Asuntokaupan jälkeen voi joskus käydä niin ikävästi, että kaupan kohteesta löytyy virhe. Usein kyseessä on rakenteiden sisällä oleva piilevä virhe kuten kosteusvaurio, jota ei ole voitu havaita ennen kauppaa. Tällainen vaurio saattaa löytyä, kun ostaja alkaa suorittamaan remonttia kaupan kohteessa. Tässä artikkelissa käymme läpi sitä, miten ostajan kannattaa menetellä virhetilanteessa, ja millaisia mahdollisuuksia ostajalla on käytettävissään asian eteenpäin viemiseksi, mikäli asia muuttuu riitaiseksi sekä miten kaupan osapuolet voivat varautua etukäteen mahdollisiin virhetilanteisiin.

Virheen/vaurion selvittäminen

Kun rakenteissa oleva vaurio on havaittu, on asiaa syytä selvittää ensin rakennusalan asiantuntijan kanssa. Tässä vaiheessa tulee usein selvitettäväksi seuraavat asiat: kuinka laaja vaurio on, korjaustarpeen laajuus, vaurioiden syyt, korjaustapa ja korjauskustannukset. Vaurioiden laajuuden selvittämiseksi joudutaan usein suorittamaan rakenteiden avauksia, suorittamaan kosteusmittauksia tai mahdollisesti joudutaan ottamaan myös materiaalinäytteitä mahdollisen mikrobivaurion toteamiseksi. Usein käy niin, että asiantuntija joutuu käymään kohteessa useammankin kerran, jos myöhemmin paljastuu jotain uutta tietoa esim. vaurio on laajempi kuin aluksi on voitu arvioida.

Mikäli kaupan kohteena oleva asunto sijaitsee asunto-osakeyhtiössä, tulee ostajan kuitenkin ensin virheen havaittuaan ottaa yhteyttä taloyhtiöön virheen/vaurion selvittämiseksi, sillä pääsääntöisesti rakenteissa olevan vaurion selvittämis- ja korjausvastuu kuuluu taloyhtiölle. Ostaja ei saa siten ilman taloyhtiön lupaa mennä esim. avaamaan rakenteita, vaan mahdollisista tutkimuksista/avauksista tulee ensin sopia taloyhtiön kanssa.

Reklamoi eli ilmoita virheistä myyjälle kohtuullisessa ajassa

Mikäli ostaja haluaa vedota virheeseen ja vaatia myyjältä hyvitystä, on ostajan reklamoitava eli ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Kohtuullinen reklamaatioaika on yleensä noin muutama kuukausi, yleensä noin 2-4 kuukautta. Virheistä kannattaa kuitenkin reklamoida niin pian kuin mahdollista, jottei tule oikeudenmenetyksiä. Myyjälle tulee antaa myös mahdollisuus käydä paikan päällä kaupan kohteessa tarkastamassa virhe/vaurio.

Kiinteistön kaupassa myyjän vastuuaika kiinteistön virheistä on viisi vuotta siitä lukien, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle ja asunto-osakkeen kaupassa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta lähtien.

Reklamaatiossa ostajan tulee ilmoittaa virheet ja esittää vaatimuksensa niiden perusteella myyjälle eli vaatiiko ostaja hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta tai kaupan purkua.

Reklamaatio kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti, vaikkei reklamaation muodolle laissa olekaan asetettu tiettyä määrämuotoa.

Usein jo tässä reklamaationtekovaiheessa on suositeltavaa ottaa avuksi asunto- ja kiinteistökauppariitoihin perehtynyt juristi. Juristi osaa arvioida sitä, onko havaittu virhe sellainen, että se voisi kuulua myyjän vastuulle ja millaisia vaatimuksia myyjälle voisi virheen perusteella esittää. Lisäksi tällöin usein saadaan paremmin perusteltua vaatimuksia, kuin jos reklamaation tekisi maallikko-ostaja itse. Juristi osaa myös paremmin arvioida sitä, miten asiassa kannattaa jatkossa edetä, mikäli asia menee riitaiseksi.

Miten virhetilanteisiin voi etukäteen varautua?

Kauppaturva-vakuutus

Myyjä voi varautua mahdollisiin virhetilanteisiin ottamalla kaupan kohteeseen Kauppaturva-vakuutuksen, joka antaa taloudellista turvaa piilevien virheiden varalle vakuutusehtojen mukaisesti. Kiinteistön kauppaa koskeva kauppaturvavakuutus on voimassa viisi vuotta kohteen hallinnan luovutuksesta ja asunto-osakkeen kaupassa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta eli lain mukaisen myyjän vastuun ajan. Vakuutuksenantaja on vakuutusyhtiö Helvetia. Vakuutuksen saaminen edellyttää, että kaupan kohteeseen on ennen kauppaa teetetty Raksystemsin asuntokaupan kuntotarkastus (omakotitalot, erillis-, rivi- ja paritalot), joka saa olla korkeintaan kuusi kuukautta vanha kaupantekohetkellä. Mikäli kyse on kerrostaloasunnosta, riittää vakuutuksen saamiseksi Raksystemsin suorittama kosteuskartoitus. Vakuutusta on haettava vakuutusyhtiöltä viimeistään viisi päivää ennen kaupan kohteen hallinnan luovutusta.

Mahdollisessa virhetilanteessa myyjä voi siten käyttää ottamaansa vakuutusturvaa. Kun ostaja ilmoittaa virheestä myyjälle, on myyjän tehtävä vahinkoilmoitus vakuutusyhtiölle.  Vakuutusyhtiö tekee päätöksen siitä, onko virhe vakuutuksesta korvattava vai ei. Parhaimmassa tapauksessa asia hoituu niin, että vakuutuksesta saadaan korvaus, jolla myyjä voi käyttää vakuutuskorvausta suorittaakseen hyvitystä ostajalle myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä.

Lisää tietoa Kauppaturvasta saat:

Kauppaturva

Oikeusturvavakuutus

Ostajan ja myyjän kannattaa ennen kauppaa varmistaa, että heillä on oikeusturvavakuutus. Oikeusturvavakuutuksesta voi saada korvausta omista asiamies- ja oikeudenkäyntikuluista vakuutusehtojen mukaisesti. Joissakin vakuutusyhtiöissä on saatavissa myös laajempia oikeusturvavakuutuksia, joilla voi saada turvaa myös vastapuolen oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen, jos jutun häviää oikeudessa ja oikeus velvoittaa korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut.

Pääsääntöisesti vakuutusyhtiö korvaa asiamiehenkäytöstä aiheutuneita kuluja vasta siitä lähtien kun asia on riitautunut eli kun myyjä on kiistänyt ostajan vaatimukset joko perusteen tai määrän osalta. Joissain tapauksissa oikeusturvavakuutuksesta voi olla mahdollista saada korvausta myös vaurion selvittämiseen liittyvistä asiantuntijakuluista (mm. rakennusalan ammattialaisen lausunnoista ja tutkimuskuluista). Vakuutusten kattavuus kuitenkin vaihtelee, joten vakuutuksen kattavuus on aina suositeltavaa selvittää etukäteen vakuutusyhtiöstä.

Jos juttu menee riitaiseksi, eikä myyjä suostu korvaamaan virhettä – mitä voi tehdä?

Jos ostaja on itse laatinut reklamaation ja myyjä kiistää ostajan vaatimukset, on viimeistään tässä vaiheessa suositeltavaa kääntyä asunto- ja kiinteistökauppariita-asioita hoitavan juristin puoleen, koska hän osaa usein tässä vaiheessa arvioida miten asiassa kannattaa edetä ja onko jutulla menestymisen mahdollisuuksia.

Sovittelu osapuolten kesken

Usein on kannattavampaa saada riita sovittua. Oikeudenkäynnit ovat hyvin pitkiä, epävarmoja ja kalliita, joten monesti laiha sopu on parempi kuin lihava riita. Sovinnollisen ratkaisun saavuttamiseksi usein käydään osapuolten välillä asiamiesten välityksin sovintoneuvotteluja asian ratkaisemiseksi. Mikäli sovintoon päästään, laaditaan osapuolten välillä kirjallinen sovintosopimus. Mikäli sopimuksessa on sovittu, että myyjä suorittaa ostajalle hinnanalennuksen, sovitaan siinä mihin mennessä myyjän tulee se ostajalle suorittaa. Sopimuksessa yleensä sovitaan myös siitä, että osapuolet vastaavat omista asiamies- yms. kuluistaan. Tällöin näistä asiamieskuluista on mahdollista hakea korvausta mahdollisesta oikeusturvavakuutuksesta.

Tuomioistuinsovittelu

Mikäli osapuolet eivät pääse sovintoon asiassa, on osapuolilla mahdollisuus saattaa asia myös tuomioistuinsovitteluun. Sovittelun pyytämiseksi voidaan tehdä vapaamuotoinen hakemus käräjäoikeudelle, jossa on selostettu asia ja osapuolten kannat asiaan ja näkemys siitä, millaiset edellytykset sovittelulle on. Käräjäoikeuden tuomari toimii asiassa sovittelijana. Usein sovittelu päätyy osapuolten väliseen sovintoon, jonka tuomioistuin vahvistaa sovittelussa. Sovintosopimus on myös samalla tavoin täytäntöönpanokelpoinen niin kuin tuomioistuimen antama tuomio. Mikäli sovintoon ei päästä, ja osapuolet ilmoittavat, ettei ole edellytyksiä jatkaa sovittelua, sovittelu päättyy ja silloin ostajalla on mahdollisuus saattaa asia normaaliin riita-asian oikeudenkäyntiin.

Sovitteluun pääsee yleensä melko nopeasti ja se on halvempi menettely kuin normaali riita-asian oikeudenkäynti. Jotta sovittelu voidaan aloittaa, tulee molempien osapuolten eli ostajan ja myyjän suostua siihen. Tuomioistuin perii sovittelusta käsittelymaksun ja osapuolet vastaavat omista asiamieskuluistaan. Tällöin asiamieskulujen korvausta on mahdollista hakea mahdollisesta oikeusturvavakuutuksesta.

Kuluttajariitalautakunta

Mikäli riita-asia ei ratkea sovinnolla, on ostajan vaihtoehtoina joko jättää asia siihen tai viedä asia eteenpäin joko Kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen ratkaistavaksi.

Ostajalla on mahdollisuus viedä juttu Kuluttajariitalautakunnan käsittelyyn, jossa käsittely on maksutonta mutta osapuolet vastaavat itse omista mahdollisista asiamies- yms. kuluistaan. Lautakunnassa asia käsitellään kirjallisessa menettelyssä, joten henkilötodistajia siellä ei kuulla. Lautakunnan ratkaisu on suositus, joten se ei ole oikeudellisesta velvoittava eli ratkaisu ei ole täytäntöönpanokelpoinen. Jos siis lautakunta antaisi ratkaisun, jossa myyjä on velvoitettu suorittamaan hinnanalennusta, eikä myyjä suostu sitä ostajalle vapaaehtoisesti maksamaan, ei ostajalla ole muuta mahdollisuutta kuin saattaa juttu käräjäoikeuden ratkaistavaksi.  

Oikeudenkäynti

Juttu tulee vireille tuomioistuimessa sillä, että ostaja tekee kirjallisen haastehakemuksen, jossa on esitetty vaatimukset perusteluineen sekä todisteineen. Haastehakemus toimitetaan kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeudelle tai asunto-osakkeen kaupassa vastaajan kotipaikan käräjäoikeudelle. Oikeudenkäynti on monta vuotta kestävä prosessi, koska usein riita ei pääty käräjäoikeuden antamaan tuomioon vaan usein jutun käsittely jatkuu hovioikeudessa. Oikeudenkäynnissä on myös suuren taloudelliset riskit, koska jos jutun häviää, on hävinnyt osapuoli pääsääntöisesti velvollinen korvaamaan myös vastapuolen oikeudenkäyntikulut.

SINUA SAATTAVAT KIINOSTAA MYÖS OHEISET ARTIKKELIMME:

Hyvä kuntotarkastus -mitä huomioon ja tilausta tehtäessä ?

Talokauppa suunnitelmissa ? Osaathan vaatia oikeanlaista kuntotarkastusta

Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys

Reklamaatio on ostajan velvollisuus ja myyjän oikeus

Millaisia virheitä asunto- ja kiinteistökaupoissa voi olla ?

Miten toimin, jos epäilen asuvani hometalossa ?