Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Ole tarkkana ostaessasi 1970-luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa

Herkulex.fi /

Talon rakenteissa vuosikymmeniä muhineen kosteusvaurion korjaaminen voi maksaa kymmeniä tuhansia euroja.

Sekä asunnon ostajan että myös myyjän on tärkeä tietää, milloin on syytä epäillä kosteusvaurioriskiä ja minkälaisin tutkimusmenetelmin vaurioista on mahdollista saada luotettavaa tietoa.

Jokainen rakennus on yksilö, jolla on oma rakennus- ja käyttöhistoriansa. Jonkinlaisia riskiennakointeja kosteusvaurioiden löytymisen todennäköisyyden suhteen on kuitenkin mahdollista tehdä pelkän rakennusajan perusteella.

Kansanterveyslaitoksen tutkimuksen mukaan 1950 – 1980-luvulla rakennetuista omakotitaloista ja rivitaloista vähiten kosteusvaurioita löytyi 1980-luvun alkupuolen taloista. 1960 – 1970-luvun pientaloissa kosteusvaurioita oli eniten, ja tyypilliset kosteusongelmat löytyivät alapohjarakenteista, yläpohjasta ja kosteiden tilojen seinistä. Myös putkistojen ikääntyminen aiheuttaa kosteusvaurioita tuon ajan rakennuksissa. Kansanterveyslaitoksen kartoituksessa havaittiin myös, että 1980-luvun lopulla valmistuneista taloista löytyi korjaustarvetta enemmän kuin vuosikymmenen alussa valmistuneista.

Varo valesokkeliperustusta

1960 – 1970-luvun taloissa on usein työlaatan päälle koolattu lattiarakenne, mikä tarkoittaa sitä, että talon lattia rakennetaan maanvaraista betonilaattaa vasten puukoolauksen varaan ja lämmöneriste tai pääosa siitä on betonilaatan yläpuolella. Rakenne on usealla tavalla ongelmallinen. Vastaavan ikäisissä rakennuksissa on usein ns. valesokkeli eli ulkoseinän puurakenteet ja rakennuksen lattiapinta alkavat todellisuudessa alempaa kuin ulkoa päin sokkelin korkeudesta voisi päätellä. Jos lattiapinta alkaa liian läheltä maanpintaa, ulkopuolinen valumavesi voi päästä rakenteisiin ohuen valesokkelin läpi ja vaurioittaa sekä seinien alaosien että lattian puurakenteita ja lämmöneristeitä. Kosteus voi kohota puurakenteisiin myös betonilaatan lävitse, sillä kosteus nousee rakenteissa kapillaarisesti ylöspäin. Rakenteiden kosteusvaurio voi syntyä, jos betonilaatan alla ei ole riittävää kosteuden nousun katkaisevaa karkearakeista maakerrosta tai jos laatasta puuttuu kosteudeneristys. Koolatun lattiarakenteen kosteusvaurioriski on pienempi, jos ainakin osa lämmöneristeestä on sijoitettu betonilaatan alle. Laatan alapuolinen lämmöneristäminen alkoi yleistyä 1980-luvun alkupuolella.

Valesokkelirakenteen tunnistaa yleensä helpoimmin siitä, että talon ulko-ovi lähtee sokkelin yläpinnan alapuolelta

Maaperän kosteuden rakenteisiin nousemisen riskiä nostaa salaojituksen ja sokkelin ulkopuolisen kosteuseristyksen puuttuminen.

Salaojitusta on tehty jo vuosikymmenien ajan, joskin vanhat salaojat ovat voineet tukkeutua tai sortua. Vasta vuodesta 1999 alkaen salaojitus on ollut pakollinen kaikille kiinteistöille, ellei maaperätutkimuksin ole osoitettavissa, ettei salaojitusta tarvita.

1960-luvun kerrostalohuoneistoissa vähiten kosteusvaurioita

Kansanterveyslaitoksen kartoituksen mukaan 1950 – 1980-luvun kerrostalohuoneistoista vähiten kosteusvaurioita löytyi 1960-luvun taloista. Eniten korjaustarvetta puolestaan oli 1950- ja 1970-luvun kerrostaloissa.

Kaiken kaikkiaan kerrostaloissa korjausta vaativia kosteusvaurioita oli enemmän talojen yhteistiloissa ja ulkovaipassa kuin varsinaisissa asunnoissa. Jopa puolet kerrostalojen kosteusvaurioista olisi tutkijoiden mukaan ennalta ehkäistävissä hyvällä huollolla.

Vanhan kerrostalohuoneiston ostajan kannattaa aina muistaa huomioida talon kokonaistilanne, sillä jos remontteja ei ole järjestelmällisesti tehty, voi käydä niin, että vesikatto-, parveke-, julkisivu-, putkisto- ja salaojitustyöt tulevat yhtä aikaa tehtäviksi ja yhtiövastikkeessa maksettaviksi.

Onko talon katto korjattu oikein?

Kansanterveyslaitoksen tutkimuksen tulos oli, että tasa- ja pulpettikatoista yli 70 prosenttia vuoti. Kosteusvaurioita pahensi se, että katon korjaamisen yhteydessä yläpohjan eristeitä ei ollut vaihdettu eikä välttämättä edes tarkistettu.

Ulkohuussien ja ulkosaunojen aikaan rakentamisen vaatimukset olivat toisenlaiset kuin tänä päivänä. Kosteusvaurioita saattaa aiheuttaa myös vanhojen rakenteiden vääränlainen korjaaminen. 1940 – 1950-luvulla rakennettujen niin sanottujen rintamamiestalojen kosteusvaurioriskit liittyvät ullakoiden ja kellaritilojen ottamiseen asuinkäyttöön. Ullakkotilan peruskorjauksessa on saatettu laiminlyödä lämmöneristyskerroksen ja vesikatteen välinen tuuletus. Lisälämmöneristyksen yhteydessä on voitu tukkia katon vinojen osien tuuletuskanavat ja myös päätyjen tuuletusaukot saattavat puuttua. Maapohjaisten perunakellareiden muuttaminen asuinkäyttöön ilman kellarin seinien ulkopuolista kosteuseristystä ja salaojitusta on aiheuttanut taloihin kosteusvaurioita.

Seinärakenteiden kosteusongelmariskiä arvioitaessa kannattaa puolestaan muistaa, että kosteiden tilojen veden- ja kosteudeneristykset ovat 1970–1980- ja osin jopa 1990-luvun pientaloissa puutteelliset.

Rossipohja yhä turvallisin ratkaisu

Monet osaavat jo pitää 1970-luvun tasakattotaloja riskirakenteina, mutta vaikeampaa lienee uskoa, että 1990-luvun lopun ja 2000-luvun rakennuksistakin voi löytyä laajoja kosteusvaurioita.

Laajan kosteusvaurion löytyminen uudesta talosta ei onneksi sentään ole kovin todennäköistä. Kosteusvaurion kehittyminen ”näkyviin” kestää noin 20–30 vuotta. Tällä hetkellä ovat näkyvillä siis 1970–1980-luvuilla rakennettujen talojen ongelmat. Jos ajatellaan, että rakennustekninen tietämys lisääntyy ajan mittaan ja virheistä otetaan opiksi, tänä päivänä rakennetuista taloista ei pitäisi 20 vuoden kuluttua juurikaan löytyä kosteusvaurioita – edellyttäen, että rakennusteknistä tietämystä osataan, ehditään ja halutaan käyttää.

Pintakosteusmittauksen tulos ei takaa vauriottomuutta

Nimensä mukaisesti rakenteen pinnalta tehtävällä pintakosteusmittauksella tai edes poratun reiän kautta tehdyllä rakennekosteusmittauksella ei voida varmuudella todeta, onko rakenteessa terveyshaittaa aiheuttavia kosteusvaurioita.

Vaikka pintakosteusmittari näyttäisi, että rakenne on kuiva, on huomattava ensinnäkin se, että mittari ei läpäise kosteuseristystä sekä se, että kertaalleen kuivunutkin kosteusvaurio voi aiheuttaa terveyshaittaa

Kylpyhuoneen kosteuseristeen takana sijaitsevassa lattia- tai seinärakenteessa voi siis olla pahakin kosteusvaurio, vaikka pintakosteusmittarin mukaan kosteutta ei näyttäisi olevan. Luotettavaa tietoa rakenteiden kunnosta on mahdollista saada kuntotutkimuksella, johon sisältyy myös rakenteiden avaamista.

On syytä huomata, että asunnon ostaja ei voi teettää rakenteiden avaamista sisältävää kuntotutkimusta asunnossa ennen kauppaa ilman myyjän lupaa.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Jussi Laaka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 0400 410 720
jussi.laaka@laaka.fi
http://laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

´

Muita mahdollisesti sinua kiinnostavia artikkeleita

Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys
Kodissa epäillään kosteusvauriota – milloin tarvitaan avuksi lakimiestä?
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Ohjeita ostajalle tilanteeseen jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
Vanhojen pientalojen ongelmat

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa