Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

KKO:2019:16, ostajan erityinen selonottovelvollisuus

Herkulex.fi /

Ostajan velvollisuus tutustua huolella kaupan kohteeseen rajoittaa myyjän vastuuta

Asunnon- tai kiinteistön kauppa on suurelle osalle ihmisistä taloudellisesti elämän merkittävin oikeustoimi. Näin tärkeisiin toimiin ei tulisi sen enempää myyjän kuin ostajankaan ryhtyä hätiköiden. Mikäli ostaja ei ennen kauppaa selvitä kaikkia kaupan kohteen ominaisuuksia huolellisesti ja laiminlyö tällä tavoin laissa asetetun selonottovelvollisuutensa, voi tämä menettää oikeutensa kohdistaa myyjään vaatimuksia sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista ja virheistä, jotka olisi tullut havaita kaupan kohteen huolellisessa ennakkotarkastuksessa.

Selonottovelvollisuuden sisältö ja laajuus ovat tapauskohtaisia. Pääsääntöisesti ostajan ei voida edellyttää selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi ulottavan tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lähtökohtaisesti ostajalle ei ole myöskään asetettu velvollisuutta käyttää apunaan rakennusteknistä tms. asiantuntijaa selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi. Tilanne voi tältä osin kuitenkin muuttua, mikäli jokin erityinen seikka tekee tavallista perusteellisemmasta kaupan kohteen tai sen osan tutkimisesta aiheellista. Jos kiinteistössä on esimerkiksi havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta taikka vauriojälkiä seinissä tai sisäkatoissa, on ostajan ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää myös asiantuntija-apua. Tällöin puhutaan ostajan erityisestä selonottovelvollisuudesta.

Ostajan selonottovelvollisuudesta ja tätä koskevasta lain säädännöstä ja periaatteista voit lukea tarkemmin artikkelista ”Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa”.

Ostajan erityinen selonottovelvollisuus, ratkaisu KKO:2019:16

Korkein oikeus on tuoreessa ratkaisussaan KKO:2019:16 ottanut merkittävällä tavalla kantaa ostajan erityiseen selonottovelvollisuuteen.

Tapauksessa oli kysymys yli 50 vuotta vanhasta omakotitalosta, jossa oli kaupan jälkeen todettu olleen laajoja korjausta edellyttäneitä vaurioita erityisesti alapohjassa, joka oli toteutustavaltaan ns. rossipohja. Hovioikeus oli katsonut, ettei ostajilla ennen kauppaa saamiensa tietojen johdosta olisi syntynyt velvollisuutta ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi, eikä ostajien siten katsottu laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan. Korkein oikeus sen sijaan katsoi, että ostajilla oli ennen kauppaa suoritussa kuntotarkastuksessa tehtyjen havaintojen ja saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tarkempia tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa. Ostajat eivät tämän johdosta voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa.

Tapauksessa ennen kauppaa laaditusta kuntotarkastusraportista kävi ilmi, että talon sokkelissa ei ole ollut tuulettuvaan alapohjarakenteeseen kuuluvan ryömintätilan tuulettumisen mahdollistavia tuuletusluukkuja, eikä ennen kauppaa ostajille oltu esitetty, että ryömintätilan tuuletus olisi järjestetty jollakin muulla tavalla. Ryömintätilasta otetuista valokuvista ilmeni muun muassa, että puurakenteita oli osin kosketuksissa maaperään. Ostajien katsottiin edelleen olleen tietoisia siitä, että lattiarakenteet olivat olleet pitkäaikaisen kosteusrasituksen kohteena ja että alapohjassa oli ollut havaittavissa kosteusvaurioita, joiden laajuutta oli ollut syytä selvittää.

Korkein oikeus katsoi, että ostajat eivät olleet pelkästään kuntotarkastusraportissa alapohjarakenteesta mainitun perusteella voineet olettaa, että yli viisikymmentä vuotta vanhassa rakennuksessa olisi asianmukaisesti toimiva tuulettuva alapohja, joka estäisi rakennuksen perustuksiin valuvaa vettä kastelemasta lattiarakenteita. Siltäkin osin kuin alapohjaa ei oltu ennen kauppaa tarkastettu, ostajat olisivat saamiensa tietojen perusteella voineet olettaa sen olleen matala ja vähintäänkin puutteellisesti tuulettuva. Ostajat eivät ole siksi voineet tehdä sellaista johtopäätöstä, että alapohjan tarkastamattomassa osassa ei voisi olla rakennuksen asuinkäyttöön vaikuttavia vaurioita ja että kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset olisivat tarpeettomia. Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto.

Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli näissä olosuhteissa ollut erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen. Käytännössä tämä olisi tarkoittanut, että ostajat olisivat edellyttäneet rakennuksen alapohjan kuntoa selvitettäväksi tarkemmilla tutkimuksilla joko omalla tai myyjien kustannuksella.

Merkille pantavaa tapauksessa on lisäksi se, ettei ostajien ennen kauppaa saamalle virheelliselle tiedolle annettu merkitystä, koska alapohjan vaurioiden laajuuden selvittäminen Korkeimman oikeuden mukaan oli joka tapauksessa ollut tarpeen alapohjarakenteesta annetusta tiedosta riippumatta. Tältä osin eri mieltä ollut, mutta vähemmistöön jäänyt KKO:n jäsen katsoi,, että myyjän alapohjarakenteesta antama osin väärää tieto olisi pitänyt huomioida ostajien ennakkotarkastusvelvollisuutta kaventavasti, mikä olisi saattanut johtaa myyjän osittaiseen korvausvelvollisuuteen. Enemmistö ei kuitenkaan katsonut tällä seikalla olleen merkitystä lopputuloksen kannalta. Väärään tietoonkaan ei voinut vedota, kun kiinteistön ostajalla oli joka tapauksessa ollut erityinen syy edellyttää asian tarkempaa tutkimista ennen kauppaa.

Ole huolellinen, tutki, perehdy, suhtaudu vakavasti ja kyseenalaista tarvittaessa

Huolellisen ostajan on suositeltavaa turvautua etenkin vanhemman rakennuksen ostamista harkitessaan rakennusteknisen asiantuntijan puoleen taikka vaatia kohteeseen suoritettavaksi asianmukainen kuntotarkastus. Yhtä tärkeää on kuitenkin suhtautua vakavasti mahdollisiin kuntotarkastuksessa havaittuihin taikka muulla tapaa ilmi tulleisiin seikkoihin, joiden perusteella kaupan kohteen kuntoa on tarpeen selvittää tarkemmin. Kaikkeen kaupankohteesta käytettävissä olevaan tietoon ei tulisi myöskään suhtautua liian sinisilmäisesti, etenkään mikäli käsillä on seikkoja, joiden tulisi soittaa hälytyskelloja ja antaa syyn tietojen kyseenalaistamiseen.

Käytännössä kuntotarkastuksessa ilmenee toisinaan seikkoja, jotka antavat aiheen tutkia kaupan kohteen rakenteita joiltakin osin tarkemmin mahdollisen vaurioiden varalta, joita ei yksinoman pintapuolisessa tarkastelussa voida sen paremmin todeta kuin sulkea näiden mahdollisuutta poiskaan. Valitettavan usein kaupan kohteesta jo innostuneet ostajat suhtautuvat välinpitämättömästi asiantuntijan suositukseen tutkia kaupan kohdetta ja sen rakenteiden kuntoa joiltakin osin vielä tarkemmin. Korkeimman oikeuden ratkaisu on muistutus siitä, että näin ei missään tapauksessa tulisi toimia. Näin menettelevän ostajan on varauduttava siihen, ettei hänellä katsottaisi olevan oikeutta kohdistaa vaatimuksia myyjän vasta kaupan jälkeen suoritetuissa tarkemmissa tutkimuksissa ilmenneiden vaurioiden johdosta.

Tarkempia tutkimuksia harkitsevan ja sellaisen jo teettäneen ostajan on hyvä tiedostaa, että jos tarkemmassa tutkimuksessa ilmenee vakavia puutteita kaupan kohteen kunnossa, perustaa tämä tavallisesti ostajalle oikeuden vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia taikka vaihtoehtoisesti neuvotella kaupan ehdot uudelleen.

Tämän tyyppisissä tilanteissa on usein suositeltavaa kääntyä myös kyseiseen aihealueeseen perehtyneen lainoppineen asiantuntijan puoleen.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä

-> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Joni Oksanen
OTM, Varatuomari
Puhelin: 0400 548 001
joni.oksanen (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Selonottovelvollisuus
Ostajan velvollisuudet kiinteistön virhetilanteissa
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Kiinteistön kauppa ja kolmannen osapuolen oikeudet
Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Ole tarkkana ostaessasi 1970-luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys