Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Eväitä onnistuneeseen kiinteistökauppaan

Herkulex.fi /

Kiinteistökauppa on sekä myyjälle, että ostajalle, yksi taloudellisesti ja henkisesti elämän merkittävimmistä oikeustoimista. Tämän takia on sekä myyjän, että ostajan etu, että kiinteistökauppa suunnitellaan huolellisesti. Näin voidaan hyvin pitkälle ennalta ehkäistä myöhempien riitaisuuksien syntyminen.

Maakaaren säädösten yleinen lähtökohta on se, että myyjä on oikeutettu saamaan kiinteistöstä kauppahinnan, mikä vastaa kiinteistön todellista kuntoa. Vastaavasti ostajan tulee maksaa kauppahinta, joka vastaa kiinteistön todellista kuntoa. Tämän lopputuloksen saavuttamiseksi maakaaresta ilmenee myyjän ja ostajan velvollisuudet. Maakaaressa on myös säännökset siitä, millä tavoin kiinteistökauppaa voidaan kaupanteon jälkeen muuttaa, jotta päädytään oikeudenmukaiseen lopputulokseen.

.

Osapuolten velvollisuudet

Kiinteistön kuntoon liittyvät myyjän velvollisuudet ilmenevät maakaaren 2 luvun 17 §:n laatuvirhettä koskevasta säännöksestä. Myyjänä sinun tulee kertoa kaikki tiedossasi olevat seikat rakennusten kunnosta. Mikäli jätät jonkin tiedossasi olevan seikan kokonaan kertomatta tai annat rakennusten kunnosta vain osittain oikeaa tietoa, niin kysymys on myyjän puolelta tiedonantovirheestä. Tiedonantovirheestä voi myyjälle tulla ikäviä ja taloudellisesti huomattavia lisäseuraamuksia. Tiedonantovirhe voi johtaa siihen, että joudut myyjänä kaupan purkamisen tai hinnanalennuksen lisäksi maksamaan vahingonkorvauksia ostajalle. Tällaisia mahdollisia korvauseriä ovat mm. mahdollisen pilalle menneen irtaimiston korvaaminen ja sijaisasumiskulut.

Ostajana sinun tulee huolellisesti tutustua kiinteistön kuntoon. Kiinteistöllä suoritettava katselmus ja asiakirjoihin tutustuminen on osa kiinteistön kunnon selvittämistä. Sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa, ei ostaja voi laatuvirheenä vedota. Tällä tarkoitetaan ns. normaalin huolellisen henkilön toimintaa. Mihinkään teknisiin tai muihin tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin ostaja ei kuitenkaan tarvitse ryhtyä.

.

.

Ongelmat käytännössä

Käytännössä kiinteistökauppariidoissa ei juuri milloinkaan ole kysymys siitä, että kaupan osapuolet olisivat laiminlyöneet edellä mainitut velvollisuutensa kokonaisuudessaan tai edes osaksi. Usein miten riidat kohdistuvat kiinteistön salaiseen laatuvirheeseen. Ongelmaan, joka ei ole ollut myyjänkään tiedossa, eikä hän ole tällöin siitä pystynyt kertomaan, eikä ostajakaan ole voinut havaita asiaa, vaikka kuinka huolella on tutustunut kiinteistöön. Myyjällä on vastuu salaisestakin virheestä. Ostaja ei virheen luonteesta riippuen välttämättä saa hyvitystä koko virheen arvosta. Sen selvittäminen onko tai voiko kiinteistössä olla salainen laatuvirhe, on vahvasti sekä myyjän että ostajan intressissä.

.

.

Kuntotarkastus

Ennen kiinteistökauppaa tehtävä kuntotarkastus ei ole pakollinen ja kiinteistökauppa voidaan tehdä myös ilman kuntotarkastusta. Kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa osapuolille kaupasta päättämisen perusteeksi. Asiantuntevasti suoritetulla kuntotarkastuksella ja siinä tehdyillä havainnoilla on erittäin iso merkitys onnistuneessa kiinteistökaupassa. Ainakin vanhempien kiinteistöjen osalta allekirjoittanut pitää kuntotarkastusta täysin välttämättömänä sekä myyjän että ostajan oikeusturvan kannalta. Kuntotarkastuksen suorittaminen edellyttää myyjän suostumusta. Kuntotarkastuksen voi tilata myyjä tai ostaja tai osapuolet yhdessä.

Kuntotarkastuksen suorittajaksi on syytä valita pätevyysehdot täyttävä kuntotarkastaja. Kuntotarkastajan valinnassa pätee vanha sanonta ”Hyvää ja halpaa ei ole olemassakaan”. Fise Oy pitää luetteloa pätevyysvaatimukset täyttävistä kuntotarkastajista. Myös Keskuskauppakamarin hyväksymät tavarantarkastajat suorittava asunnon kuntotarkastuksia. Asiantuntevasti suoritetun kuntotarkastuksen kirjallisesta raportista ilmenee mitä suoritusohjeita ja standardeja tarkastuksessa on noudatettu.

.

Kuntotarkastuksen merkitys

Kuntotarkastusraporteissa selvitetyt ja lisäselvitystä vaativat asiat sekä korjaustarpeet esitetään toimenpidesuosituksina. Edellä mainittu johtuu siitä, että kuntotarkastus ei ole pakollinen ja velvoittava toimenpide. Kuntotarkastajalla ei ole esimerkiksi rakennusvalvontaviranomaiseen verrattavaa oikeutta antaa sitovia määräyksiä. Tästä huolimatta myyjän ja ostajan kannattaa suhtautua esitettyihin toimenpiteisiin velvoittavina, kun haetaan osapuolia tyydyttävää lopputulosta.

.

Kuntotarkastuksen havainnot

.

Hyvin laaditusta kuntotarkastusraportista ilmenee asiat, jotka on syytä korjata. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilmennyt seikkoja, joiden selvittäminen vaatii tarkempia tutkimuksia, niin näiden selvittämiseksi annetaan suositus kuntotutkimuksesta. Myös mahdolliset riskirakenteet ja niiden merkitys on kerrottu asianmukaisessa kuntotarkastusraportissa.

Ennen kauppaa tehtävät kuntotarkastukset suoritetaan lähtökohtaisesti aistinvaraisesti, eli rakenteiden pintoja ei aukaista. Tämän takia ennen kauppaa tehtävässä kuntotarkastuksessa ei yleensä saada täyttä varmuutta kaikista rakenneratkaisuista, eikä esimerkiksi mikrovaurioita pystytä välttämättä tunnistamaan.

.

Kuntotarkastuksen suosittelemat korjaukset ovat seikkoja, joihin ostaja ei voi myöhemmin laatuvirheenä vedota. Korjaustarpeet on saatettu riittävällä tavalla ostajan tietoon ennen kaupasta päättämistä.

.

Kuten edellä kerrotaan, ei asianmukaisestikaan suoritettu kuntotarkastus sulje kokonaan pois sitä mahdollisuutta, että rakennuksesta ei myöhemmin voisi löytyä salaista laatuvirhettä. Epävarmoiksi jääneitä seikkoja voidaan selvittää rakennuksen pintoja avaamalla ja mahdollisilla materiaalinäytteillä. Tarkempi kuntotutkimus vaatii kuntotarkastuksen tavoin myyjän suostumusta.

Seuraako lisätutkimussuosituksesta ostajalle erityinen selonottovelvollisuus? Ostajan on syytä oman asemansa turvaamiseksi vaatia epävarmojen seikkojen osalta tarkempia tutkimuksia. Mikäli myyjä ei pyyntöön suostu, niin ostajan on syytä vakavasti harkinta kannattaako kauppa tehdä. Mikäli kauppa tehdään sen jälkeen, kun myyjä on kieltäytynyt lisätutkimuksista, niin näkemykseni mukaan vastuu virheistä, jotka olisi lisätutkimuksella voitu selvittää on myyjällä. Mikäli ostaja ei kuntotarkastuksessa saamiensa tietojen perusteella vaadi lainkaan lisätutkimuksia, niin on olemassa vaara, että vastuu myöhemmin ilmenevistä salaisista virheistä siirtyy ostajalle.

Nykyisessä oikeuskäytännössä ollaan antamassa aikaisempaa enemmän merkitystä ostajan selonottovelvollisuudelle. Tästä johtuen ostajan tulee erittäin huolellisesti tutustua kuntotarkastusraporttiin ja siinä esitettyihin seikkoihin. Kuntotarkastusraportissa esitetyt seikat on suositeltavaa käydä läpi asiantuntijan kanssa.

.

.

Riskirakenteet

Rakennustekninen tietämys, tekniset ratkaisut ja rakennusmateriaalit ovat kehittyneet viime vuosina merkittävästi. Tämän takia vanhemmissa rakennuksissa voi olla rakenteita, jotka nykyisen tietämyksen mukaan luokitellaan riskirakenteeksi. Asiansa osaava kuntotarkastaja pystyy tunnistamaan merkittävimmät riskirakenteen ilman rakenneaukaisuja. Asianmukaisessa kuntotarkastusraportissa selvitetään havaitut riskirakenteet.  Riskirakenteet vaurioituvat suurella todennäköisyydellä jossain vaiheessa ja vaativat korjausta.

Tämän hetkinen kanta on se, että kuntotarkastusraportin maininta riskirakenteesta ei poista myyjän vastuuta, ellei raportissa esitetä riskirakenteeseen kohdistuvia korjaustarpeita. Mikäli riskirakenteesta myöhemmin löytyy vaurio, niin ostaja voi esittää vaatimuksia myyjälle. Riskirakenteiden kunnon selvittämiseksi kuntotarkastusraportissa suositellaan usein lisätutkimuksia.

Osalle riskirakenteista on myös määritelty ns. tekninen käyttöikä. Tekninen käyttöikä tarkoittaa sitä, että rakenne tulee uusittavaksi ikääntymisen takia. Mikäli teknisen käyttöiän päässä olevaan rakenteeseen joudutaan tekemään korjauksia, niin tekninen käyttöikä pitenee. Tämän taas johtaa siihen, että myyjä ei joudu vastaamaan korjauskustannuksista täysimääräisesti.

Kuntotarkastusraportissa esiin tuodut riskirakenteet ja niiden merkitys sekä mahdolliset tulevat korjaustarpeet on syytä käydä läpi asiantuntijan kanssa.

.

Yhteenveto

Kiinteistön kunnon huolellinen selvittäminen ja kaupan valmistelu näiltä osin on epäilyksettä sekä myyjän että ostajan intressissä. Näin voidaan saada kerralla tehtyä kauppa, joka on molempien osapuolien odotusten mukainen. Kiinteistökauppaan ja osapuolten välisten vastuiden selvittämiseen ei tarvitse myöhemmin palata. Selvittämättä jääneistä seikoista riiteleminen myöhemmin on sekä henkisesti, että taloudellisesti raskasta. Asioiden pitkittyessä niillä on taipumusta myös pitkittyä.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista.

.

Markku Honka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 040 5231 642
markku.honka (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Lue myös nämä asuntomyyntiin liittyvät artikkelit:

.

Asuntokauppa tulossa ja tarvitset apua kiinteistöoikeudellisissä asioissa?

.

Jaa artikkeli: