fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Esisopimuksen tekeminen ja sen oikeusvaikutukset

Herkulex.fi /

Esisopimus on sopimus, jossa osapuolet sitoutuvat myöhemmin varsinaisen pääsopimuksen tekemiseen. Esisopimus tehdään usein tilanteessa, jossa kaikki lopullisen sopimuksen tekemiseen liittyvät ehdot ja yksityiskohdat eivät ole vielä selvillä, mutta osapuolet ovat jo saavuttaneet sellaisen yksimielisyyden, että he ovat valmiit sitoutumaan lopulliseen sopimukseen. Hyvin usein lopullisen sopimuksen tekeminen riippuu siitä, että sopimuksen ulkopuolinen kolmas taho saa täytettyä jonkin hänelle asetetun velvoitteen esimerkiksi kaavoituksen valmistuminen, rakennusluvan myöntäminen tms. 

Esisopimuksen muoto ja sitovuus

Esisopimuksen tekemistä koskevat samat säännöt kuin sen tarkoittamaa pääsopimustakin. Esisopimus voidaan siten tehdä oikeustoimilain mukaisin tarjouksin ja vastauksin tai muulla nimenomaisella yhteisellä sitoutumisella. Näin ollen esisopimus voidaan tehdä joko kirjallisesti ja myös suullisestikin tehty esisopimus on sitova. Sopimukset kannattaa kuitenkin aina tehdä kirjallisesti, jottei myöhemmin synny riitaa siitä, onko sopimusta edes tehty tai mitkä ovat sopimuksen ehdot.

Molemminpuolisesti velvoittava esisopimus sitoo molempia osapuolia, jolloin kummallakin osapuolella on oikeus vaatia toista osapuolta tekemään lopullinen sopimus esisopimuksessa määritellyin ehdoin sekä määriteltyjen edellytysten täytyttyä. Esisopimus voidaan kuitenkin tehdä myös siten, että se velvoittaa vain toista osapuolta, jolloin puhutaan ns. yksipuolisesta velvoittavasta esisopimuksesta.

Eräät sopimukset on kuitenkin tehtävä tietyssä määrätyssä muodossa, jotta ne olisivat sitovia. Tällaisia ovat muun muassa kiinteistökaupan esisopimukset, joita sääntelee Maakaari.

Kiinteistökaupan esisopimus on määrämuotoinen sopimus

Jos pääsopimusta koskee jokin erityinen laissa määrätty muotovaatimus, myös esisopimus on pätevä ainoastaan silloin, kun se on tehty tämän muotovaatimuksen mukaisesti. Tällainen määrämuotoinen sopimus on esimerkiksi kiinteistökauppaa koskeva sopimus ja myös sitä koskeva esisopimus.

Maakaareen 2 luvun 1 §:ssä säädetään kiinteistön kaupan sopimuksesta, että sopimus on tehtävä kirjallisesti ja myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on se allekirjoitettava. Lisäksi kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti maakaaren 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kiinteistönvaihdannan palvelussa. Edellä mainittujen lisäksi kiinteistön kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike.

Maakaaren 2 luvun 7 §:ssä säädetään kiinteistökaupan esisopimuksesta siten, että  kiinteistökaupan esisopimuksessa on noudatettava samoja edellä mainittuja maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädettyjä muotomääräyksiä kuin mitä varsinaisessa kiinteistökaupan sopimuksessa.

Maakaaren 2 luvun 7 §:n 2 momentin mukaan esisopimuksessa on lisäksi mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä. 

Jotta vältytään jälkikäteisitä epäselvyyksiltä, tulisi esisopimuksessa aina määritellä milloin voimassaoloaika päättyy. Jos mainintaa päivästä, johon asti esisopimus on voimassa ei ole tai jos esisopimuksessa ei ole mainittu, että esisopimus on voimassa tietyn ajan esisopimuksessa yksilöidyn ehdon täyttymisestä lukien, sopimus voimassa viisi vuotta sopimuksen solmimispäivästä. Esisopimukselle asetettu voimassaoloaika on asetettu sen vuoksi, että se lisää oikeussuhteiden vakautta ja selvyyttä. Voimassaoloajan merkitsemättä jättäminen sopimusasiakirjaan ei kuitenkaan tarkoita sopimuksen muotovirhettä vaan ainoastaan sitä, että sopimuksen voimassaoloajaksi tulee lain määräämä toissijainen määräaika. 

Esisopimusta tehtäessä kaupan kohteen hintaa ei välttämättä vielä haluta täsmällisesti määritellä. Kauppahinnan laskemisen perusteet tulee kuitenkin ilmetä esisopimuksesta. Maakaarta koskevan HE 120/1994 mukaan esisopimuksessa on yksilöitävä vähintään ne perusteet, joiden avulla lopullinen hinta on laskettavissa, mutta hinta voidaan jättää riippumaan esimerkiksi rakennusoikeuden määrästä tai yleisestä hintakehityksestä.

Muotovaatimuksilla on useita erilaisia tarkoituksia ja niillä pyritään mm. lisäämään kaupan julkisuutta sekä luotettavuutta, jolla voi olla vaikutusta myös sivullisten kannalta. Muotomääräykset lisäävät myös sopimuksen solmimisen kynnystä, millä on pyritty turvaamaan vakaa harkinta ennen merkittävän kaupan päättämistä. Lisäksi todistelu kaupan olemassaolosta ja sisällöstä helpottuu, kun kauppa on tullut tehdä määrämuodossa.

Mitä tehdä, jos toinen osapuoli ei suostukaan tekemään esisopimuksen mukaista lopullista sopimusta?

Esisopimuksen rikkomisesta on kyse silloin, kun toinen osapuoli kieltäytyy varsinaisen pääsopimuksen tekemisestä. 

Tällöin loukatulla osapuolella on maakaaren perusteella mahdollisuus kolmen kuukauden määräajassa sovitusta kaupantekopäivästä lukien vaatia käräjäoikeuteen vireille laitettavalla kanteella toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla.

Kun esisopimuksen voimassaoloaika on kulunut umpeen, esisopimus katsotaan rauenneeksi, ellei lopullista kiinteistönkauppaa ole tehty eikä myöskään tuomioistuimessa ole kolmen kuukauden kuluessa määräajan päättymisestä pantu vireille kannetta. Mikäli esisopimus raukeaa, se ei enää sido kumpaakaan sopimuksen osapuolta ja esisopimuksen mukaiset oikeusvaikutukset lakkaavat. Esisopimuksen rauettamiseksi ei tarvita minkäänlaisia osapuolten aktiivisia toimia, vaan raukeaminen tapahtuu automaattisesti voimassaoloajan ja kanneajan kuluttua. Aktiivisuutta sitä vastoin tarvitaan siinä tapauksessa, että loukattu osapuoli haluaa esisopimukseen vedota eli hänen tulee saattaa asia kanteella tuomioistuimen ratkaistavaksi.  

Vahingonkorvaus, sopimussakko ja käsiraha

Kiinteistökauppaa koskevassa esisopimuksessa osapuolella on maakaaren mukaan oikeus saada sopimusta rikkoneelta osapuolelta korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Sillä, joka vahingonkorvausta vaatii, on velvollisuus esittää selvitys aiheutuneen vahingon määrästä sekä siitä, että vahinko aiheutui nimenomaan siitä, että esisopimusta ei täytetty (syy-yhteys). 

Jos osapuoli ei voi tai halua vaatia lopullisen kiinteistönkaupan solmimista tuomioistuimessa vaan haluaa tyytyä vahingonkorvaukseen toisen osapuolen vetäytyessä kaupan solmimisesta, ei hän voi vaatia vahingonkorvausta enää esisopimuksen rauettua. Vahingonkorvausta on siis vaadittava ennen kuin esisopimus raukeaa eli edellä mainitun kolmen kuukauden määräajan kuluessa. 

Esisopimuksessa voidaan sopia myös siitä, että jos toinen osapuoli rikkoo sopimusta ja ei suostu tekemään esisopimuksessa määriteltyä varsinaista kauppaa, on sopimusta rikkovalla osapuolella velvollisuus suorittaa sopimussakkoa toiselle osapuolelle. Tällainen sopimussakkolauseke on yleensä järkevää ottaa sopimukseen senkin vuoksi, että usein on vaikeaa näyttää mitä vahinkoja sopimuksen rikkomisesta on aiheutunut. Kun on sovittu kiinteästä sopimussakosta, ei tällaista näyttöongelmaa tule, vaan sopimusta rikkonut osapuoli on velvollinen suorittamaan sovitun sopimussakon -huolimatta siitä, onko todellista vahinkoa aiheutunut, mikä on ollut aiheutuneen vahingon määrä tai onko aiheutunut vahinko syy-yhteydessä esisopimuksen rikkomiseen. 

Sopimuksen yksittäisten ehtojen osalta tulee huomioida, että jos kiinteistökaupan esisopimuksen muotomääräyksiä ei ole noudatettu, ei myöskään sopimussakkolausekkeeseen voi vedota. Tällöin toisella osapuolella voi olla kuitenkin oikeus tiettyyn korvaukseen maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaisesti eli kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.

Kiinteistökaupan esisopimuksen yhteydessä voi olla maksettu myös käsiraha, jolloin kaupan toteutuessa käsiraha on osa kauppahintaa. Käsiraha maksetaan kaupan tekemisen vakuudeksi siltä varalta, että käsirahan antaja ei pysy sitoumuksessaan. Käsiraha voi siten myös toisaalta toimia sopimussakon luonteisena sanktiona tilanteessa, jossa kaupanteosta vetäydytään sen jälkeen kun kaupasta on sovittu maakaaren muodot täyttävässä esisopimuksessa. Mikäli esisopimusta ei ole tehty maakaaren määrämuodossa ja ostajaehdokas vetäytyy kaupanteosta, saa vahinkoa kärsinyt osapuoli pidättää käsirahasta korvauksen ainoastaan maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaisesti. Käsirahasta on tällöin palautettava ostajaehdokkaalle se osa, joka ylittää aiheutuneet todelliset ja kohtuulliset kustannukset.