Lehdistä saamme usein lukea artikkeleita ”hometaloista”, minkä vuoksi ehkä liikaakin keskitytään vain tähän yksittäiseen virhekohtaan, unohtaen kaikki muut mahdolliset virheet, joita asunto- ja kiinteistökauppoihin voi liittyä. Onnistuneen kaupan edellytys on kuitenkin, että jo kauppaa valmisteltaessa on pyritty selvittämään kaupan kaikki osa-alueet sekä näin karsimaan pois riskejä, jota johtaisivat kaupan jälkeiseen riitelyyn. Kaikkien eri virhetyyppien tunnistaminen on olennainen osa onnistunutta kauppaprosessia.

Asunto- ja/tai kiinteistökaupan virheiden seuraamukset ovat seuraavat: 1) jo tehty kauppa voidaan purkaa, 2) kauppahintaa voidaan alentaa tai 3) myyjä voidaan velvoittaa suorittamaan vahingonkorvausta sekä kaikkien näiden edellä lueteltujen ohella 4) myyjä voidaan velvoittaa korvaamaan virheiden selvittämisestä sekä virhevastuun toteuttamisesta johtuvat kustannukset.

Myyjän tuottamuksellisen menettelyn vaikutus virhevastuuseen

Myyjä voidaan velvoittaa suorittamaan ostajalle vahingonkorvausta ainoastaan tilanteessa, jossa myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti suhteessa ostajaan eli toiminut jollakin tavalla moitittavasti. Yleisimmin moitittava menettelyn syynä on se, että myyjä on jättänyt ennen kauppaa kertomatta ostajalle jonkin seikan, joka hänellä on ollut tiedossa ja jonka kertomisella olisi voinut olla vaikutusta kaupan ehtoisin, josta yksi keskeisimmistä on kauppahinta. Tällainen tieto voi olla esimerkiksi kohteessa aiemmin havaittu / tutkittu vaurio, vaikka vaurio olisi jo korjattu tai tällaiseen vaurioon liittyvä kuntotarkastusraportti tai muu asiakirja. Tällaisessa tapauksessa puhutaan tiedonantovirheestä.

Tiedonantovirhettä voidaan pitää yhtenä asunto- ja kiinteistökaupan itsenäisenä virhetyyppinä. Tällöin virheen kohteena ei ole suoranaisesti kaupan kohde, vaan kohteena on myyjän moitittava menettely. Vaikka myyjän menettely ennen kauppaa olisi ollut yllä kuvatun tavoin moitittavaa, menettelystä ei kuitenkaan automaattisesti seuraa vahingonkorvausvelvollisuutta. Menettelyn lisäksi kaupan kohdetta tulee rasittaa jokin jäljempänä mainitun virhetyypin (1-4) mukainen virhe, jonka olemassaolon myyjän on siis ennen kauppaa salannut.

Milloin tehty kauppa voidaan purkaa ?

Asunto- ja/tai kiinteistökauppa voidaan purkaa, mikäli virhe on olennainen, eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Purkua lievempänä seuraamuksena kauppahintaa voidaan alentaa, mutta tällöinkin edellytetään, että virhe ei ole merkityksetön. Mikäli myyjä on syyllistynyt tiedonantovirheeseen, voidaan kauppahintaa alentaa myös vähäisen virheen perusteella -kaupan kohteen on vastattava myyjän siitä’ antamia tietoja.

Mikäli myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti, voidaan hänet velvoittaa suorittamaan ostajalle korvaus kaikista ostajalle aiheutuneista vahingoista, joita voivat olla esimerkiksi: muuttokustannukset, kustannukset lainan nostamisesta, lainan korkokulut, muualla asumisesta aiheutuneet kustannukset, kustannukset terveyshaitasta, pilalle menneestä irtaimistosta jne eli periaatteella kaikki ne joita ostajalle ei olisi aiheutunut, mikäli kauppaa ei olisi rasittanut myyjän tiedonantovirhe.

Kaupan kohteen eri virhetyypit

Edellä olemme käsitelleet virhetyyppinä virhettä, joka perustuu myyjän menettelyyn eli ei kaupan kohteen ominaisuuksiin.

Käsittelemme kohdissa 1 – 4 virheitä, jolla tarkoitetaan niitä virheitä, joiden kohteena on myyty asunto-osake tai kiinteistö eli virhetyyppejä, joissa kaupan kohde ei ole vastannut sitä, mitä kaupassa on oletettu ostettavan.

Nämä virheet voidaan jaotella neljään ryhmään: 1) laatuvirhe, 2) vallintavirhe, 3) oikeudellinen virhe ja 4) taloudellinen virhe.

1.) Laatuvirhe

Mikäli kaupan kohde poikkeaa laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kohteelta on voitu kaupan ehdot huomioon ottaen olettaa. Yleistäen voisi sanoa, että kaupan kohteessa on joku fyysinen virhe / vaurio, joka vaatii rakennusteknisiä korjaustoimia esimerkiksi kosteus- ja/tai homevaurio, virheellinen ja/tai puutteellinen rakenne jne eli ylipäätään virhe, joka vaatii rakennusmiehen paikalla käyntiä.

2.) Vallintavirhe

Mikäli myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheelliset ja/tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kaupan kohteen käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä taikka harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä on kysymys vallintavirheestä. Vallintavirheestä on kysymys myös silloin, mikäli myyjä on jättänyt edellä mainitun tiedon antamatta tai ei ole oikaissut ostajalla olevaa virheellistä käsitystä. Vallintavirheestä voi olla kysymys myös, jos lupaa harjoitettuun toimintaan ei ole olemassa tai jos määräalaa tai määräosaa ei voida muodostaa tiettyjen rajoitusten vuoksi itsenäiseksi kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi tilanteessa, jossa tällainen kohde on rakennuspaikaksi hankittu. Vallintavirhe on virhetyyppi, joka liittyy kaupan kohteen käyttämiseen suunnitellulla tavalla tai suunniteltuun käyttötarkoitukseen.

3.) Oikeudellinen virhe

Mikäli kaupan ulkopuolisella henkilöllä eli siis muulla henkilöllä, kuin ostajalla tai myyjällä on omistus-, pantti-, tai muu oikeus kaupan kohteeseen sillä lisäedellytyksellä, että tällaista oikeutta ei ole kaupassa tuotu esille, eikä siitä ole kaupassa ole sovittu, rasittaa kaupan kohdetta oikeudellinen virhe. Oikeudellisen virheen tilanteessa kolmannen oikeus rajoittaa ostajan oikeusasemaa

4.) Taloudellinen virhe

Mikäli kaupan kohteen omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi merkittävästi suuremmat, kuin ostajalla on ennen kauppaa on ollut perusteltua aihetta edellyttää, kauppaa rasittaa taloudellinen virhe. Kysymys on siis rahamääräisestä vastuusta, joka rasittaa kaupan kohdetta, mutta joka perustuu johonkin muuhun objektiin, kuin kaupan kohteeseen. Useimmiten tilanne tulee esille asunto-osakeyhtiössä, jossa korjataan vaurioita asunto-osakeyhtiöön kuuluvassa muussa huoneistossa, kuin mikä huoneisto on ollut kaupan kohteena ja kaupan kohteena oleva huoneisto joutuu osallistumaan näihin korjauskuluihin yhtiöjärjestyksen määräysten perusteella.

Reklamoi ajoissa

Rasittipa kaupan kohdetta mikä tahansa virhe, ostajan on tehtävä myyjälle reklamaatio viipymättä siitä, kun virhe on havaittu. Koska reklamaatio on myyjän oikeus ja ostajan velvollisuus, voi reklamaation laiminlyönti pahimmillaan johtaa jopa siihen, että ostaja menettää oikeutensa saada myyjältä kompensaatiota, vaikka myyjä lain mukaisesti virheestä olisikin vastuussa.

Reklamaatio on hyvä tehtävä kirjallisesti ja todisteellisesti, vaikkei reklamaation muodolle laissa olekaan asetettu tiettyä määrämuotoa. Ostajan tulee siten voida tarvittaessa todistaa, että reklamaatio on lähetetty ajoissa ja sisällöltään oikeana.

Reklamaatiossaan ostajan tulee ilmoittaa, mistä virheessä on kysymys eli perustella vaatimuksena siten, että vaatimus perustuu johonkin edellä mainittuun virhetyyppiin. Lisäksi ostajan on esitettävä, mitä hän vaatii virheen perusteella eli vaatiiko hän kaupan purkua, kauppahinnan alennusta ja/tai vahingonkorvausta. Tässä vaiheessa ostajan ei vielä tarvitse esittää yksilöityä euromääräistä vaatimustaan, mikäli määrä ei ole tiedossa, vaan reklamaatiota voidaan täydentää myöhemmin kun esimerkiksi laatuvirheen ollessa kyseessä vaurion laajuus on selvitetty sekä vaurion korjaamisesta on laadittu korjaustapaselostus ja korjauskustannusarvio.

Virheestä ilmoittamisen kohtuullinen aika on yleensä viikkoja tai muutama kuukausi siitä kun virhe on havaittu tai kun se olisi pitänyt havaita ja ostaja on käsittänyt virheen merkityksen. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan vaikuttaa muun muassa virheen laatu ja laajuus eli jos virheen laajuuden, korjaustavan, korjauskustannusten selvittäminen vie aikaa, kohtuullinen reklamaatioaika on yleensä pidempi kuin sellaisissa tapauksissa, joissa virheen selvittäminen ei tarvitse esim. asiantuntijan apua.

Vaikka ”kattavaa” selvitystä virheen euromäärästä ei olisi vielä saatavissa, kuluu kohtuullinen reklamaatioaika koko ajan, minkä vuoksi vakavimmissakin tilanteissa reklamaation tekemisessä ei ole syytä viivytellä siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Kohtuullisen reklamaatioajan arviointi on aina tapauskohtaista, minkä vuoksi mitään yleispäteviä aikamääräitä ei voi antaa. Parhaiten ostaja turvaa oikeutensa tekemällä reklamaation viipymättä niillä tiedoilla, joita sillä hetkellä on käytettävissä ja täydentämällä reklamaatiota sitä mukaan, kun uutta tietoa kertyy. Reklamaation perimmäisenä tarkoituksena on varata myyjälle mahdollisuus esittää todistelua niihin vaatimuksiin, joista ostaja on tekemällään reklamaatiolla varannut tilaisuuden esittää myyjää kohtaan vaatimuksia.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua?

Lue lisää artikkeleitamme:

Reklamaatio on ostajan velvollisuus ja myyjän oikeus

Asuntokaupan jälkeen kaupan kohteesta löytyy virhe -miten menetellä?

Miten toimin, jos epäilen asuvani hometalossa?

Ostajan velvollisuudet kiinteistön virhetilanteessa

Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset

Hyvä kuntotarkastus -mitä huomioon jo tilausta tehtäessä?