Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Korjausvelka ja sen merkitys asunto- ja kiinteistökaupassa

Herkulex.fi /

Maalit rapisevat, salaojat ovat tukossa, katto taikka putket vuotavat. Huomattavan suuri osa Suomen rakennuskannasta on verrattain huonossa kunnossa. Vaikka rakennusten korjauksiin käytetään vuosittain miljardeja euroja, heikentyy rakennuskantamme kunto vuosi vuodelta. Rakennuksia huolletaan ja korjataan vähemmän kuin pitäisi.

Ilmiöön on alettu kiinnittää yhä suurempaa huomiota – eikä vähiten siksi, että sillä on tutkimuksissa arvioitu olevan huomattavan suuria negatiivisia vaikutuksia koko yhteiskunnan tasolla. Näkyykö aiheesta virinnyt keskustelu kuitenkaan millään tapaa asunto- ja kiinteistökaupassa, ja osataanko tuleviin taikka laiminlyötyihin korjaustarpeisiin kiinnittää riittävässä määrin huomiota? Maksetaanko vanhoista asunnoista- ja kiinteistöistä liian korkeita hintoja?

 

Asunnon- tai kiinteistön kauppa on suurelle osalle ihmisistä taloudellisesti elämän merkittävin oikeustoimi. Asunto hankintaan useimmissa tapauksissa lainarahalla, eli velaksi. Ostajan taloudellisen tilanteen mahdollistama lainan määrä asettaa tällöin tyypillisesti rajat hankittavan asunnon arvolle. 

Ostajan näkökulmasta juuri hinta onkin useimmissa tapauksissa tärkein kohteen valintaan vaikuttava yksittäinen tekijä. Hintaan puolestaan vaikuttavat monet tekijät, kuten asunnon sijainti ja koko. Kohteen ikä ja kunto vaikuttavat nekin hintaan – vanhempi asunto maksaa pääsääntöisesti vähemmän kuin uusi. Nykyistä tarkempaa huomiota tulisi kuitenkin kiinnittää siihen, onko vanhan asunnon hinta siltikään riittävän matala, kun otetaan huomioon vanhan rakennuksen tekninen kunto ja ns. korvausvelan määrä.

Etenkin tilanteissa, joissa ostaja venyttää maksukykynsä äärimmilleen asunnon hankkimiseksi, voivat kohteen tulevat korjaustarpeet ja mahdollinen korjausvelka muodostua ylitsepääsemättömäksi ongelmaksi, mikäli näitä ei ole osattu riittävällä tapaa ottaa huomioon hankintaan ryhdyttäessä. Rahaa tulisi riittää elinkustannusten ja velkojen lyhentämisen lisäksi myös omaisuuden huoltoon ja kunnossapitoon. Käytännössä tämä jää valitettavan usein huomiotta, jolloin seuraukset voivat pahimmassa tapauksessa olla kohtalokkaita.

Korjausvelka

Rakennuksen kuin rakennuksen kunto alkaa rakennuksen valmistumisen jälkeen poikkeuksetta heiketä – hitaasti, mutta varmasti.  Rakenteet ja niissä käytetyt materiaalit eivät ole ikuisia, minkä vuoksi rakennuksen ns. tekninen kunto ja -arvo laskevat rakennuksen ikääntyessä.

On esitetty laskelmia, joiden mukaan rakennuksen tekninen arvo on kymmenen vuoden kuluttua sen valmistumisesta noin 90 prosenttia alkuperäisestä. Mikäli isompia remontteja ei tehdä, on tekninen arvo 20 vuotta valmistumisen jälkeen noin 70 prosenttia, ja 30 vuoden jälkeen enää noin 50 prosenttia. Kohteen remontointi ja ylläpito nostavat kohteen teknistä arvoa, mutta jos säännönmukaisia korjaustarpeita laiminlyödään, voi pidemmällä tähtäimellä alkaa muodostua ns. korjausvelkaa. 

Korjausvelkaa syntyy tavallisesti sen vuoksi, että ennakoivasta ja rakennuksen kuntoa ylläpitävästä kunnossapidosta tingitään, ja korjaustoimia tehdään vain siltä osin kuin ne ovat välttämättömiä ja kiireellisiä. Kunnossapito on tällöin vähäisempää kuin rakenteiden ja rakenneosien kuluminen.

Korjausvelasta aletaan puhua, kun rakennuksen kuntotaso alittaa rakennukselle määritetyn tyydyttävän kuntotason, joka on yleensä 75 prosenttia lähtötasosta. Korjausvelan määrä kertoo, paljonko rakennusten huoltoon ja peruskorjaamiseen olisi pitänyt vuosien saatossa investoida, jotta ne olisivat käytön kannalta edelleen hyvässä kunnossa. Käytännössä korjausvelka voi ilmetä muun muassa huonolaatuisena sisäilmana taikka vesivahinkona rakennuksessa.

Suomessa korjausvelalla ja sen jatkuvasti lisääntyvällä määrällä on arvioitu olevan huomattavia yhteiskunnallisia vaikutuksia. Rakennetun ympäristön tilaa kartoittaneen asiantuntijaryhmän laatiman ROTI -raportin (2017) mukaan korjausvelan määräksi Suomen rakennuskannassa on arvioitu noin 30-50 miljardia euroa vuonna 2017. Määrän on arvioitu jatkossa kasvavan, koska korjausrakentamisen arvon on laskettu alittavan kestävänä pidetyn tason noin 12 prosentilla. Korjausvelan hoitamattomuuden vuoksi bruttokansantuotteen on arvoitu jäävän vuosittain noin 2 % alhaisemmaksi kuin se voisi olla, jos korjaaminen ja ylläpito nostettaisiin kestävälle tasolle. Saman suuruinen vaikutus hoitamattomalla korjausvelalla on lisäksi arvioitu olevan myös työllisyysasteeseen.

Tärkein syy siihen, miksei maassamme kertynyttä korjausvelkaa hoideta, on luonnollisesti raha ja sen puute. Kotitalouksien kantokyky ei riitä näin tähtitieteellisen vajeen kattamiseen. Asuinrakennusten osuus kattaa vain osan korjausvelan kokonaismäärästä, mutta ongelma ja sen syyt ovat tälläkin sektorilla samat.

Lyhytnäköisyys kunnossapidon suhteen kostautuu väistämättä ja olisikin korkea aika kiinnittää nykyistä tarkempaa huomiota siihen, kuinka ja milloin rakennuksia huolletaan. Jo rapistumaan päässeen rakennuksen korjaaminen oheisvaikutuksineen tulee usein huomattavasti kalliimmaksi, kuin säännönmukainen ja ennakoiva huolto. Ilmiötä on verrattu auton omistamiseen ja käyttöön – säännöllinen öljynvaihto tulee halvemmaksi kuin ennenaikaisesti rikkoutunut moottori. Asunto on investointina yleensä huomattavasti autoa arvokkaampi, mutta jostakin syystä rakennusten kunnosta ei osata huolehtia yhtä suunnitelmallisesti. Rakennuksen ”huoltoväli” on toki huomattavasti auton vastaavaa pidempi, mutta niin tulisi olla sen elinkaarenkin.

Tällä hetkellä suurin peruskorjaustarve alkaa kohdistua 1960-1980 luvuilla rakennettuihin rakennuksiin. Näissä monet rakenneosat ovat tulossa elinkaarensa päähän, ja monissa on lisäksi käytetty nykytietämyksen valossa ns. riskirakenteita. Tämän tyyppisten rakennusten määrä on Suomessa huomattava. 

Älä maksa ylihintaa

Asunnon hankintaa suunnittelevat eivät ole kovinkaan hyvin perillä siitä, mitä korjausvelka tarkoittaa. Rakennuksen tuleviin korjaustarpeisiin ja korjausvelkaan olisi kuitenkin syytä perehtyä huolellisesti ainakin silloin, kun harkinnassa on vanhemman asunnon taikka talon osto. Vanhan asunnon hinta on tavallisesti matalampi kuin uuden vastaavan, mutta ei välttämättä kuitenkaan tarpeeksi, kun otetaan huomioon korjausvelka.

Osin ongelmana on se, että vain harvalla ostajalla on riittävää osaamista ja ymmärrystä rakennustekniikasta voidakseen itse arvioida tulevia korjaustarpeita ja niiden kustannuksia. Esimerkiksi putkiremontin ja kylpyhuoneremontin kalleuden ja ajankohtaisuuden monet osaavat ottaa huomioon, mutta vastaavia kunnossapitoa ja uusimista vastaavia rakenneosia on paljon muitakin. Lähes kaikilla rakennuksen osilla on oma rajallinen käyttöikänsä. Huomioon tulisi ottaa ainakin katto, salaojat, julkisivut, parvekkeet, ikkunat, LVI- ja sähkötekniikka näistä muutamia mainitakseni.

Tulevia remontteja ei usein osata ottaa huomioon sen enempää hintapyynnissä kuin -tarjouksissakaan, koska näihin liittyviä korjaustarpeita ei osata tiedostaa. Vanhojen rakennusten hinnan tulisikin monissa tapauksissa olla huomattavasti pyydettyä alhaisempi, kun huomioon otetaan rakennuksen todellinen tekninen arvo ja korjausvelka. Niin kauan kuin kaupan osapuolet eivät tunnista ongelmaa, maksetaan huonokuntoisista asunnoista monesti ylihintaa. Kysynnän ja tarjonnan laki huolehtii siitä, että hinnat pysyvät korkealla niin kaupan kuin joku on valmis maksamaan kohteesta liikaa.

Äärimmilleen maksukykynsä venyttäneelle ostajalle virhe voi muodostua kohtalokkaaksi, kun pankistakaan ei välttämättä enää saa lisälainaa kohteen vaatimiin korjauksiin niiden tullessa lopulta välttämättömiksi.

Kuntotarkastus ja korjausvelka asunto- ja kiinteistökaupan virhesääntelyn näkökulmasta

Vanhemman asunnon kauppaan liittyy aina riskejä, etenkin jos kohteen kunnosta ei ole riittävästi tietoa.

Asunto- ja kiinteistökaupassa korjausvelan jääminen huomiotta näkyy tyypillisesti paitsi maksetussa ylihinnassa, myös kaupan kohteesta annetuissa tiedoissa. Asuntoa taikka omakotitaloa myydään toisinaan hyväkuntoisena, vaikka sen useat rakenneosat olisivat jo saavuttamassa tai ylittäneet ns. teknisen käyttöikänsä.

Tekninen käyttöikä tarkoittaa rakennuksen käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, on rakenne tarkoituksenmukaista korvata uudella. Ohjekorteissa esitetyt tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot ovat yleistäviä ja suuntaa-antavia, ja yksittäisessä kohteessa tietyn rakenteen elinkaari voi mm. olosuhteista riippuen olla ohjeessa esitettyä lyhyempi taikka pidempi.

Yleisesti on suositeltavaa, että etenkin vanhempaan kiinteistöön suoritettaisiin perusteellinen kuntotarkastus ennen asuntokauppaa. Huolellisesti suoritettu kuntotarkastus antaa kaupan osapuolille tärkeää tietoa kohteen kunnosta ja odotettavissa olevista korjaustarpeista. Pelkkä tarkastuksen teettäminen ei yksistään kuitenkaan ole riittävää, mikäli asiantuntijan tekemille havainnoille ja suosituksille ei osata antaa niiden ansaitsemaa painoarvoa.

Monesti maallikon voi hyvin laaditustakin kuntotarkastusraportista olla vaikeaa ottaa selkoa siitä, minkälaisia korjaustarpeita, riskejä ja kustannuksia kohteeseen todennäköisesti liittyy. Ostajan kannattaakin mahdollisuuksien mukaan esittää kuntotarkastuksen suorittajalle kysymyksiä, jotta tämä voi pyrkiä selittämään mahdollisia epäselviksi jääneitä seikkoja selkokielellä. Tarvittaessa ostaja voi hankkia lisäselvitystä myös konsultoimalla muita rakennusteknisiä asiantuntijoita, kuin tarkastuksen suorittanutta kuntotarkastajaa.

Useissa tapauksissa kaupan osapuolet hyötyisivät siitä, että konsultoisivat myös asunto- ja kiinteistöjuridiikkaan perehtynyttä lainoppinutta asiantuntijaa ennen kaupantekoa. Etenkin ostajalle hämärän peittoon jääneisiin, mutta rakennuksen ikään nähden tavanomaisiin ja pian kaupan jälkeen realisoituneisiin korjaustarpeisiin liittyvät vastuukysymykset ovat tyypillisesti erittäin herkkiä synnyttämään kaupan jälkeisiä riitoja. Vastuukysymyksen voivat olla monimutkaisia, ja konsultoimalla lakimiestä jo ennen kauppaa, voivat osapuolet säästyä ikäviltä ja huomattavia kustannuksia aiheuttavilta riitaisuuksilta.  Tulevien korjaustarpeiden, kustannusten ja näihin liittyvien vastuiden selvittäminen ennakollisesti ennen kauppaa on usein huomattavasti edullisempaa ja järkevämpää, kuin kaupan jälkeinen riitojen selvittely.

Ostajan kannalta erityistä huomiota on syytä kiinnittää siihen, ettei tällä lähtökohtaisesti ole lain mukaan oikeutta kohdistaa myyjään vaatimuksia seikoista, joista ostajan on katsottava saaneen tiedon tai joista ostajan olisi tullut tietää jo ennen kauppaa. Esimerkiksi kuntotarkastuksessa esiin tulleet viat taikka puutteet voivat näin rajautua myyjän vastuun ulkopuolelle. Ennen kauppaa ilmi tulleiden vikojen tai puutteiden luonteesta riippuen ostajalla voi olla oikeus vetäytyä kaupasta taikka tarkistaa kohteesta tekemäänsä tarjousta siten, että aiemmin huomiotta jäänyt korjausvelka tulee huomioiduksi kaupan ehdoissa ja/tai hinnassa. 

Myyjän kannalta ongelmallista voi puolestaan olla, mikäli kohdetta markkinoidaan ostajalle hyväkuntoisena, ja kaupan kohteesta paljastuu pian kaupanjälkeen korjaustarpeita, jotka ovat jääneet huomiotta ja siten myös ostajalle kertomatta. Asunto-osakkeiden kaupassa ostajan saamat tiedot tulevista kunnossapitotarpeista voivat jäädä puutteellisiksi, mikäli korjausvelkaa ei yhtiössä ole otettu huomioon ja ajankohtaiset korjaustarpeet puuttuvat isännöitsijän todistukseen liitettävästi yhtiön kunnossapitotarveselvityksestä.

Lopuksi

Rakennuskantaa rasittava korjausvelka on Suomessa yhteiskunnallisesti merkittävä ongelma, jonka ratkaisemiseksi ei toistaiseksi ole löydetty riittävän tehokkaita ratkaisuja. Yksi varteenotettava keino voisi olla lakisääteinen huoltokirja, jota tulisi pitää kaikista kiinteistöistä vastaavaan tapaan kuin esimerkiksi ajoneuvoista usein pidetään. Huolto-ohjelmaa noudattava huoltokirja voisi olla kiinteistön omistajille ja asuntoyhtiöiden osakkaille arvokas apuväline tulevien korjaustarpeiden ja niiden ajankohdan suunnittelemiseksi ja näistä päättämiseksi. Ostajalle se voisi puolestaan antaa helposti tulkittavaa tietoa rakennuksen teknisestä arvosta ja mahdollisesta korjausvelasta. Hyvin huollettujen ja kunnostettujen kiinteistöjen markkina-arvon tulisi tällöin olla huonosti hoidettuja korkeampi, ja vastata siten paremmin teknistä arvoa.

Huoltokirja puuttuessa toistaiseksi valtaosasta rakennuskantaamme, lepää kunnossapidon suunnittelu ja toteutus rakennusten omistajien ja kunnossapidosta vastaavien valveutuneisuuden ja vastuullisuuden varassa. Vanhemman asunnon ostamista harkitsevien tietoisuus ei kaikissa tapauksissa riitä arvioimaan tulevia korjaustarpeita, korjausvelkaa ja näiden merkitystä.

Ostajan olisi suositeltavaa selvittää seuraavat kysymykset ennen ostopäätöstä:

 

  • Minkä ikäinen rakennus on?
  • Mitä remontteja rakennuksessa ja/tai huoneistossa on tehty sen elinkaaren aikana?
  • Mitä remonttitarpeita on tiedossa taikka suunnitteilla?
  • Mitkä ovat rakennuksen tärkeimpien rakenneosien huoltojaksot, ja onko näitä noudatettu?
  • Mikä on eri rakenteiden elinkaari, ja milloin uusiminen tulee ajankohtaiseksi?
  • Mitä tulevat korjaustarpeet tulevat arviolta kustantamaan?

 

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä

-> https://www.facebook.com/herkulex.fi

 

Joni Oksanen
OTM, Varatuomari
Puhelin: 0400 548 001
joni.oksanen (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Selonottovelvollisuus
Ostajan velvollisuudet kiinteistön virhetilanteissa
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Kiinteistön kauppa ja kolmannen osapuolen oikeudet
Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Ole tarkkana ostaessasi 1970-luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys