Ostajien varovaisuus kaupanteossa on lisääntynyt ja vetäytymistä koskevia tilanteita tulee aikaisempaa enemmän myös kiinteistönvälittäjien kohdattavaksi. Kysymyksiä syntyy usein siitä, kuka on velvollinen maksamaan ja kuinka paljon. Läheisesti asiaan liittyvä kysymys on myös välitysliikkeen oikeus välityspalkkioon erilaisissa tilanteissa.

Sitovan sopimuksen syntyminen

Asunto-osakkeen kaupassa sitovan sopimuksen syntymistä ei säännellä asuntokauppalaissa (AsKL 23.9.1994/843). Säännökset löytyvät yleisesti varallisuusoikeudellisia oikeustoimia sääntelevän lain 1 luvusta (oikeustoimilaki, OikTL 13.6.1929/228).

Oikeustoimilain mukaan sopimus syntyy sen jälkeen, kun tarjouksen tekijä on saanut vastapuolelta hyväksyvän vastauksen. Tarjous ja siihen annettu hyväksyvä vastaus sitovat myyjää ja ostajaa ja velvoittavat lopullisen kaupan tekemiseen. Toinen osapuoli voi vapautua tästä syntyneestä sopimuksesta vain silloin, kun siitä on erityisesti ja etukäteen sovittu. Tämä mahdollisuus annetaan yleensä siten, että tarjouksen ehdoksi asetetaan käsirahan menettäminen tai vakiokorvauksen (sopimussakon) maksaminen. Tarjouksen ja sille annettavan vastauksen muodolle ei ole säädetty laissa muotovaatimuksia. Välitysliikkeen on kuitenkin huolehdittava aina siitä, että kaikki jätetyt tarjoukset ja niihin annetut vastaukset mahdollisine muutoksineen dokumentoidaan luotettavalla tavalla.

Kiinteistönluovutus (kauppa, vaihto ja lahja) sen sijaan edellyttää maakaaren määrittelemää muotoa (MK 2:1 12.4.1995/540). Kiinteistön kaupan muotovaatimus on ehdoton ja näin ollen muotovaatimuksen vastaisesti tehty luovutus aiheuttaa luovutuksen pätemättömyyden. Kumpikin osapuoli voi vedota tähän pätemättömyyteen eikä kumpikaan osapuolista voi esittää toista osapuolta kohtaan vaatimuksia pätemättömän kauppakirjan tai esisopimuksen perusteella.

Maakaaren säännökset kiinteistön kaupan määrämuodosta vaikuttavat myös kaupan ostotarjousvaiheeseen. Tältä osin menettelytavat ja ennen kaikkea niiden vaikutukset poikkeavat huomattavasti irtaimen ja asunto-osakkeen kaupasta. Kiinteistön kauppaa koskeva lainsäädäntö ei oikeastaan tunne lainkaan osto- tai myyntitarjousta.  Kiinteistön kaupassa tehty tarjous ja siihen annettu vastaus eivät sido oikeustoimilain tarkoittamassa merkityksessä. Käsirahallinen tai muu hyväksytty ostotarjous (sopimussakolla tai ilman) ei velvoita osapuolia kaupan tekemiseen, ei aiheuta käsirahan menettämistä eikä myöskään sovitun sopimussakon maksamisvelvollisuutta lopullisen kaupan tekemättä jättämisen vuoksi.

Velvollisuus suorittaa korvaus kaupasta vetäytymisen johdosta

Mikäli ostaja vetäytyy käsirahallisesta asunto-osakkeen tai maakaaren määrämuodon täyttävästä kiinteistön ostotarjouksesta, menettää hän myyjälle maksamansa käsirahan. Vastaavasti jos kyseessä on vakiokorvauksellinen tarjous, syntyy ostajalle hänen vetäytyessään velvollisuus maksaa tarjouksessa määritelty vakiokorvaus.

Asuntokauppalain mukaan ostaja voi kuitenkin menettää vetäytyessään enintään 4 % hyväksytyn tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Käsiraha tai sovittu vakiokorvaus voi ylittää kyseisen summan, mutta menetetty käsiraha tai maksettavaksi tuleva vakiokorvaus voi olla enintään tämän suuruinen. Maakaareen ei vastaavia korvausta koskevia ylärajoja ole asetettu. Korvauksen on kuitenkin oltava kohtuullinen ja yleisesti käsirahan ja vakiokorvauksen suuruudeksi sovitaan noin 10 %:a.

Tilanteessa, jossa kaikki tarjouksessa asetetut ehdot eivät ole täyttyneet, ei korvaus- tai menettämisseuraamusta luonnollisesti synny. Sama tilanne on silloin, kun ostajalle on annettu kohteesta ennen tarjouksen tekemistä puutteellisia tai virheellisiä tietoja. Mikä tahansa antamatta jätetty tieto tai virheellisyys ei kuitenkaan oikeuta sopimuksesta vetäytymiseen. Virheellisyyden tai puutteellisuuden tulla olla sellainen, että sillä voidaan katsoa olevan vaikutusta kauppaan ja siitä päättämiseen.

Mikäli asunto-osakkeen tai kiinteistön kaupan määrämuodon täyttävässä hyväksytyssä ostotarjouksessa ei ole käsiraha- tai vakiokorvausehtoa, se voi osoittautua ostajan kannalta hyvinkin ankaraksi. Pääsääntönä tällöin on, että ostajan on vetäytyessään maksettava myyjälle kaikki sopimusrikkomuksesta myyjälle aiheutuneet vahingot. Summa voi yksittäistapauksessa nousta hyvinkin suureksi.

Yllättävän usein eteen tulee myös tilanteita, joissa myyjä on hyväksynyt kiinteistön ostotarjouksen, mutta sopimusta ei ole tehty maakaaren edellyttämässä määrämuodossa. Yleensä kaupanvahvistajan vahvistus jää uupumaan ja tämän vuoksi tarjous ja siihen annettu hyväksyvä vastaus eivät sido osapuolia. Tällaisesta sopimuksesta ostaja saa siis vetäytyä kustannuksitta. Poikkeuksena maakaaressa kuitenkin säädetään, että mikäli osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta säädetyssä määrämuodossa, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset (MK 2:8 §). Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.

Kyseisellä kulujen korvaamisella osapuoli pyritään saattamaan asemaan, jossa hän olisi ollut, jollei kaupan tekemiseen olisi lainkaan ryhdytty. Korvattavia kustannuksia voivat olla muun ohella myyjän turhaksi käyneistä lehti-ilmoituksista aiheutuneet kulut tai myyjän välitysliikkeelle maksamat korvaukset. Korvattavia ovat lisäksi ostajan teettämän kaupan kohteen tarkastuksen aiheuttamat ylimääräiset kustannukset tai ostajan kulut kiinteistön rakentamisen valmistelusta. Huomattava on kuitenkin, että korvattavia ovat aina vain todelliset ja kohtuulliset aiheutuneet kustannukset.

Välitysliikkeen oikeus välityspalkkioon

Välitysliike ja toimeksiantaja sopivat välityspalkkiosta toimeksiantosopimuksessa. Välityslain (15.12.2000/1074) mukaan välitysliikkeellä on oikeus palkkioon vain silloin, kun kauppa syntyy. Lähtökohtaisesti välityspalkkiota koskee sopimusvapaus ja asiasta voidaan siis sopia myös toisin. Tavanomaista onkin sopia, että mikäli toimeksiantaja on oikeutettu käsirahaan tai vakiokorvaukseen vetäytyneeltä ostajalta, on välitysliikkeellä oikeus saada puolet (kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion verran) kyseisestä summasta. Tästä huolimatta välitysliikkeellä on oikeus koko palkkioon kaupan myöhemmin toteutuessa toisen ostajan kanssa. Huomattava on, ettei välitysliikkeellä ole oikeutta korvaukseen vetäytyneeltä ostajalta, vaan ainoastaan toimeksiantajalta.

Pääsääntöisesti kaupan voidaan katsoa syntyneen silloin, kun sen solmimisesta on sitovasti sovittu. Maakaaren edellyttämän määrämuodon osalta on huomattava, että mikäli sitä ei ole noudatettu, ei sitovaa sopimusta ole syntynyt. Välitysliikkeellä ei siis ole oikeutta palkkioon, mikäli ostaja vetäytyy määrämuotoa noudattamattomasta sopimuksesta. Yleensä tällaisten tilanteiden varalta on toimeksiantosopimuksessa sovittu, että toimeksiantaja suorittaa välitysliikkeelle kohtuullisen korvauksen aiheutuneista kustannuksista ja työstä.

Tässä kohtaa on kuitenkin hyvä muistuttaa välitysliikkeitä siitä, että mikäli vetäytyvä osapuoli onkin myyjä, voidaan toimeksiannossa sopia, että välitysliikkeellä on oikeus koko palkkioon. Näin voidaan sopia myös niiden tilanteiden varalta, joissa sopimusta ei ole tehty maakaaren edellyttämässä määrämuodossa.

Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. 

Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

• Tein ostotarjouksen ja nyt kaduttaa
• Käsiraha ja valiokorvaus asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupan ostotarjousmenettelyssä
• Tämä sinun tulee tietää hankkiessasi ensimmäistä omaa asuntoa
• Vastuunrajoituslausekkeet asunto- ja kiinteistökaupassa, osat 1 – 3
• Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
• Kodin ostajan muistilista
• Hyvä kuntotarkastus -mitä huomioon jo tilausta tehtäessä?

Jaa artikkeli: