Käsiraha ja vakiokorvaus asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupan ostotarjousmenettelyssä
Etenkin kasvukeskuksissa asunnoilla on ollut viime aikoina paljon kysyntää ja asunnoista on saatettu jopa kilpailla sekä ostopäätöksiä on saatettu tehdä hätäisesti. Ostajan kannattaa kuitenkin pitää mielessä se, että mikäli myöhemmin ostotarjouksen tekemisen jälkeen alkaakin kaduttaa asunnon ostaminen, ei sitovasta sopimuksesta pääsekään eroon helposti, vaan tällöin tarjouksen tekijä on yleensä korvausvelvollinen toiselle osapuolelle, mikäli kaupasta vetäydytään.
Tässä artikkelissa käsitellemme asunto- ja kiinteistökaupan ostotarjousmenettelyn yhteydessä käytettyä käsirahaa ja vakiokorvausta.
Käsiraha asunto-osakkeen ostotarjouksessa:
Asunto-osakekaupassa molempia osapuolia sitova sopimus syntyy yleensä siten, että ostaja tekee myyjälle ostotarjouksen ja myyjä hyväksyy tämän ostotarjouksen. Sopimus on tässä vaiheessa luonteeltaan esisopimus, eli sopimus lopullisen kaupan tekemisestä. Jo tällainen sopimus on asuntokaupassa molempia osapuolia velvoittava.
Ostotarjouksen yhteydessä ostaja voi suorittaa ostotarjouksensa vakuudeksi myyjälle käsirahan. Mikäli myyjä ei hyväksy ostajan ostotarjousta, tulee myyjän palauttaa ostajalle maksettu käsiraha. Mikäli ostotarjous hyväksytään ja lopullinen kauppa myöhemmin tehdään, lasketaan käsiraha osaksi kauppahintaa.
Mikäli tarjouksen hyväksymisen jälkeen toinen osapuoli ilman hyväksyttävää syystä kieltäytyy tekemästä lopullista kauppaa, vastaa kaupasta kieltäytyjä eli sopimuksen rikkoja toiselle osapuolelle aiheutuvasta vahingosta. Mikäli ostotarjouksen yhteydessä ostaja on maksanut käsirahan ja ostajaehdokas kieltäytyy ilman hyväksyttävää syytä tekemästä hyväksytyn ostotarjouksen mukaistaa kauppaa, jää käsiraha tällöin myyjälle eli käsiraha on ikään kuin sopimussakko siitä, että ostaja ei tehnytkään kauppaa, jonka oli sitoutunut tekemään. Vastaavasti, jos myyjä kieltäytyy ilman hyväksyttävää syytä tekemästä hyväksymänsä ostotarjouksen mukaistaa kauppaa, joutuu myyjä palauttamaan käsirahan ostajalle ja lisäksi suorittamaan ostajalle sopimussakkona käsirahaa vastaavan summan.
Mikäli ostaja menettäisi käsirahan kaupasta vetäytymisen vuoksi, voisi menetettävä käsiraha olla enintään neljä prosenttia ostotarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Mikäli käsiraha olisi suurempi, joutuu myyjä palauttamaan ostajalle ylimenevän osan. Vastaava yläraja olisi myös myyjän osalta.
Kun myyjä on vastaanottanut käsirahan, hän ei saa samasta asunnosta ottaa toista käsirahaa tai tarjousta ennen kuin ensiksi mainittu käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on käynyt selväksi, että käsiraha jää myyjän hyväksi. Jos myyjä on ottanut päällekkäisiä käsirahoja, tarjoukset, joiden johdosta käsirahat on annettu, eivät sido tarjousten tekijöitä.
Asuntokauppalain mukaiselle käsirahalle ominaisina piirteitä ovat ainakin seuraavat seikat: se liittyy ensinnäkin 1) sopimuksen valmisteluun 2) käsiraha on eräänlainen varausmaksu, jonka seurauksena ostaja sitoutuu tekemään kaupan tietyllä hinnalla ja toisaalta käsirahan vastaanottaessaan myyjä pidättyy tekemästä kohteesta kauppaa kolmannen kanssa tietyn määräajan, 3) käsirahaan liittyy menettämisseuraamuksen mahdollisuus, mikäli ostaja menettelee vastoin antamaansa käsirahasitoumusta, 4) käsirahaan liittyy myös sopimussakkoelementti eli mikäli myyjä ei tee ostotarjouksen mukaista kauppaa, joutuu hän palauttamaan ostajan maksaman käsirahan ja maksamaan ostajalle käsirahaa vastaavan summan (kuitenkin enintään 4 % ostotarjouksen mukaisesta kauppahinnasta) 5) annettu käsiraha on ennakkomaksu, joka luetaan osaksi kauppahintaa kaupan toteutuessa.
Vakiokorvaus asunto-osakkeen ostotarjouksessa:
Ostotarjouksen yhteydessä voidaan käsirahan sijasta sopia vakiokorvauksesta.
Mikäli tarjouksen hyväksymisen jälkeen toinen osapuoli ilman hyväksyttävää syytä kieltäytyy tekemästä lopullista kauppaa, joutuu sopimusta rikkonut osapuoli suorittamaan toiselle osapuolelle sovitun vakiokorvauksen. Asunto-osakkeen kaupassa vakiokorvaus voi olla enintään neljä prosenttia ostotarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.
Onko oikeutta muuhun korvaukseen?
Kaupasta vetäytyvän vastapuolella ei ole oikeutta muuhun kuin edellä mainittua käsirahaa tai vakiokorvausta koskevaan seuraamukseen.
Jos kuitenkin myyjä on yksityishenkilö ja tarjouksen tekijä on kuluttaja, he voivat kuitenkin erikseen sopia siitä, että kaupasta vetäytyvän on korvattava vastapuolelleen tälle aiheutunut todellinen vahinko.
Käsirahasta ja vakiokorvauksesta kiinteistökaupan esisopimuksen yhteydessä
Kiinteistökauppaa koskevassa tarjousmenettelyssä ei varsinaisesti tunneta ostotarjousta. Maakaaressa on säännelty esisopimuksesta. Kiinteistökaupassa sitova esisopimus (”ostotarjous”) edellyttää maakaaren mukaista määrämuotoa eli sopimus on tehtävä kirjallisesti, asiakirja on allekirjoitettava sekä kaupanvahvistajan on vahvistettava esisopimus kaikkien esisopimuksen allekirjoittajien läsnä ollessa. Mikäli esisopimus tehdään sähköisesti Maanmittauslaitoksen kiinteistövaihdannan palvelussa, kaupanvahvistajaa ei silloin tarvita esisopimuksen vahvistamiseen. Tällaisessa määrämuotoisessa esisopimuksessa voidaan samoin periaattein kuin asunto-osakkeen ostotarjouksessa sopia myös käsirahasta tai vakiokorvauksesta. Maakaaressa ei ole kuitenkaan vastaavia käsirahan menetystä ja vakiokorvauksen määriä koskevia ylärajoja asetettu. Korvauksen on kuitenkin oltava kohtuullinen ja yleisesti käsirahan ja vakiokorvauksen suuruudeksi sovitaan usein 10 % ostotarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.
Mikäli kiinteistökaupassa esisopimusta ei ole tehty maakaaren vaatimassa määrämuodossa, ei sopimus ole sitova. Tällöin osapuolella ei ole velvollisuutta myöskään suorittaa sopimuksessa sovittua vakiokorvausta, eikä aiheuta maksetun käsirahan menettämistä. Tulee kuitenkin huomioida, että maakaaren 2 luvun 8 §:ssä säädetään, että jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty maakaaren määrämuodossa, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.
Täältä voit lukea vielä esisopimuksen tekemisestä ja sen oikeusvaikutuksista:
Jos käsirahasta tai vakiokorvauksesta ei ole sovittu, onko kaupasta vetäytyvä korvausvelvollinen?
Mikäli asunto-osakkeen tai kiinteistön kaupan määrämuodon täyttävässä hyväksytyssä ostotarjouksessa ei ole käsiraha- tai vakiokorvausehtoa, voi se osoittautua kaupasta vetäytyjän osapuolen kannalta melko ankaraksi. Pääsääntönä tällöin on, että sopimuksesta ilman hyväksyttävää syytä vetäytyvän osapuolen on korvattava toiselle osapuolella aiheutunut vahinko, jolloin summa voi yksittäistapauksessa nousta hyvinkin suureksi.
Kyseisellä vahinkojen korvaamisella osapuoli pyritään saattamaan siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jollei kaupan tekemiseen olisi lainkaan ryhdytty. Korvattavia kustannuksia voivat olla muun ohella myyjän turhaksi käyneistä lehti-ilmoituksista aiheutuneet kulut tai myyjän välitysliikkeelle maksamat korvaukset. Korvattavia ovat lisäksi ostajan teettämän kaupan kohteen tarkastuksen aiheuttamat ylimääräiset kustannukset tai ostajan kulut kiinteistön rakentamisen valmistelusta. Huomattava on kuitenkin, että korvattavia ovat aina vain todelliset ja kohtuulliset aiheutuneet kustannukset.
Käsirahan ja vakiokorvauksen käyttämisen etuna suhteessa vahingonkorvaukseen on, että oikeus siihen ei edellytä näyttöä vahingosta. Vahingonkorvausvelvollisuus taas edellyttää, että vahinkoa kärsinyt pystyy todistamaan hänelle aiheutuneet vahingot. Näitä vahinkoja voi joskus olla hyvin vaikea näyttää toteen. Vakiokorvauksen ja käsirahan avulla monimutkaisilta näyttökysymyksiltä vältytään. Ne toimivat ikään kuin vakiomääräisenä vahingonkorvauksena ja antaa molemmille osapuolille etukäteen selvyyden siitä, kuinka paljon kaupasta vetäytymisestä joutuu maksamaan.
