Hyvä kuntotarkastus -mitä huomioon jo tilausta tehtäessä

Yleensä asunto- ja kiinteistökaupan yhteydessä tehdään kuntotarkastus, mikä onkin aina suositeltavaa. Mitä seikkoja tulee ottaa huomioon kuntotarkastusta tilattaessa?

Asunto- tai kiinteistökauppa on taloudellisesti merkittävä oikeustoimi, johon ei tulisi sen enempää myyjän kuin ostajankaan ryhtyä hätiköiden, vaan ennen kauppaa selvittää mitä ollaan ostamassa / myymässä.

Ostajan tulee perehtyä huolella kaupankohteen ominaisuuksiin ja kuntoon ennen kaupasta päättämistä. Ostajan lain mukaisten velvollisuuksien täyttämiseksi on yleensä riittävää, että ostaja tutustuu kaupan kohteeseen mahdollisimman huolellisesti ilman ulkopuolista asiantuntijaa. Rakennustekniikkaa tuntemattomien ostajien mahdollisuudet saada pelkästään omatoimisella tutustumisella riittävän kattavaa tietoa kaupan kohteen kunnosta, odotettavissa olevista kunnostustarpeista ja mahdollisista riskeistä ovat kuitenkin varsin rajalliset. Mikäli kaupan kohteen kuntoa ei ole ennen kauppaa riittävästi selvitetty, voi tämä olla merkittävä riski myös myyjän kannalta. Mikäli kuntoon liittyviä seikkoja joudutaan kaupan tekemisen jälkeen selvittämään oikeudessa on edessä kallis useita vuosia vievä prosessi, jossa voittajaa ei yleensä ole.

Suositeltavaa on, että kaupan kohteeseen suoritettaisiin aina ennen kauppaa ulkopuolisen asiantuntijan toimesta kattava kuntotarkastus, jolloin mahdolliset kaupan kohteen viat ja riskit voidaan ottaa huomioon jo kaupasta neuvoteltaessa. Kuntotarkastuksen merkityksen voidaan ajatella olevan sitä korostuneempi, mitä iäkkäämmästä rakennuksesta on kysymys, Käytännössä epäkohtia voi kuitenkin ilmetä uusissakin rakennuksissa, minkä vuoksi kuntotarkastusta ei tällöinkään kannata unohtaa. Tehty kuntotarkastus tulee tarvittaessa purkaa kauppakirjaan vastuunjakoehtoja käyttämällä.

Varaa maksuton videoneuvottelu

Minkä on oikeaoppinen asuntokaupan kuntotarkastus?

Asuntokauppaa harkitseville ei aina ole selvää, mitä oikeaoppinen asuntokaupan kuntotarkastus käytännössä tarkoittaa. Rakennusten kuntoa voidaan arvioida ja tutkia monin eri tavoin, ja toisinaan kuulee puhuttavan ”kuntotarkastuksesta” taikka ”kuntotutkimuksesta” silloinkin, kun kohteeseen tosiasiassa on suoritettu vain kosteuskartoitus tai joku muu katselmus. Seuraavat termit on syytä erottaa toisistaan:

Kosteuskartoitus on tutkimus, joka kohdistetaan rakennuksen johonkin yksittäiseen tilaan (esim sauna, wec, kylpyhuone) ja jossa havainnoidaan rakenteissa esiintyvää kosteutta mittaamalla sitä pintamittauksin rakenteita rikkomatta. Tutkimus kertoo lähinnä vain siitä, onko rakenteissa pintapuolisesti havaittavissa tutkimushetkellä poikkeavaa kosteutta. Tällainen selvitys tehdään yleisimmin kerros- tai rivitalohuoneistossa. Kosteuskartoituksesta tehdään aina kirjallinen raportti.
Asuntokaupan kuntotarkastus on tutkimus, jossa tarkastetaan kaikki rakennuksen tilat, joihin on pääsy. Ennen tarkastusta suoritetaan alkuhaastattelu. Tutkimus suoritetaan pääasiassa aistinvaraisilla havainnoilla rakennetta rikkomattomin menetelmin, mutta apuna käytetään kuitenkin tarvittavissa määrin teknisiä apuvälineitä. Mikäli rakennuksessa esiintyy riskirakenteita, tulee ne tutkimusraportissa mainita sekä varmistua siitä, onko riski konkretisoitunut tekemällä rakenneavauksia. Kuntotarkastuksesta tehdään aina kirjallinen raportti. Asuntokaupan kuntotarkastuksen sisältö on määritelty KH 90-00393 ja KH 90-00394 oheistuksissa, joiden osalta tulee kuntotarkastusta tilattaessa varmistua, että kuntotarkastuksen suorittaja kirjallisesti sitoutuu niitä noudattamaan,
Kuntotutkimus on edellä mainittua perusteellisempi tutkimus, jossa perehdytään jonkin rakennuksen tietyn osan kuntoon rakenteita rikkovien tai muiden silmämääräistä tarkempien menetelmien avulla. Kuntotutkimuksessa voidaan esimerkiksi myös ottaa rakennusmateriaaleista näytteitä laboratoriossa analysoitaviksi. Mikäli Asuntokaupan kuntotarkastuksessa löytyy viitteitä rakenteen vaurioitumisesta tai riskirakenteiden kuntoa ei ole tutkittu, suositellaan lisätutkimuksia, jotka siis ovat näitä kuntotutkimuksia.

Jotta voidaan varmistua siitä, että kuntotarkastajalla on velvollisuus toimia Rakennustiedon julkaiseman suoritusohjeen KH-90-00394 mukaisesti, tulee tarkastajan kanssa tehdä kirjallinen toimeksiantosopimus, jossa tarkastaja sitoutuu suoritusohjetta noudattamaan. Kyseinen ohjetiedosto antaa tarkastajalle varsin yksityiskohtaiset ohjeet siitä, kuinka kohde tulee selvittää ja tarkastus suorittaa sekä raportoida. Myös tarkastuksen tilaajalle on olemassa omat ohjeet, KH-90-00393 tilaajan ohje, sekä KH 90023, tilaussopimus. Tilaajan sekä myyjän teettämään kuntotarkastukseen perehtyvän ostajan kannattaa varmistua siitä, että kuntotarkastus on suoritettu kyseisten ohjeiden mukaisesti, sillä näin suoritettua kuntotarkastusta voidaan lähtökohtaisesti pitää asianmukaisena ja luotettavana. Alalla on hyvin paljon eri toimijoita, joista kaikki eivät yllä mainittuja ohjeistuksia noudata, minkä vuoksi jo tilausvaiheessa tulee olla erityisen tarkkana, kenen kuntotarkastajan tehtäväksi tarkastuksen antaa.

Asuntokaupan kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa asuntokaupan osapuolille puolueetonta tietoa tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, terveys- ja käyttöturvallisuusriskeistä, sekä niihin liittyvistä toimenpide-ehdotuksista. Hyvä kuntotarkastaja on puolueeton eikä mielistele tilaajaa. Hän kertoo kuntotarkastuksen tulokset ymmärrettävästi eikä ympäripyöreästi.

Asuntokaupan kuntotarkastuksessa kohdetta arvioidaan näkyviltä osin tilaajan antamien tietojen ja kohteen iän perusteella. Tarkastus suoritetaan lähtökohtaisesti aistienvaraisesti ja rakennetta rikkomattomin menetelmin. Omistajan luvalla voidaan kuitenkin tarvittaessa tehdä myös pienimuotoisia rakenteeseen kohdistuvia toimenpiteitä (esim. porauksia tai pieniä rakenneavauksia). Tarkastuksessa tulee erityistä huomiota kiinnittää ns. riksirakenteisiin, ja selostaa myös näiden merkitys kaupan osapuolille selkeästi ymmärrettävällä tapaa. Mikäli tarkastuksen suorittaja havaitsee rakenteellisia riskejä ja/tai viiteitä mahdollisista rakenteissa piilevistä vaurioista, tulee tarkastuksen suorittajan suositella tarkempia lisätutkimuksia rakenteita tarvittaessa avaamalla.

Asuntokaupan kuntotarkastuksessa tulee kiinnittää myös huomiota rakenteiden tekniseen käyttöikään eli siis siihen, milloin jokin tietty rakenneosa (esim rossipohja, vesikate, kylpyhuone tms) on tullut sellaiseen ikään, että se tulee peruskorjata. Vastuullisen kuntotarkastajan tulee perusteellisesti selvittää, mitä tekninen käyttöikä käytännössä tarkoittaa ja mitä tarkoitetaan rakenneosan peruskorjauksella.

Tilaa reklamaation laatiminen verkkokaupastamme

Kuntotarkastuksen teettäminen ja tarkastajan valinta

Kuntotarkastus suositellaan teetettäväksi mielellään jo myynnin aloitusvaiheessa. Mikäli myyjä ei ole teettänyt kohteeseen kuntotarkastusta, voi ostaja asettaa sen teettämisen ostotarjouksensa ehdoksi tai muutoin sopia myyjän kanssa tarkastuksen teettämisestä. Kuntotarkastuksen tilaajana voi olla myyjä, ostaja, kiinteistönvälittäjä tai osapuolet yhdessä. Sopimus tulee tehdä aina kirjallisesti muun muassa edellä mainituista syistä.

Kuntotarkastuksia suorittavat Suomessa lukuisat eri toimijat yksityisistä elinkeinoinharjoittajista suuriin yrityksiin. Pätevyysvaatimuksia kuntotarkastuksen suorittajalle ei ole, eikä toimintaa säädellä laissa, joten kuntotarkastuksen tekijänä voi periaatteessa olla kuka tahansa. Kuntotarkastuksen suorittajan valintaan ja riittävään ammattitaitoon tuleekin kiinnittää erityistä huomiota.

Asuntokaupan kuntotarkastajan vapaaehtoisen pätevyyden (AKK) suorittaneilta kuntotarkastajilta edellytetään vähintään teknikkotasoista rakennusalan tutkintoa, AKK-pätevyyskoulutusta, pätevyystenttiä ja laajaa työkokemusta. Asuntokaupan kuntotarkastajan tulee suorittaa tarkastus Rakennustietosäätiön laatiman suoritusohjeen mukaisesti.
Muita pätevyyksiä ovat Rakennuksen kuntoarvioija (PKA) ja pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM) sekä rakennusterveysasiantuntia (RTA)

Asuntokaupan kuntotarkastus on suositeltavaa teettää aina pätevällä ja hyvämaineisella toimijalla, joka noudattaa tätä varten laadittuja ohjeita ja ns. hyvää kuntotarkastustapaa. Tutkintokaan ei yksistään aina takaa ammattitaitoa, minkä vuoksi kannattaa kiinnittää huomiota myös kuntarakastuksen suorittajan kokemukseen, ja erityisesti kokemukseen juuri tukittavan olevan kaltaisista kohteista.

Ammattitaidottomalta kuntotarkastajalta saattaa jäädä esimerkiksi piilevä homevaurio selvittämättä. Tämä voi johtaa pahimmillaan kalliisiin korjauksiin, pitkiin oikeudenkäynteihin ja terveyden menetykseen. Vaarana voi toisaalta olla sekin, että korjauksia tehdään väärien johtopäätelmien vuoksi turhaan.

Asianmukainen kuntotarkastus kestää useita tunteja ja siitä laadittu raportti sisältää tyypillisesti kymmeniä sivuja. Hinnoissa on jonkin verran hajontaa, eikä hinnaltaan halvin suinkaan ole aina se paras ja järkevin valinta.

Tilaa vastauksen laatiminen reklamaatioon verkkokaupastamme

Välittäjän rooli ja velvollisuudet

Välitysliikkeiden toimintaa sääntelevät lait. Välitysliikkeen on lain mukaan suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Hyvän välitystavanohjeen mukaisesti välitysliikkeen tulee ottaessaan kohteen välitettäväksi ensiksikin tiedustella toimeksiantajalta, onko kohteesta joskus aiemmin jo tehty kuntoon liittyviä selvityksiä. Jos tällaisia on tehty, välitysliikkeen tulee pyytää raportit ja tutustua niihin. Jos raporttien perusteella on tehty korjauksia, tulee välitysliikkeen pyytää selvitys korjausten tekoajasta, laajuudesta ja tekijästä. Aiemmin tehdyillä kuntotarkastuksilla ei ole mitään parasta ennen päivää, vaan kaikki kohteesta tehdyt tarkastusraportit on annettava ostajaehdokkalle tiedoksi, vaikka niidne tekemisestä olisi kulut 5-10-15 vuotta tai jopa enemmänkin.

Välitysliikkeen tulee edelleen kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Hyvä välitystapa edellyttää, että välitysliikkeen tulee tällöin suositella nimenomaan asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, tilaajan ohje sekä KH 90-00394, suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus). Toimeksiantaja voi lopulta vapaasti päättää teettää muunkinlaisen kuntoon liittyvän selvityksen, mutta välitysliikkeen tulee siis suositella nimenomaan standardien mukaista tarkastusta.

Edelleen hyvä välitystapaa vaatii, että jos välitysliike antaa toimeksiantajalle kuntotarkastuksia suorittavien yritysten yhteystietoja, tulee välitysliikkeen antaa mahdollisuuksien mukaan useamman päteväksi arvioimansa elinkeinonharjoittajan yhteystiedot. Jos välitysliike saa suosittelemaltaan kuntotarkastusyritykseltä vinkkipalkkion tai muun korvauksen, tulee tästä kertoa toimeksiantajalle. Välitysliikkeen on myös kiinnitettävä myyjän huomiota siihen, että kuntoselvitys ei poista myyjän vastuuta kaikista vioista ja ostajan huomiota siihen, ettei kuntoselvitys poista ostajan tarkastusvelvollisuutta.

Mikäli välitysliike suosittelee muuta kuin ohjekorttien mukaista kuntotarkastusta, ja kaupan kohteen mahdolliset viat ja puutteet jäävät tämän seurauksena ennen kauppaa havaitsematta, voi välitysliike joutua vastaamaan kaikista vahingoista, joita kaupan osapuolille tämän johdosta aiheutuu.