virheiden perusteella 100.000 euroa. Alapohja- ja seinärakenteiden vaurioiden korjauskustannukset olivat 95.000 euroa.

Käräjäoikeuden ratkaisussa todettiin, että rakennuksen sisätiloissa ei ollut havaittu kosteusvaurioita. Lattia- ja seinäpinnoilla oli todettu normaali kosteus, samoin mitatuissa eristetiloissa ja alajuoksuissa. Myöskään kellarin puolelta tarkasteltuna betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei ollut silmämääräisesti havaittu vaurioita. Käräjäoikeus katsoi, että ostajilla ei ollut ollut aihetta epäillä, että perusmuurin alaosissa, anturoissa ja maanvaraisessa betonilaatassa todettu kosteus ulottuisi koko alapohjaan, eikä ostajilla ollut kellarin kosteuden perusteella aihetta epäillä, että kellarista aiheutuva kosteusrasitus sekä lämpötilaeroista johtuva kosteuden tiivistyminen betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan aiheuttaa kosteusvaurion alapohjaan. Ostajilla ei ollut erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi eivätkä he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

Kaupan kohteessa oli maakaaren mukainen salainen laatuvirhe ja ostajilla oli virheen perusteella oikeus 80.000 euron hinnanalennukseen.

Vaasan hovioikeuden ratkaisusta ja sen perusteluista

Myyjä valitti käräjäoikeuden ratkaisusta hovioikeuteen.

Ratkaisussa on todettu, että kyse oli kaupantekohetkellä noin 50 vuotta vanhasta talosta. Kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisissä alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa kaupan jälkeen todetut kosteusvaurion osoittavat mikrobivauriot eivät olleet olleet tiedossa kaupantekohetkellä.

Hovioikeus totesi, että omakotitalon alapohjarakenne oli ollut rakentamisajankohtaan nähden tyypillinen, ja tällaiseen rakenteeseen liittyi merkittävä kellarin kosteusrasituksesta aiheutuvien vaurioiden riski. Ostajien oli täytynyt rakennuksen iän ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen perusteella varautua siihen, että kellarin kosteudella oli voinut olla haitallisia vaikutuksia rakennuksen alapohjarakenteisiin myös laajemmin. Ostajille oli syntynyt erityinen selonottovelvollisuus kaupan kohteen kunnon tarkemmasta selvittämisestä.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

Korkeimman oikeuden tuomio

Ratkaisussa on todettu, että alapohjan ja asuintilojen kuntoa on ennen kauppaa pyritty selvittämään aistinvaraisella tarkastuksella ja myös erilaisilla mittauksilla. Kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenevin tavoin seinien ja lattian kosteutta on mitattu pintakosteuden osoittimella. Lisäksi eristetilaan ja alajuoksuihin on porattu useita tarkastusreikiä, joista on mitattu kosteus. Mittauksissa on havaittu vain normaaleja kosteusarvoja ja lisäksi tarkastaja on arvioinut alajuoksupuut silminnähden terveiksi. Myöskään mitään lisätutkimus- tai korjaussuosituksia ei tähän rakenteeseen liittyen ollut suositeltu.

Tässä tapauksessa Korkein oikeus siten katsoi, että ostajat eivät olleet laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan koska kellarin yläpuolisessa holvirakenteessa ja sen yläpuolisissa rakenteissa ei ollut ennen kauppaa tehdyssä kosteustutkimuksessa todettu kohonneita kosteuksia eikä vaurioita. Mittaustulosten perusteella ostajat olivat voineet luottaa siihen, että lattia- ja seinärakenteissa ei ollut kosteutta tai vaurioita. Ostajilla ei ollut siten aihetta tehdä laajempia tutkimuksia rakenteen kunnon selvittämiseksi.

Korkein oikeus katsoi, etteivät ostajat olleet menettäneet oikeuttaan vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan ja seinien alaosien vaurioihin ja kumosi hovioikeuden tuomion.

Vertailua Korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2019:16

Tässä KKO 2020:23 tapauksessa ostajien kannalta oli siten ratkaisevaa se, että rakennetta oli tutkittu porareikämittauksin useasta kohtaa eikä niissä ollut todettu vaurioita tai kosteutta. Lisäksi kosteusmittauksen suorittanut rakennusalan asiantuntija ei ollut myöskään havainnut silminnähden mitään vaurioita rakenteessa eikä ollut suosittanut lisätutkimuksia tai rakenteelle korjausta. Näin ollen ostajilla oli ollut oikeus luottaa tehtyyn tutkimuksiin, eikä heillä ollut velvollisuutta tutkia rakennetta enää tarkemmin. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2019:16 tilanne ostajien kannalta oli taas päinvastainen eli siinä ostajien tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttivat ostajille ennen kauppaa esitetyssä kuntotarkastusraportissa annetut tiedot rakennuksessa olevista riskirakenteista ja lahovaurioista sekä raportissa esitetyt korjaus- ja lisätutkimussuositukset. Ostajien oli saamansa tiedot huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja oli vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa oli rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita. Ostajat eivät heidän tiedossaan olleet vauriot, riskirakenteet ja lisätutkimussuositukset huomioon ottaen olleet voineet luottaa tarkastamattomien rakenteiden olevan kunnossa pelkästään sillä perusteella, että asuintiloissa ei ollut havaittu merkkejä kosteusvaurioista ja että myyjä ei ollut havainnut rakennuksessa puutteita. Ostajilla oli kohteesta saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää lisätutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa. Tämän vuoksi he eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin.

Lopuksi

Millaisilla keinoilla tällaisia riitaisuuksia voisi mahdollisesti välttää? Tapauksissa, joissa kaupan kohteessa ennen kauppaa havaitaan rakenteissa vaurioita, riskirakenteita tai on esitetty lisätutkimus- ja/tai korjaussuosituksia, niin mahdollisten riitojen välttämiseksi olisi suositeltavaa ottaa kauppakirjaan vastuunrajoitusehdot.  Vastuunrajoitusehdoilla pyritään selkeyttämään tilanne eli missä käsityksessä kaupan osapuolet ovat kaupan kohteen kunnosta, mitä seikkoja on otettu huomioon kauppahinnan määräytymisessä ja mitä on sovittu/kumpi osapuoli vastaa, jos vaurioita / korjaustarvetta ilmenee.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

• Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistönvälittäjän välittämissä kaupoissa
• Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
• Reklamaatio on ostajan velvollisuus ja myyjän oikeus
• Talokauppa suunnitelmissa? Osaathan vaatia oikeanlaista kuntotarkasta!
• Ole tarkkana ostaessasi 1970 -luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
• Hyvän kuntotarkastuksen resepti
• Vastuunjakoehtojen käyttäminen asunto- ja kiinteistökaupoissa, osat 1 – 3

Jaa artikkeli: