Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Ostajan velvollisuudet kiinteistön virhetilanteissa

Herkulex.fi /

Ostajan velvollisuudet kiinteistön virhetilanteissa – tuleeko kiinteistön virheestä reklamoinnin jälkeen myös kanne nostaa kohtuullisessa ajassa?

Ostajan tulee reklamoida myyjää virheistä kohtuullisessa ajassa

Kiinteistökaupan kohteesta voi joskus kaupan tekemisen jälkeen paljastua virheitä, joiden perusteella ostajalla voi tilanteesta riippuen olla oikeus vaatia myyjältä kaupan purkua, hinnanalennusta taikka vahingonkorvausta. Tällaisessa tilanteessa ostajan on ensiarvoisen tärkeää reklamoida myyjää virheestä kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun virhe on havaittu.

Valveutuneiden ostajien voidaan yleisesti arvioida tunnistavan kohtalaisen hyvin velvollisuutensa reklamoida myyjää virheistä niiden havaitsemisen jälkeen, mutta käytännössä epätietoisuutta on toisinaan ollut siitä, mitä reklamaation tulee pitää sisällään.

Myyjän virhevastuuta kiinteistökaupassa säätelevän maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Erityistä huomiota on syytä kiinnittää siihen, että lain mukaisen reklamaation tulee paitsi olla yksilöity, eli sisältää tiedot siitä millä tavoin kaupan kohden on virheellinen, myös sisältää tiedot vaatimuksista, joita ostaja tahtoo virheiden johdosta esittää myyjää kohtaan. Vaikka ostaja ilmoittaisi myyjälle kiinteistössä havaitsemistaan vioista taikka puutteista heti ne havaittuaan, ei tämän olisi katsottava täyttäneen lain mukaista reklamaatiovelvollisuuttaan, mikäli ostaja ei lisäksi esitä myyjää kohtaan kohtuullisessa ajassa myös vaatimuksia virheiden johdosta.

Virheestä ilmoittamisen ja vaatimusten esittämisen ei tarvitse tapahtua samalla kertaa, eikä ostajan tarvitse välittömästi kyetä ilmoittamaan rahallisen vaatimuksensa tarkkaa summaa. Monesti virheen rahallisen merkityksen selvittäminen vaatii aikaa, jolloin reklamaatiovelvollisuuden täyttämiseksi riittävänä on pidetty, että ostajan virheilmoituksesta ilmenee itse virheen ohella ne vaatimustyypit (kaupan purku, hinnanalennus taikka vahingonkorvaus), joita tämä aikoo virheen johdosta kohdistaa myyjään. Tällaisessa tapauksessa ostajan on kuitenkin syytä toimia reklamoinnin jälkeenkin aktiivisesti vaatimustensa selvittämiseksi ja tarkentaa vaatimuksiaan niin pian kuin mahdollista uhalla, että liian hitaasti toimivan taikka passiiviseksi jättäytyvän ostajan voidaan muutoin katsoa menettäneen oikeutensa ajaa vaateitaan (KKO:2016:69).

Tapauksessa KKO:2016:69 ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Korkein oikeus katsoi, että ostajien olisi tullut toimia aktiivisemmin ja katsoi ratkaisusta tarkemmin ilmenevin perustein, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

Joskus edellä mainittu ns. kohtuullinen reklamaatioaika sekoitetaan virheellisesti maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentissa tarkoitettuun viiden vuoden määräaikaan, jonka puitteissa virheistä tulee kiinteistökaupassa viimeistään ilmoittaa myyjälle uhalla, että ostajan on muutoin katsottava menettäneen oikeutensa vedota virheeseen. Kohtuullinen reklamaatioaika on kokonaan eri asia kuin kyseinen myyjän virhevastuun ajallinen rajoittuminen viiteen vuoteen kiinteistön hallinnan luovutuksesta laskettuna.

Kohtuullisen reklamaatioajan pituutta ei laissa tai sen esitöissä ole tarkemmin määritelty, mutta oikeuskäytännössä vakiintuneen kannan mukaan kohtuullisena aikana on yleensä pidetty muutaman kuukauden aikaa laskettuna siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi tullut se havaita. Noin 3-4 kuukauden sisällä virheen havaitsemisesta tehtyä reklamaatiota voidaan yleensä aina pitää oikea-aikaisena, mutta olosuhteista riippuen kohtuulliseksi katsottava reklamaatioaika voi tapauskohtaisesti olla joskus pidempikin. Lisäksi on huomioitava, että myyjä ei vapaudu vastuustaan laissa mainittujen aikarajojen nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Ostajalla on virheestä reklamoimisen jälkeenkin velvollisuus toimia aktiivisesti vaateidensa ajamiseksi

Jokseenkin yleinen virhekäsitys ostajien keskuudessa on, että virheestä ilmoittamisen jälkeen ostaja on tehnyt kaiken tarvittavan ja asiat voisi jättää ”hautumaan” ja palata myyjää kohtaan esitettyihin vaatimuksiin tulevaisuudessa muiden kiireiden helpotettua.

Laki ei säädä siitä, missä ajassa ostajan mahdollinen kanne myyjää vastaan tulee reklamaation jälkeen viimeistään nostaa. Poikkeuksena tähän on kuitenkin kaupan purkua koskeva maakaaren 2 luvun 34 §:n säännös, jonka mukaan kauppaa ei saa purkaa, ellei sitä koskevaa kannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Kyseistä säännöstä ei tule kuitenkaan tulkita siten, että ostaja voisi myyjää reklamoituaan jäädä passiiviseksi, kunhan nostaa kaupanpurkuvaatimuksen sisältävän kanteen ennen lain mukaisen kymmenen vuoden määräajan täyttymistä.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO:2018:38 ottanut kantaa kyseiseen asiaan ja linjannut, että ostajalla on velvollisuus toimia aktiivisesti vaateidensa ajamiseksi myös sinänsä oikea-aikaisesti tapahtuneen reklamoinnin jälkeen. Kyseisessä tapauksessa ostaja oli reklamoinut myyjää vuonna 2009 tehdystä kaupasta vuonna 2010, selvittänyt virheitä ja käynyt myyjän kanssa neuvotteluja vuonna 2010, mutta odottanut tämän jälkeen 4 vuotta ennen kuin oli nostanut kanteen vaatien kaupan purkua. Korkein oikeus hylkäsi ostajan purkuvaatimuksen katsottuaan tämän menettäneen pitkään jatkuneen passiivisuutensa vuoksi oikeutensa vaatia kaupan purkua jo ennen kuin maakaaren 2 luvun 34 §:n mukaisen kymmenen vuoden aikarajan umpeutumista. Korkein oikeus myös katsoi, että purkuvaatimukseen ei sovelleta vanhentumislain mukaista kolmen vuoden vanhentumisaikaa, koska maakaaren erityissäännös syrjäyttää tämän.

Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevää tulkintakannanottoa on perusteltu sillä, ettei ostaja voi ilman hyväksyttävää syytä jäädä asiassa passiiviseksi, vaan vaatimusta myyjää kohtaan tulee ajaa ilman viivyttelyä, jotta virheeseen voi vedota. Arvioitaessa passiivisuuden merkitystä yksittäisessä tapauksessa, merkitystä on mm. passiivisuuden kestolla ja sillä, kuinka haitallista passiivisuus on kyseisen tapauksen olosuhteissa ollut asian selvittämisen ja myyjän aseman kannalta. Mitä pidempää kaupan tekemisestä ehtii kulua, sitä haitallisempia seurauksia kaupan purkamisella yleisesti voidaan katsoa olevan. Merkitystä on tällöin myös sillä, ovatko ostajan passiivisuudesta aiheutuvat haitat olleet tämän ennakoitavissa siten, että hänen voidaan edellyttää ottaneen ne huomioon päättäessään menettelystään asiassa, ja onko ostajan passiivisuudelle ollut hyväksyttäviä syitä.

Mainitusta Korkeimman oikeuden ratkaisusta joka tapauksessa seuraa, ettei kaupan purkuun tähtäävän ostajan ole missään tapauksessa suositeltavaa jättää asian selvittämistä ja purkuvaatimustaan ”hautumaan”. Ostajan tulee toimia kaikin puolin aktiivisesti siten, että mahdolliset ostajan ja myyjän väliset vastuukysymykset tulevat selvitetyksi mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Mitä enemmän aikaa kuluu kaupasta, sitä vaikeampaa vastuukysymysten selvittämisen voidaan yleensä arvioida olevan, ja sitä hankalampia seurauksia vastuiden viivästyneellä selvittelyllä yleensä on.

Ratkaisussa ei ole otettu suoranaisesti kantaa muihin vaadetyyppeihin, kuin kaupan purkuvaatimukseen. Samoja oikeusohjeita voitaneen kuitenkin tapauskohtaisesti soveltaa myös hinnanalennusta ja vahingonkorvausvaateisiin, sekä asuntokaupan virhetilainteisiin, joita koskevia asuntokauppalain virhevastuuta koskevia säännöksiä lainsäätäjä on tarkoittanut sovellettavaksi yhdenmukaisella tapaa riippumatta siitä, onko kysymys kiinteän omaisuuden vai irtaimen omaisuuden kaupasta.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Joni Oksanen
OTM, Varatuomari
Puhelin: 0400 548 001
joni.oksanen (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
Asunto-osakkeen ja kiinteistön ostotarjousmenettely
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Kuolinpesä kiinteistö- tai asuntokaupan osapuolena
Ostajan ja myyjän muistilista, kiinteistön kauppa
Kiinteistön kauppa ja kolmannen osapuolen oikeudet
Kodin ostajan muistilista
Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
Kaupanvahvistaja
Aviopuolison suostumus yhteistä asuntoa myytäessä
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Kiinteistön kaupan esisopimus