Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kiinteistön kaupan pätemättömät ehdot

Herkulex.fi /

Millaisista kiinteistön kaupan ehdoista ei voi sopia pätevästi maakaareen mukaan?

Yksi varallisuusoikeuden periaate on, että varallisuusobjektin omistusoikeus on luovutuskelpoinen eli se on vapaasti siirrettävissä toiselle. Hallituksen esityksen 120/1994 mukaan ehtoja, jotka rajoittavat kiinteistön omistajalle säännöllisesti kuuluvia oikeuksia, ei hyväksytä kiinteistön kaupassa. Tästä syystä maakaaren mukaan kielletyt ehdot ovat sitomattomia. Sitomattomuus tarkoittaa, että ehdon perusteella ei voida esittää tehokkaasti mitään vaatimuksia. Kauppaa voidaan sen sijaan pitää muutoin pätevänä. Laatimalla kiinteistön kauppakirjan asiantuntijan avustuksella voit varmistua, että ehdot ovat sitovia.

Lunastus- ja etuosto-oikeutta koskeva ehto

Ellei toisin säädetä, kiinteistön kaupassa ei ole sitova ehto, jonka mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö taikka jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi (etuosto-oikeus) ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle (MK 2:11.1:n 1 -kohta). Sanotunlaisesta lunastus- tai etuosto-oikeudesta osapuolet eivät voi enää tehokkaasti sopia edes toisiaan sitovasti. Tästä seuraa lain esiöiden mukaan, että esimerkiksi kiinteistöleasing -sopimukset ovat kiellettyjä. Lainsäätäjän mukaan tässä mielessä tarkoitettuja kiinteistöleasingsopimuksia ovat ns. sale and lease back -tyyppiset järjestelyt. Sopimukselle on tyypillistä, että sopimuksen alkuperäinen omistaja myy kiinteistön rahoittajalle, joka vuokraa välittömästi kiinteistön alkuperäiselle omistajalle. Alkuperäisellä omistajalla on sopimuksen mukaan oikeus lunastaa kiinteistö takaisin määrähinnasta (osto-optio). 

Ostajan oikeudellista määräämisvaltaa rajoittavat ehdot

Ellei toisin säädetä, kiinteistön kaupassa ei ole sitova ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön taikka muutoin näihin verrattavalla tavalla oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä (MK 2:11.1:n 2 -kohta). Ehdon mukaan kiellettyjä ovat ehdot, jotka rajoittavat ostajan oikeudellista määräysvaltaa. Sopimuksin ei voida siten kieltää kiinteistön edelleenmyyntiä tietyille tahoille tai rajata mahdollisten ostajien piiriä. Ostajan saadessa normaalin omistajan oikeusaseman suhteessa kiinteistöön, kuuluvat hänelle lähtökohtaisesti kaikki omistajan kelpuutusmuodot kiinteistöön nähden (panttaus-, luovutus-, erityisen oikeuden perustamiskompetenssi jne.). Omistusoikeuden luovutuskelpoisuudesta seuraa myös, että se on ulosmitattavissa omistajan velasta ja se kuuluu omistajansa konkurssivarallisuuteensa. 

MK 2:11.1:n 2 -kohdan ehtokiellosta sallitaan kuitenkin tehtäväksi poikkeus saman lainkohdan 2 momentissa. Eräissä tapauksissa lainsäätäjän mukaan voidaan katsoa olevan kohtuullista sopimuksin rajoittaa ostajalla olevaa oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi kunnilla, jotka luovuttavat tonttimaata käypää hintaa edullisemmin sillä edellytyksellä, että kiinteistö rakennetaan sopimuksen mukaisesti tietyssä ajassa. Tästä syystä MK 2:11.2:n mukaan on sallittua sopia ehdosta, jonka mukaan ostaja ei saa ilman myyjän suostumusta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai korkeammasta hinnasta kuin mitä kauppakirjassa on määrätty. Jotta ehto olisi sitova, on se otettava mukaan kauppakirjaan ja se on voimassa kuitenkin enintään viisi vuotta kaupanteosta. 

Kaupanvastuun poistava sopimusmääräys

Myyjä vastaa säännöllisesti siitä, että hänellä on luovutuskompetenssi eli hän on oikeutettu myymään kiinteistön. Myyjän kaupanvastuu perustuu suoraan lakiin. Ostajalla, joka on saannonmoitteen vuoksi menettänyt kiinteistön, on oikeus kohdistaa tästä johtuvat vaatimuksensa myyjän sijasta siihen myyjän edeltäjään, jonka saannossa olevan virheellisyyden perusteella ostajan saanto on julistettu tehottomaksi (MK 3:2). Myyjän tai myyjän edeltäjän kaupanvastuuta lainsäätäjä on pitänyt niin keskeisenä ostajan kannalta, että MK 2:11.1:n 3 kohdan mukaan tätä kaupanvastuuta ei voida kiinteistön kaupassa pätevästi rajoittaa tai poistaa. Ehto, joka sisältää tällaisen rajoituksen on sen vuoksi sitomaton.

Lainvastaiset ja sopimattomat ehdot

Ellei toisin säädetä, kiinteistön kaupassa ei ole sitova ehto, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai joka on muutoin sopimaton taikka jonka noudattaminen on lainvastaista (MK 2.11.1:n 4-kohta). Esimerkkinä pykälästä on mainittu ehto, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta, jollaisia ehtoja voi esiintyä läheisten välisissä kaupoissa. Sopimaton on myös ehto, jolla pyritään kiertämään pakottava lain säännös. Tällaista ehtoa voidaan pitää myös lainvastaisena. Ehto, joka on esimerkiksi purkava tai lykkäävä, voi olla sopimaton tai lainvastainen, mikäli ehdolla on tosiasiallisesti kierretty takaisinostoehtoa. Lainvastaista ja sopimatonta ehtoa koskevalla säännöksellä on yhteys yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin. Yleisenä oikeusperiaatteena on myös voimassa kielto solmia hyvän tavan vastaisia oikeustoimia. MK 2:11.3:n mukaan kohtuuttoman ehdon sovittelusta säädetään varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ssä.

Antti Ryhänen

ON, Legal Trainee

Puhelin: 050 408 5523

antti.ryhanen (at) laaka.fi

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia blogikirjoituksia
Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Selonottovelvollisuus
Ostajan velvollisuudet kiinteistön virhetilanteissa
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Kiinteistön kauppa ja kolmannen osapuolen oikeudet
Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Ole tarkkana ostaessasi 1970-luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys