Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Miten välttää kallis ja aikaa vievä riitely asuntokaupassa – apua piilovirhevakuutuksesta

Herkulex.fi /

Asuntokauppa on usein monelle elämän suurimpia ja tärkeimpiä kauppoja. Moni saattaa ennen kaupantekoa miettiä, uskaltaako kauppaa edes tehdä, jos kaupan kohteesta löytyykin jotain yllättäviä vikoja tai vaurioita, kuten home- tai kosteusvaurioita. Nykyään ihmiset ovat yhä tietoisempia rakennuksen liittyvistä ongelmista, kuten kosteus- ja homeongelmista. Kaupan kohteen virheistä reklamoidaan myös helpommin kuin aiemmin.

Joskus kaupan jälkeen käy niin ikävästi, että kaupan kohteesta löytyy virheitä tai vaurioita, jolloin ostajat esittävät joko kaupan purku tai hinnanalennus ja/tai vahingonkorvausvaatimuksia myyjää kohtaan. Monesti tällaiset riidat kestävät pahimmillaan jopa vuosia ja ovat kalliita kaikkine asianajo-, tutkimus-, selvittely- ja oikeudenkäyntikuluineen. Vaikka ostaja voittaisikin jutun pitkän oikeustaistelun jälkeen, voi pahimmassa tapauksessa myyjä kuitenkin olla varaton, eikä häneltä välttämättä saa perittyä tuomittuja korvauksia edes ulosoton kautta.

Onko olemassa keinoja, joilla etukäteen varautua tai jopa välttää tällaisia riitoja?

Usein ennen kauppaa huolehditaan siitä, että kaupan kohteisiin otetaan kotivakuutukset ja kiinteistöjen osalta myös kiinteistövakuutukset, kuten usein myös pankit vaativat. Kiinteistövakuutuksesta yleensä korvataan rakennuksen vahingot, jotka on aiheuttanut esim. tulipalo, salamanisku, myrsky, murto tai rakennuksen putkistoista vuotanut neste. Eli nämä vakuutukset korvaavat siten äkillisiä ja ennalta arvaamattomia vahinkoja.  Nämä vakuutukset eivät siten korvaa sellaisia rakennuksen rakenteissa jo kaupantekohetkellä piilossa olleita vaurioita, kuten esim. kosteusvauriota, joka on aiheutunut maaperästä salaojien puutteellisen toiminnan vuoksi. Tämän tyyppisten virheiden/vaurioiden varalle on mahdollista kuitenkin varautua ottamalla ennen kauppaa ns. Piilovirhevakuutus, jolla voi mahdollisesti jopa välttää vuosia kestävän riitelyn asuntokaupan jälkeen. Vakuutus korvaa ns. piileviä virheitä eli maakaaren ja asuntokauppalain mukaiset salaisesta laatuvirheestä aiheutuvat vahingot vakuutusehtojen mukaisesti.

Tällä hetkellä ainakin Raksystemsin kautta on saatavilla Kauppaturva -niminen vakuutus, joka kattaa juuri piilevästä virheistä aiheutuvia myyjän vastuita. Vakuutuksenantajana tässä vakuutuksessa on Lloyd’s Insurance Company S.A.

Vakuutuksen saamisen edellytykset

Kauppaturva vakuutus on mahdollista ottaa kiinteistönkauppaa, kuin myös asunto-osakkeen kauppaa  (rivitalo, kerrostalo, paritalo, erillistalo), varten. Vakuutus voidaan ottaa, jos kohteen asuinpinta-ala on korkeintaan 350 m2. Jotta vakuutus voidaan myöntää, on ennen kauppaa kaupan kohteessa suoritettava Raksystemsin kuntotarkastus, joka saa olla korkeintaan kuusi kuukautta vanha kaupantekohetkellä. Kerrostaloasunnon kaupassa riittää kuitenkin kevyempi kosteuskartoitus. Vakuutus tulee ottaa ennen kuin kiinteistön/asunnon hallinta luovutetaan ostajalle. Vakuutuksenottaja/vakuutettu on myyjä.

Kiinteistön kaupassa vakuutus on voimassa 5 vuotta ja asunto-osakkeen kaupassa 2 vuotta hallinnan luovutuksesta lähtien.

Vakuutuksesta saatava enimmäiskorvauksen määrä

Vakuutuskorvauksen yläraja on kiinteistöä, paritaloa ja rivitaloja koskevassa vakuutuksessa 75.000 euroa ja kerrostalohuoneistoa koskevassa vakuutuksessa 45.000 euroa sisältäen myös oikeudenkäynti- ja tarkastuskulut. Vakuutuksessa on jokaista vaatimusta kohden omavastuu 3.000 euroa (kiinteistö, paritalo, rivitalo) ja 2.000 euroa (kerrostaloasunto). Lisäksi vakuutuskorvauksesta tehdään vakuutusehtojen mukaiset ikävähennykset.

Mikäli vakuutuksesta huolimatta asia riitautuisi ostajan ja myyjän välillä niin pitkälle, että juttu menisi oikeuteen niin Kauppaturva-vakuutus korvaisi myös myyjän oikeudenkäyntikuluja sekä myös oikeudenkäyntikuluja, jotka myyjä on tuomittu maksamaan ja joita ei voida saada perityksi vastapuolelta tai muulta vastuussa olevalta taholta.

Vakuutuksen rajoituksesta eli mitä ei korvata

Vakuutuksessa on kuitenkin myös rajoituksia eli mitä vakuutus ei korvaa. Vakuutus ei esimerkiksi korvaa sellaisia kaupan kohteessa olevia vikoja, puutteita, virheitä yms. jotka on mainittu kuntotarkastusraportissa. Vakuutuksesta ei korvata myöskään kaupan kohteen osia, joita ei ole tarkastettu kuntotarkastuksessa, tai joille kuntotarkastusraportissa on suositeltu lisätutkimuksia. Myöskään vakuutuksesta ei korvata hormeissa ja tulisijoissa olevia virheitä tai vaatimuksia, jotka johtuvat tai joiden syy on radon, asbesti tai kreosootti.

Korvauksen hakeminen

Kohteessa, johon on kaupan yhteydessä otettu Piilovirhevakuutus, on virhetilanteessa ostajan tehtävä reklamaatio kaupan kohteen virheistä ja esitettävä vaatimuksena ensin kohteen myyjälle. Vakuutuskorvausta hakeakseen myyjän tulee tehdä vahinkoilmoitus vakuutuksen myöntäneelle vakuutusyhtiölle. Myyjän on toimitettava vahinkoilmoituksen liitteenä ostajan vaatimus, todiste vahingon syntymisestä (esim. vahinkotarkastusraportti), kopio kuntotarkastusraportista sekä kaikki muut asiaan vaikuttavat asiakirjat.

Vahinkoilmoituksen saatuaan vakuutuksenantaja selvittää onko vakuutettu (eli myyjä) asuntokauppalain tai maakaaren mukaisessa korvausvastuussa. Tämän jälkeen vakuutuksenantaja neuvottelee korvausvaatimuksen esittäjän kanssa ja tekee korvauspäätöksen asiassa.

Parhaimmassa tapauksessa ostajan ja myyjän välinen riita-asia hoituu vakuutuksesta saatavalla vakuutuskorvauksella, jolloin ostaja pääsee nopeasti korjauttamaan kaupan kohteessa olevat viat/vauriot ja myyjän ei tarvitse käyttää kuin korkeintaan omavastuun osuuden omia rahojaan korvauksen maksuun ostajalle.

Anu Juka
OTM, Varatuomari, Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Puhelin: 050 342 7111
anu.juka (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Tarvitsetko lisätietoa kiinteistöoikeudellisissa asioissa?


Piilovirhevakuutukseen liittyvää lisätietoa löydät seuraavien linkkien kautta:

Jaa artikkeli sosiaalisessa mediassa: