Reklamaatio on ostajan velvollisuus ja myyjän oikeus

Reklamoi viipymättä

Mitä reklamaatiolla tarkoitetaan?

Reklamaatio on ostajan ennakkoilmoitus myyjälle, jolla ilmoitukselle ostaja varaa itselleen tilausuuden esittää myöhemmässä vaiheessa myyjälle vaatimuksia. Reklamaatio on siis myyjän oikeussuojakeino, jossa myyjälle varataan tilaisuus puolustautua ostajan myöhemmin esittämiä vaatimuksia kohtaan.

Kun kysymys on myyjän oikeussuojakeinosta, on ostajan toiminnalle asetettu tiettyjä edellytyksiä, jota käydään tarkemmin läpi artikkelissa myöhemmin. Yksi keskeisimpiä ostajan velvollisuuksia on tehdä reklamaatio viipymättä.

Mikäli ostaja ei reklamoi viipymättä tai reklamaatio ei sisällöltään vastaa sille asetettuja vaatimuksia, ostaja voi menettää oikeutensa saada myyjältä kompensaatiota kaupan kohteessa olevista virheistä.

Miten reklamaatio tulee tehdä?

Kiinteistön kauppaa koskevan Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Edelleen Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukaisesti jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on ostajalle luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin mukaan myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Edellä mainitun Maakaaren kohdan mukaisesti on ilmoitettava virheestä ja ilmoitettava virheeseen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi virhe pitänyt havaita. Ostaja ei voi virheenä vedota sellaiseen seikkaan, jonka hän on tiennyt jo ennen kauppaa tai jonka hän olisi voinut havaita tavanomaisessa kiinteistön ennakkotarkastuksessa.

Reklamaatio tulisi tehdä kirjallisesti ja antaa se kaikille myyjille todisteellisesti tiedoksi, vaikkei reklamaation muodolle, eikä tiedoksiannolle laissa olekaan asetettu tiettyä määrämuotoa.

Reklamaatiossa ostajan tulee ilmoittaa, mistä virheestä on kysymys ja mitä vaatimuksia virheen perustella myyjälle tullaan esittämään. Vaatimuksia voivat olla esimerkiksi hinnanalennus ja/tai vahingonkorvaus tai tehdyn kaupan purkaminen. Välttämätöntä ei ole, että ostaja voisi esittää yksilöidyn euromääräisen vaatimuksen, vaan jo tehtyä reklamaatiota voidaan täydentää siinä vaiheessa kun vaurion laajuus on selvitetty sekä vaurion korjaamiseksi on laadittu korjaustapaselostus- ja kustannusarvio.

Laissa ei ole tarkempaa aikarajaa sille, mikä on kohtuullinen reklamaatioaika, vaan tämä harkitaan aina tapauskohtaisesti. Kohtuullisena aikana on vielä pidetty 1 – 2 kuukautta siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita ja ostaja on käsittänyt virheen merkityksen. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan vaikuttaa muun muassa virheen laatu ja laajuus eli jos virheen laajuuden, korjaustavan, korjauskustannusten selvittäminen vie aikaa, kohtuullinen reklamaatioaika on yleensä pidempi kuin sellaisissa tapauksissa, joissa virheen selvittäminen ei tarvitse esim. asiantuntijan apua. Kuten edellä on mainittu, niin reklamaatiossa ei tarvitse esittää ”aukotonta selvitystä”, vaan reklamaatiota voidaan täydentää, kun vauriosta saadaan lisätietoja. Ohjeeksi voi siis antaa, että mitä pikemmin reklamaatio tehdään, sitä parempi. Mitä paremmin myyjä pidetään ajan tasalla, sitä todennäköisempää on, että ostajan ja myyjän välillä löydetään sovinnollinen ratkaisu.

Reklamaatio tulee tehdä aina ennen, kuin rakenteita on purettu niin paljoa, että myyjällä ei rakenteiden purkamisen jälkeen ole enään mahdollisuutta todeta sitä, onko rakenteissa ollut virheitä tai vaurioita. Mikäli ostaja purkaa rakenteita ennen reklamaation tekemistä siten, että myyjä ei enään voi virhettä / vauriota todentaa, menettää ostaja todennäköisesti oikeutensa saada myyjältä korvausta virheen johdosta. Ostajan toimintaa tulkitaan tällaisessa tapauksessa siten, että ostaja on omalla toiminnallaan evännyt myyjältä mahdollisuuden puolustautua tulevia vaatimuksia kohtaan, minkä vuoksi näin menetellyttä ostajaa ei suojata, vaan tällaisessa tilanteessa suojataan myyjää, jonka oikeuksia ostaja toiminnallaan on loukannut.

Neuvottelemalla lakimiehen kanssa verkossa säästät aikaa, vaivaa ja rahaa

Siirry verkkokauppaan

Myyjällä on kiinteistökaupassa viiden vuoden vastuuaika

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukaisesti myyjän vastuu kiinteistön kaupassa on pääsääntöisesti viisi vuotta siitä kun kiinteistön hallinta luovutettiin ostajalle. Esimerkiksi mikäli ostaja havaitsee kiinteistössä virheen vasta kuuden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovutuksesta, ei ostaja yleensä enää voi kohdistaa myyjään vaatimuksia.

Edellä mainitusta viiden vuoden vastuuajasta on kuitenkin kaksi poikkeusta. Nimittäin, mikäli myyjä on elinkeinoharjoittaja, joka ammattimaisesti myy tai rakentaa kiinteistöjä, viiden vuoden määräaikaa ei sovelleta. Tällöin takaraja vaatimuksille on kymmenen vuotta kiinteistön kaupasta. Tässä tulee kuitenkin huomioida, että tässäkin tapauksessa virheestä on kuitenkin ilmoitettava myyjälle edellä mainituilla perusteilla kohtuullisessa ajassa siitä kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita.

Myyjän viiden vuoden vastuuaikaa ja kohtuullisen ajan vaatimusta ei sovelleta myöskään tilanteissa, joissa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (Maakaari 2 luku 25 § 3 momentti). Ostajan on kuitenkin syytä ottaa huomioon se, että todistustaakka siitä, että myyjän on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, on siihen vetoavalla ostajalla. Tällaista myyjän menettelyä on yleensä vaikeaa näyttää toteen, joten ostajan on syytä reklamoida myyjää kohtuullisessa ajassa siitä kun virhe havaittiin ja kyseisen viiden vuoden takarajan sisällä, jottei ostaja menetä oikeuksiaan. Hallituksen esityksen (HE 120/1994) mukaan myyjän menettelyn katsotaan olevan MK 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaista ja arvotonta esimerkiksi silloin, kun hän on salannut ostajalta tiedossaan olevan vian.

Reklamaatioaikaa koskevilla säännöksillä on tarkoitus suojata myyjää ja niillä on tarkoitus selvittää virhetilanteet nopeasti ja sillä on tarkoitus myös turvata todistelua. Jos ostaja voisi odottaa vaatimustensa esittämisen kanssa kauan, ei myyjä välttämättä voisi enää esittää vastatodistelua. Jos ostaja haluaa vedota virheeseen ja vaatia sen perusteella myyjältä hyvitystä, ei ostaja voi viivytellä reklamaation tekemisessä. Viiden vuoden takaraja suojaa kiinteistön myyjää yllättäviltä ja usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Perusteltua on, että vastuu jossain vaiheessa siirtyy lopullisesti myyjältä ostajalle.

Kuten aiemmin jo mainittu ostajan on varattava myyjälle tilaisuus tarkastaa virhe ennen kuin ostaja alkaa korjata virhettä / purkaa rakenteita. Mikäli ostaja korjaa virheen ilman, että myyjälle on annettu tilaisuus tarkastaa virhe, saattaa ostaja menettää oikeuden vedota virheeseen. Korkeimman oikeuden KKO 2008:8 tapauksessa ostaja oli purkanut kiinteistöllä olleen rakennuksen ja oli vasta tämän jälkeen tehnyt myyjälle reklamaation rakennuksessa havaituista virheistä. Korkein oikeus katsoi, että ostajan olisi tullut ilmoittaa myyjälle väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ja joka tapauksessa ennen kuin rakenteet oli purettu kokonaan. Korkein oikeus on todennut ratkaisunsa perusteluissa mm. seuraavaa: ”Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden saavuttaminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista. ” Reklamaatio on siis ostajan velvollisuus ja myyjän oikeus.

Voinko tehdä reklamation itse ?

Mikäli rakennuksessa havaittu vaurio on paikallinen, ja jos vaurio on korjattavissa pienin kustannuksin ja vaurion syy on helposti todettavissa, vaurion selvittämiseen ei tarvita tarkempia tutkimuksia tai muuta selvitystä. Mikäli kuitenkin havaitaan, että vaurio on laaja, ja jos on oletettavaa, että vauriosta aiheutuu rakennuksen asukkaille terveyshaittaa, ostaja tarvitsee yleensä vaurion laajuuden, syiden, korjaustavan, korjauskustannusten arvioimiseksi apua rakennusalan ammattilaiselta. Tällöin kannattaa kääntyä sellaisen insinööritoimiston puoleen, joka on erikoistunut vaurioiden selvittämiseen.

Yleensä vaikeimpia selvitettäviä tapauksia ovat ne, joissa ostajat saavat rakennuksessa asuessaan erilaisia hengitys- silmä- yms. oireita. Tällaisissa tapauksissa tulee selvittää johtuvatko oireet talossa olevista vaurioista. Yleensä tällöin joudutaan suorittamaan rakenteiden avauksia sekä ottamaan rakenteista materiaalinäytteitä. Vaurioiden selvittäminen voi olla monesti hankalaa, aikaa vievää ja myös kallista. Lisäksi oman ongelmansa aiheuttaa se, että oireilun vuoksi rakennuksessa ei yleensä voi asua, jolloin ostaja joutuu muuttamaan rakennuksesta ja hankkimaan sijaisasunnon.

Reklamaation voi tehdä itse, mutta mikäli kyseessä on muu, kuin ihan vähäinen selkeä virhe, ostajan olisi hyvä kääntyä asunto- ja/tai kiinteistökaupan virheitä hoitavan lakimiehen puoleen ja selvityttää, onko hänellä mahdollisuus vedota virheeseen ja vaatia myyjältä kaupan purkua, hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta. Kokenut lakimies pystyy yleensä antamaa arvion siitä, millaisia vaatimuksia asiassa kannattaisi lähteä esittämään sekä olemaan myös apuna miettimässä millaisia tutkimuksia virheestä kannattaisi lähteä tekemään sekä suosittelemaan luotettavia tutkijoita. Mikäli ostaja on itse reklamoinut myyjää ja asia on jo riitautunut, niin viimeistään tässä vaiheessa ostajan olisi hyvä kääntyä asiantuntijan puoleen selvittääkseen, onko kyse myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä ja onko ostajalla mahdollisuuksia siten saada myyjältä hinnanalennusta tai vaatia kaupan purkua ja miten asiassa voisi edetä, jotta asiassa löydettäisiin ratkaisu.

Ostajan kannattaa selvityttää mahdollisen oikeusturvavakuutuksen sisältö. Oikeusturvavakuutuksesta voi saada asiamiehen käytöstä aiheutuneita kustannuksia korvattavaksi vakuutusehtojen mukaisesti. Pääsääntöisesti vakuutusyhtiö kuitenkin korvaa asiamiehen käytöstä aiheutuneita kuluja vasta siitä lähtien kun asia on riitautunut. Vakuutuksesta voi olla mahdollista saada korvausta myös vaurion selvittämiseen liittyvistä asiantuntijakuluista (mm. rakennusalan ammattialaisen lausunnoista ja tutkimuskuluista). Vakuutusten kattavuus kuitenkin vaihtelee, joten vakuutuksen kattavuus on aina syytä selvityttää etukäteen vakuutusyhtiöstä tekemällä vakuutusyhtiölle oikeusturvailmoitus.

Pyri sovintoon

Kiinteistökauppaa koskevassa riita-asiassa ostajan ja myyjän kannattaa aina pyrkiä sovintoon. Sovinto joudutaan yleensä tekemään kuitenkin ns. kirkko keskelle kylää periaatteella, mikä yleensä tarkoittaa sitä, että kumpikaan osapuoli eli ei myyjä eikä ostaja ole täysin tyytyväinen tehtyyn sovintoon molemmat osapuolet siis joutuvat kannoissaan joustamaan. Mikäli sovintoon ei päästä, on ainoa keino ratkaista asia viemällä se joko käräjäoikeuteen tai kuluttajariitalautakuntaan

Mikäli asiasta lähdetään riitelemään oikeuteen, riski oikeudenkäyntikuluista on suuri. Jutun hävinnyt osapuoli joutuu pääsääntöisesti korvaamaan myös vastapuolelle aiheutuneet oikeudenkäyntikulut. Käräjäoikeusvaiheessa molempien osapuolten oikeudenkäyntikulut ovat jo yleensä useita tuhansia euroja. Kustannukset kasvat edelleen, jos riitaa jatketaan hovioikeudessa.

Myös oikeudessa asiaa voidaan sovitella tuomioistuinsovittelussa, johon menettelyyn voi tutustua täältä.

Mikäli ostaja ja myyjä eivät pääse asiasta sovintoon, on asia mahdollista viedä myös Kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi. Kuluttajariitalautakunnassa käsittely poikkeaa käräjäoikeuden käsittelystä muun muuassa siinä, että lautakunta ei kuule todistajia. Lautakunta voi kuitenkin ottaa käsitelyssä huomioon asianosaisten ja todistajien kirjalliset lausunnot. Lisäksi Kuluttajariitalautakunta antaa vain ratkaisusuosituksia eli ne eivät ole oikeudellisesti velvoittavia eli ne eivät ole täytäntöönpanokelpoisia. Tämä tarkoittaa sitä, että mikäli toinen osapuoli ei halua noudattaa Kuluttajariitalautakunnan antamaa päätöstä, ei häntä voida siihen velvoittaa. Vastapuolen ainoaksi keinoksi jää asian vieminen tuomioistuimeen.

Mikäli tarviset apua reklamaation laatimiseen tai vastauksen laatimiseen saamaasi reklamaatioon, voit tilata palvelun kiinteään hintaan verkkokaupastamme.

Mikäli sinulla heräsi joitain kysymyksiä, joista haluat kanssamme keskustella, ota meihin yhteyttä niin annamme sinulle ohjeet, miten asiassasi edetä

Varaa maksuton videoneuvottelu