Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Asunto- ja kiinteistökaupan virhetyypit sekä virheiden seuraamukset pähkinänkuoressa

Herkulex.fi /

Mikäli asunto- ja/tai kiinteistökauppaa rasittaa virhe,

  1. jo tehty kauppa voidaan purkaa,
  2. kauppahintaa voidaan alentaa tai
  3. myyjä voidaan velvoittaa suorittamaan ostajalle vahingonkorvausta sekä kaikkien näiden edellä lueteltujen ohella
  4. myyjä voidaan velvoittaa korvaamaan ostajalle virheiden selvittämisestä sekä virhevastuun toteuttamisesta johtuvat kustannukset, jota muodostuvat yleisimmin insinööritoimiston tutkimuskuluista sekä lakitoimiston palkkioista.

A) Myyjän tuottamuksellinen menettely

Jotta myyjä voidaan velvoittaa suorittamaan ostajalle edellä kohdan kolme mukaista vahingonkorvausta, myyjän on tullut menetellä tuottamuksellisesti suhteessa ostajaan eli toimia jollakin tavalla moitittavasti. Yleisimmin moitittava menettely johtuu siitä, että myyjä on jättänyt ennen kauppaa kertomatta ostajalle jonkin sellaisen seikan, joka hänellä on ollut tiedossa ja jonka kertomisella olisi voinut olla vaikutusta kaupan ehtoisin, josta yksi keskeisimmistä on kauppahinta. Tällainen tieto voi olla esimerkiksi kohteessa aiemmin havaittu / tutkittu vaurio, vaikka vaurio olisi jo korjattu. Mikäli myyjä tiedonantovelvollisuutensa laiminlyö, voi hän syyllistyä tiedonantovirheeseen ja joutua vahingonkorvausvelvolliseksi suhteessa ostajaan.

Tiedonantovirhettä voidaan siis pitää yhtenä asunto- ja kiinteistökaupan virhetyyppinä. Tällöin virheen kohteena ei ole suoranaisesti kaupan kohde, vaan kohteena on myyjän menettely. Jotta asiaa on helpompi hahmottaa, puhuisin tässä yhteydessä virhetyypistä A eli myyjän virheellinen toiminta. Vaikka myyjän menettely ennen kauppaa olisi ollut yllä kuvatun tavoin moitittavaa, menettelystä ei automaattisesti seuraa rahamääräistä vahingonkorvausvelvollisuutta. Menettelyn lisäksi kaupan kohdetta tulee rasittaa joku virhetyypin B mukainen virhe, jonka olemassaolon myyjän on ennen kauppaa salannut. Virhetyyppi B sisältää neljä eri tyyppistä virhettä, jotka on luetteloitu jäljempänä.

Mikä merkitys virhevastuuseen on sillä, että myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti ?

Mikäli myyjä ei ole menetellyt tuottamuksellisesti, tehty asunto- ja/tai kiinteistökauppa voidaan purkaa, mikäli tässä artikkelissa mainittu B -tyypin virhe on olennainen, eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena tai kauppahintaa voidaan alentaa, mikäli virhe ei ole merkityksetön -tällöin puhutaan ns salaisesta- / piilevästä virheestä. Nämä seuraamukset ovat siis käytettävissä myös vilpittömässä mielessä toiminutta myyjää vastaan. Myös edellä kohdan numero neljä mukaiset kustannukset voidaan velvoittaa myyjän korvattavaksi.

Mikäli myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti, edellisessä kappaleessa mainitun kaupan purkamisen, kauppahinnan osittaisen palautuksen sekä kohdan numero neljä mukaisten kustannusten lisäksi myyjä voidaan velvoittaa suorittamaan ostajalle korvaus kaikista ostajalle aiheutuneista vahingoista, joita voivat olla muun muassa, muuttokulut, kustannukset lainan nostamisesta, lainan korkokulut, muualla asumisen kustannukset, kustannukset aiheutuneesta terveyshaitasta, kustannukset pilalle menneestä irtaimistosta yms eli periaatteella kaikki kulut, jotta ostaja saatetaan siihen taloudelliseen tilanteeseen, jossa hän olisi ollut, mikäli kauppaa ei olisi rasittanut myyjän tiedonantovirhe.

B) Kaupan kohdetta rasittavat virhetyypit

Edellä kohdassa A olemme käsitelleet virhetyyppinä virhettä, joka perustuu myyjän menettelyyn.

Siirrymme seuraavaksi käsittelemään virhetyyppiä B, jolla tarkoitetaan virheitä, joiden kohteena on kaupan kohteena ollut asunto-osake tai kiinteistö eli virhetyyppejä, joissa kaupan kohde ei ole vastannut sitä, mitä kaupassa on oletettu myytävän.

Virhetyypin B mukaiset virheet voidaan jaotella neljään eli luokkaan 1) laatuvirhe, 2) vallintavirhe, 3) oikeudellinen virhe ja 4) taloudellinen virhe. Nämä virhetyypit on tarkemmin avattu seuraavissa virhetyypeittäin numeroiduissa kappaleissa.

  1. Laatuvirhe
    Mikäli kaupan kohde poikkeaa laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kohteelta on voitu kaupan ehdot huomioon ottaen olettaa. Yleistäen voisi siis sanoa, että kaupan kohteessa on joku fyysinen virhe / vaurio, joka vaatii rakennusteknisiä korjaustoimia esimerkiksi kosteus- ja/tai homevaurio, virheellinen ja/taio puutteellinen rakenne tms eli ylipäätään sen tyyppinen virhe, joka vaatii rakennusmiehen paikalla käyntiä tai rakennusmiestaitoja ostajalta
  2. Vallintavirhe
    Mikäli myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheelliset tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kaupan kohteen käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä taikka harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä. Vallintavirheestä on myös kysymys, mikäli myyjä on jättänyt edellä mainitun tiedon antamatta tai ei ole oikaissut ostajalla olevaa virheellistä käsitystä. Vallintavirheestä voi olla kysymys myös, jos lupaa harjoitettuun toimintaan ei ole olemassa tai jos määräalaa tai määräosaa ei voida muodostaa tiettyjen rajoitusten vuoksi kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi tilanteessa, jossa tällainen kohde on rakennuspaikaksi hankittu. Vallintavirhe on siis virhetyyppi, joka liittyy kaupan kohteen käyttämiseen suunnitellulla tavalla tai suunniteltuun käyttötarkoitukseen.
  3. Oikeudellinen virhe
    Mikäli kaupan ulkopuolisella henkilöllä eli siis muulla henkilöllä, kuin ostajalla tai myyjällä on omistus-, pantti-, tai muu oikeus kaupan kohteeseen sillä lisäedellytyksellä, että tällaista oikeutta ei ole kaupassa tuotu esille, eikä siitä ole kaupassa sovittu, rasittaa kaupan kohdetta oikeudellinen virhe. Oikeudellisen virheen tilanteessa siis kolmannen oikeus rajoittaa ostajan oikeusasemaa
  4. Taloudellinen virhe
    Mikäli kaupan kohteen omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vien tai puutteen vuoksi merkittävästi suuremmat, kuin ennen kauppaa on ollut perusteltua aihetta edellyttää, kauppaa rasittaa taloudellinen virhe. Kysymys on siis rahamääräisestä vastuusta, joka rasittaa kaupan kohdetta, mutta joka perustuu johonkin muuhun objektiin, kuin kaupan kohteeseen. Useinmiten tilanne tulee esille asunto-osakeyhtiössä, jossa korjataan vaurioita asunto-osakeyhtiöön kuuluvassa muussa huoneistossa, kuin mikä on kaupan kohteena ollut ja kaupan kohteena oleva huoneisto joutuu osallistumaan korjauskuluihin yhtiöjärjestyksen määräysten perusteella.

Yllä siis tiivistetystä pähkinän kuoressa esitettynä asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvä virhevastuu. Toivon, että tehdyt jaottelut auttavat hahmottamaan eri virhetyyppejä sekä niiden seuraamuksia. Yllä olevassa esityksessä ei ole pyritty asioiden pikkutarkkaan esittämiseen, vaan tarkoituksena on ollut ison kuvan luominen artikkelin aiheesta käyttäen hyväksi myös yleistyksiä sekä oikaisuja. Yksityiskohtaisempaa tietoa löydätte muista asiaa käsittelevistä artikkeleistamme

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Jussi Laaka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 0400 410 720
jussi.laaka@laaka.fi
http://laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
Milloin kiinteistössä havaittu kosteus- tai homevaurio on maakaaressa tarkoitettu merkittävä piilevä virhe
KKO:2019:16, ostajan erityinen selonottovelvollisuus
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Laatuvirhe
Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset
Kuka vastaa asunto-osakkeen virheistä?
Uuden asunnon virheet (yleinen virhesäännös asuntokauppalaki 4 luku 14 §)
Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa
Virheestä ilmoittaminen ja virheiden seuraamukset uuden asunnon kaupassa
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset
Virhesääntely
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Vastuunrajoituslausekkeet osana asunto- ja kiinteistökauppaa

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa