Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa

Herkulex.fi /

”Myyjän vastuun rajoittaminen huonokuntoiseksi tiedetyn rakennuksen virheistä voi osoittautua vaikeaksi, mutta haluttu lopputulos on myös mahdollista saavuttaa, kun tiedossa on ylipäänsä mahdollisten ehtojen muoto ja lain edellyttämä tarkkuus ja kun ehtojen laatimisessa muistetaan noudattaa riittävää huolellisuutta.”

Lähtökohtana sopimusvapaus

Kiinteistön kauppaa sääntelee maakaari (12.4.1995/540), jonka 2 luvussa ovat säännökset kiinteistön kaupan virhevastuusta. Virhetyyppejä maakareen mukaan on kolme: laatuvirhe, oikeudellinen virhe ja vallintavirhe.

Virhesäännökset koskevat kaikkia kiinteistön kauppoja, eikä merkitystä ole siis sillä, millaisessa juridisessa asemassa ostaja tai myyjä kaupassa on. Osapuolten välillä vallitsee pääsääntöisesti ja lähtökohtaisesti sopimusvapaus. MK 2:9.2 mukaan ostajan saman luvun 17-34 §:ssä säädettyjä oikeuksia (oikeudet virhe- ja viivästystapauksissa) saadaan kuitenkin rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Silloin, kun kuluttaja hankkii kiinteistön elinkeinonharjoittajalta, ei kyseisistä oikeuksista voi poiketa lainkaan ostajan vahingoksi. Sanottu on huomioitava tätä artikkelia lukiessa, koska myyjän vastuun rajoittaminen ei ole jatkossa kerrottavalla tavalla lainkaan mahdollista, kun myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja. Ostajan edun parantamiseksi kyseisistä ostajan oikeuksista voidaan poiketa. Edelleen sopimuksen ehtoja määriteltäessä on otettava huomioon, että MK 2:11:ssä on lueteltu lista ehdoista, joita pidetään kiinteistön kaupassa kokonaan pätemättöminä.

Vastuun rajoittaminen tiedossa olevista virheistä

Myyjän vastuu kiinteistön kunnosta määräytyy paitsi maakaaren sisällön, myös kauppakirjan ehtojen perusteella. Myyjä ei vastaa ensinnäkään sellaisista virheistä, jotka ovat ostajan tiedossa. Virheet saattavat tulla ostajan tietoon joko siten, että myyjä tai välitysliike on hänelle niistä kertonut tai hänen olisi tullut itse havaita puutteet tarkastaessaan kaupan kohdetta.

Kaikki osapuolten tiedossa olevat kiinteistön virheet on sanotusta huolimatta syytä kirjata kauppakirjaan, jotta myöhemmiltä riidoilta ja näyttökysymyksiltä vältyttäisiin. Huonokuntoisten rakennusten kohdalla on myös suositeltavaa tehdä kohteeseen kuntotarkastus. Myös kuntotarkastuksessa havaituista virheistä tulisi ottaa erillinen maininta kauppakirjaan. Selvyyden vuoksi voidaan vielä kauppakirjassa mainita, ettei myyjä vastaa kyseessä olevista virheistä.

Vastuun rajoittaminen epäiltyjen virheiden osalta

Vastuun rajoittaminen sellaisten virheiden osalta, jotka eivät ole ostajan ja myyjän tiedossa on edellä mainittua tilannetta haastavampaa. Kyseessä saattaa olla tilanne, jossa kohteen kuntoon liittyviä tarkastuksia ei ole syystä tai toisesta tehty taikka jo tehty kuntotarkastus on antanut aihetta epäillä tietyn virheen olemassaoloa, mutta varmuutta asiaan ei ole pystytty saamaan.

Maakaaren 2:9.2:n mukaan ostajan oikeutta vedota virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Säännöksellä on haluttu torjua ostajan kannalta yllättävien ja kohtuuttomien vastuunrajoitusehtojen käyttö. Tällaisia ehtoja ovat esimerkiksi ”myydään siinä kunnossa kuin se on” tai ”rakennus myydään purkukuntoisena”. Kyseisenkaltaiset ehdot eivät täytä maakaaren yksilöintivaatimusta ja ostajan on siis kyseisistä ehdoista huolimatta mahdollista vedota kiinteistössä ilmituleviin virheisiin. Lain esitöiden mukaan yksilöintivaatimuksen yksi tarkoitus on se, että ostajan on mahdollista ottaa mahdollisten virheiden vaikutus kauppahintaan jo etukäteen huomioon. Ostajan tulee siis ainakin jollain asteella pystyä arvioimiaan vastuunrajoitusehdon mahdolliset taloudelliset seuraamukset kauppakirjaa allekirjoitettaessa.

Myös korkein oikeus on joutunut arvioimaan vastuunrajoitusten merkitystä. Oikeuskäytäntöä asiasta ei kuitenkaan ole riittävästi, jotta voitaisiin luotettavasti arvioida tietyntyyppisten lausekkeiden sitovuutta. Ratkaisussa KKO 2009:31 myyjän ja ostajan välisen kauppakirjan mukaan ostaja oli tutustunut kuntotarkastusraporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista yksilöidyistä vioista, puutteista ja korjausehdotuksista.

Kauppakirjan mukaan myyjä ei vastannut tarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Raportissa oli rakennuksen yläpohjan osalta todettu, että vesikate oli uusittu vuonna 1992 ja että vesikatteessa oli katteen alustastaan irtoamisesta johtuvia ”poimuja”, joiden taakse sadevedet lammikoituivat. Raportin mukaan syksyllä vesi ”jäätyessään aiheuttaa katteelle ylimääräisen vaurioitumisriskin”. Vesikatteen uusimista kannatti harkita ”muutaman vuoden aikajänteellä”. Kaupan jälkeen kävi ilmi, että rakennuksen yläpohjassa oli laaja-alainen kosteusvaurio.

KKO totesi, ettei kuntotarkastuksessa oltu todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä siten oltu raportin vioissa ja puutteissa yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ollut maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta ja ostaja oli oikeutettu virheen johdosta hinnanalennukseen. Tapaus ei tuo tältä osin muutoksia voimassaolevaan käytäntöön, vaan vahvistaa edelleen vaatimusta virheiden yksilöinnistä.

Erilaisia rajoituslauseketyyppejä

Tyypillisin myyjän vastuuta rajoittava lauseke on sellainen, jossa myyjän vastuuta rajoitetaan tietyn rakennuksessa olevan virheen osalta. Tällaisia ovat esimerkiksi kylpyhuoneen kosteusvauriot, jotka ovat osapuolten tiedossa. Tällöin kauppakirjaan voidaan ottaa ehto, jonka mukaan ostaja on tietoinen kylpyhuoneen seinässä todetuista kosteusvaurioista ja jonka mukaan myyjä ei vastaa vaurion vaatimista korjauskustannuksista ja tämä on otettu huomioon kauppahinnassa. Kyseisen vastuurajoitustyypin ongelmana on useimmiten tosiasiatietojen riittämättömyys.

Vaurion laajuus ei välttämättä ole osapuolten tiedossa. Virheen aiheuttamien mahdollisten lisävaurioiden osalta vastuun täysimääräinen poissulkeminen onkin jo lähes mahdotonta, mikäli vaurioista ei ole tietoa ennen kauppaa. Myyjän vastuuta voidaan pyrkiä rajoittamaan tällöin esimerkiksi rahamääräisesti. Tällöin kauppakirjassa mainitaan, että myyjä vastaa hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta ainoastaan siltä osin, kuin yksittäisten vahinkojen yhteismäärä ylittää esimerkiksi 20 000 euroa. Edelleen voidaan sopia, että myyjä on velvollinen korvaamaan vain rajan ylittävän vahingon. Myyjän vastuun enimmäismääräkin voidaan sopia etukäteen. Huomioitavaa kyseisenkaltaisten ehtotyyppien osalta on, ettei itse virhetyyppiä yksilöidä lainkaan ja siksi lauseke saattaakin osoittautua tapauskohtaisesti kohtuuttomaksi.

Kaupassa on mahdollista sopia myös kiinteämääräisestä sopimussakosta. Tällöin vastuunrajoitus koskee virheen seuraamuksia. Tapauskohtaisesti myös tällainen sopimusehto saattaa osoittautua kohtuuttomaksi varsinkin, jos sopimussakon euromäärä on suhteeton verrattuna virheestä aiheutuviin korjauskustannuksiin. Myös myyjän vastuuaikaa on katsottu voitavan rajoittaa. Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisesti ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Saman pykälän mukaisesti ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu.

Vastuuaikaa voidaan rajoittaa sopimalla, että ostajan on maakaaren säännöksistä poiketen ilmoitettava virheestä 60 päivän sisällä siitä, kun hän on saanut tiedon vaatimuksen perusteena olevasta virheestä. Edelleen voidaan sopia, että ostajan on joka tapauksessa esitettävä laatuvirheeseen perustuvat vaatimuksensa 3 vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu.

Myös purkukynnyksestä sopiminen voi toimia myyjän vastuuta rajoittavana. Lausekkeella määritellään virheen seuraamusten käyttöedellytysten reunaehdot ja rajataan ostajan oikeus hinnanalennukseen myyjän purkuoikeuden tieltä. Ehdon mukaan myyjä on velvollinen korvaamaan ostajalle virheestä aiheutuvan vahingon/arvonalennuksen, jos se nousee esimerkiksi yli 20 000 euron. Tässä tapauksessa myyjä on vastuussa koko vahingon/arvonalennuksen määrästä. Jos vahingon/arvonalennuksen määrä kuitenkin ylittää esimerkiksi 40 % kauppahinnasta, myyjällä on vaihtoehtoisesti mahdollisuus purkaa kauppa. On huomattava, että maakaaren mukaan tilanne saattaa ylittää myös ostajan suojaksi säädetyn purkukynnyksen rajan.

Kaikkia vastuunrajoituslausekkeita käytettäessä on kiinteistönvälitysliikkeen otettava huomioon välityslain asettamat vaatimukset välitystehtävän ammattitaitoisesta ja huolellisesta suorittamisesta. Toimeksiannossa on noudatettava hyvää välitystapaa ja tehtävän suorittamisessa on otettava tasapuolisesti sekä myyjän että ostajan oikeudet huomioon. Kauppakirjaakaan ei tule siis laatia pelkästään myyjän etuja huomioiden, vaan ehtojen on aina oltava kohtuullisia myös ostajan kannalta.

Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:n sivut löydät osoitteesta: www.skvl.fi

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Muita mahdollisesti sinua kiinnostavia artikkeleita
Asunnon myyjän vahingonkorvausoikeudesta asunto-osakeyhtiön omistaman asuinrakennuksen rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella
Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
Virhesääntely
Kuka vastaa asunto-osakkeen virheistä?
Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset
Ole tarkkana ostaessasi 1970-luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa