Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Mitä tietoja myyjän tulee asunto- ja kiinteistökaupassa antaa ostajalle?

Herkulex.fi /

Tutustu myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuuteen.

Asunnon taikka kiinteistön myyjälle on toisinaan epäselvää, mitä tietoja ostajalle tulisi antaa kaupan kohteesta. Onko myyjän ilmoitettava ostajalle kaikesta tiedossaan olevasta?

.

Asunto- ja kiinteistökaupassa myyjällä voidaan yleensä edellyttää olevan huomattavasti ostajaa paremmat tiedon kaupan kohteen kunnosta ja muista ominaisuuksista. Tämän tiedollisen epätasapainon tasapainottamiseksi laissa on asetettu myyjälle velvollisuus antaa ostajalle kaikki tiedossaan olevat kaupan kohteeseen liittyvät tiedot, joilla voidaan olettaa olevan vaikutusta kauppaan.

Tämä ns. myyjän tiedonantovelvollisuus voi koskea paitsi itse kaupan kohdetta (esim. tiedot rakennusten kunnosta, vioista ja puutteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta) myös muita kauppaan vaikuttavia seikkoja (esim. kaavasuunnitelmat, ympäristössä olevat maankäyttö ym. hankkeet taikka asunto-osakeyhtiössä suunnitteilla olevat korjaushankkeet).

”Liian kanssa pärjää aina!”

Koska laki edellyttää myyjän antamaan ostajalle tiedon vain seikoista, joiden voidaan yleisesti olettaa vaikuttavan kauppaan, jäävät vähäpätöiset ja kaupan kannalta vaikutuksettomat seikat tiedonantovelvollisuuden ulkopuolelle. Mikäli antamatta jäänyt tieto ei tee kaupan kohteesta millään tapaa huonompaa, ei tiedon yleensä voida katsoa olevan kaupan kannalta vaikutuksellinen. Rajanveto kaupan kannalta vaikutuksellisen ja kauppaan vaikuttamattoman tiedon välillä voi kuitenkin olla toisinaan hyvin vaikeaa. Huomattavasti turvallisempaa onkin antaa tietoa liikaa, kuin liian vähän. Sanonta ”liian kanssa pärjää aina” päätee näin tässäkin tapauksessa.

Olennaista on, että myyjä kertoo ostajille etenkin sellaisista seikoista, joiden suhteen kaupan kohde poikkeaa kuntonsa puolesta tai muutoin muista vastaavan kaltaisista kiinteistöistä. Etenkin kohteen asuinkäyttöä taikka käytettävyyttä muutoin rajoittavat seikat tulisi myyjän ehdottomasti ilmoittaa ostajalle oma-aloitteisesti. Myös muutoin kohteen arvoon alentavasti vaikuttavat viat ja puutteet tulisi aina kertoa, mikäli nämä eivät sitten ole tavanomaisessa tarkastuksessa ostajan havaittavissa.

Esimerkiksi seuraavan kaltaisista seikoista myyjän on ainakin syytä ilmoittaa ostajalle:

  • vesi-, viemäri- ja lämmityslaitteiden viat
  • viat sähkölaitteissa tai -järjestelmissä
  • kattovuodot
  • tapahtuneet vesivahingot ja kosteusvauriot
  • ikkunoiden- tai ovien toimimattomuus

.

Ostajalla on myös selonottovelvollisuus

Myyjän tiedonantovelvollisuutta rajoittaa osaltaan ostajan velvollisuus tutustua kaupan kohteeseen. Myyjän on ilmoitettava vain sellaisista vioista ja puutteista, jotka eivät ole tavanomaisessa tarkastuksessa ostajan havaittavissa.

Olosuhteista riippuu, mitä ostajan voidaan kulloinkin edellyttää havaitsevan. Tyypillisesti esimerkiksi huonekalut voivat rajoittaa ostajan mahdollisuutta havaita kalusteiden taakse kätkeytyviä vikoja. Keskiverto-ostajalta ei voida edellyttää kovin pitkälle menevää rakennustekniikan tuntemusta. Ostajalla ei ilman erityistä syytä ole myöskään velvollisuutta ryhtyä teknisiä apuvälineitä edellyttäviin tutkimuksiin taikka käyttää apunaan asiantuntijaa. Maallikko ostajan on tutustuttava kaupan kohteeseen kuitenkin sellaisella huolellisuudella, jota yleensä voidaan edellyttää hankittaessa arvokasta omaisuutta. Esimerkiksi pintojen normaali asumiskäytöstä johtuva kuluminen ei ole myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluva seikka. 

Myyjän antaman tiedot voivat yhtäältä rajoittaa ostajan selonottovelvollisuutta, sillä ostajalla ei ilman erityistä syytä ole velvollisuutta kyseenalaistaa myyjän antamaa tietoa taikka ryhtyä selvittämään tiedon paikkaansa pitävyyttä. Toisaalta myyjän, tämän edustajan tai esimerkiksi kuntotarkastajan esiin tuomat puutteet taikka vaurioepäilyt voivat muodostaa ostajalle korostuneen velvollisuuden ottaa selvää kaupan kohteen kunnosta.

.

Ostajan selonottovelvollisuudesta löytyy lisätietoa seuraavista artikkeleista:

.

Myyjän tietojen puutteellisuus

Edellä todetuin tavoin myyjän edellytetään ilmoittavan ostajalle kaikista tiedossaan olevista seikoista, joilla on vaikutusta kauppaan. Lähtökohtana toisin sanoen on, että ostaja saa tiedon vähintäänkin siitä, minkä myyjä itse tietää. Myyjän tiedonantovelvollisuuden kannalta ei kuitenkaan kaikissa tapauksissa ole riittävää, että myyjä kertoo pelkästään tiedossaan olevista seikoista.

Kiinteistön kauppaa sääntelevän maakaaren mukaan kaupan kohdetta rasittaa virhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Myyjä ei toisin sanoen voi automaattisesti välttää vastuutaan sillä perusteella, että tuntisi myymänsä kiinteistön tavallista huonommin. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan objektiivisin kriteerein, eli sen perusteella, mitä myyjän yleensä voidaan edellyttää tietävän kaupan kohteesta ja sen ominaisuuksista. Vaikka kohde olisi ollut esimerkiksi vuokrattuna, voidaan myyjän edellyttää tietävän kohteesta sen, mitä tämä olisi tiennyt kohteesta siinä itse asuessaan. Myyjän tuleekin tarpeen niin vaatiessa oma-aloitteisesti ottaa selkoa sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista, jotka tyypillisesti vaikuttavat kauppaan.

.

Ostaja voi omalla toiminnallaan laajentaa myyjän tiedonantovelvollisuutta

Ostajan vastuulla on selvittää, täyttääkö kohde hänen asettamansa erityisvaatimukset. Ostaja voi omalla toiminnallaan kuitenkin laajentaa myyjän tiedonantovelvollisuutta esittämällä tälle kaupan kohdetta koskevia kysymyksiä. Antamalla myyjälle tietoja erityisistä vaatimuksistaan taikka muista kaupanteon ehdottomista edellytyksistä, ostaja voi laajentaa myyjän tiedonantovelvollisuutta sellaisiinkin seikkoihin, jotka eivät normaalisti kuulu myyjän tiedonantovelvollisuuden alaan.

Toisaalta myyjä voi myös pyrkiä siirtämään selvitysvastuuta kohteesta ostajalle tuomalla selkeällä tapaa ilmi, että myyjän tiedot kaupan kohteen kunnosta ja ominaisuuksista ovat syystä tai toisesta puutteelliset. Käytännössä näin voi tyypillisesti olla esimerkiksi kuolinpesän myydessä kiinteistöä. Myyjän tietojen puutteellisuudelle ja sen esiin tuomiselle voidaan tällöin antaa merkitystä arvioitaessa ostajan selonottovelvollisuutta ja sen laajuutta.

.

Mitä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä seuraa ja miten välttää ongelmat?

Mikäli myyjä jättää antamatta ostajalle kaupan kannalta vaikutuksellista tietoa, voi tästä seurata vahingonkorvausvelvollisuus ostajaa kohtaan. Ostajalla voi tietyin edellytyksin olla myös oikeus hinnanalennukseen tai pahimmassa tapauksessa jopa oikeus purkaa kauppa.

Kaupan jälkeisten riitaisuuksien ja mahdollisen korvausvastuunsa välttämiseksi myyjän on syytä huolellisesti täyttää tiedonantovelvollisuutensa – siis ilmoittaa ostajalle kaikki kaupan kohdetta koskevat tiedot, jopa vähäisemmätkin. Ostajalle tulee antaa myös kaikki kaupan kohdetta koskevat asiakirjat. Annetut tiedot on myös syytä kirjata riittävällä tarkkuudella kauppakirjaan ja merkitä asiakirjat kauppakirjan liitteisiin. Muussa tapauksessa riskinä on, että annetut tiedot jäävät epämääräisiksi ja myöhemmin vaikeasti toteen näytettäviksi, mikä voi myöhemmin olla omiaan johtamaan riitaan ja jopa myyjän vastuuseen.

.

Tiedojen tulee olla ehdottomasti oikeita

Tiedon antamisen suhteen on tärkeää kiinnittää huomiota myös siihen, että kaikkien ostajalle annettujen tietojen tulee ehdottomasti olla oikeita. Mahdollinen myyjän tai tämän edustajan (kuten välittäjän) ostajalle antama virheellinen taikka harjaan johtava tieto voi nimittäin hyvin herkästi sekin johtaa myyjän virhevastuuseen. Mikäli myyjä ei ole jostakin asiasta täysin varma, on tämä syytä tuoda selkeästi esille, ja pidättyä antamasta virheellistä tietoa.

Myyjän kannalta erityisen riskialttiita ovat kiinteistön markkinoinnissa toisinaan käytetyt ilmaisut, kuten ”kattavasti remontoitu, ei remonttitarpeita”. Etenkin vanhassa rakennuksessa on tyypillisesti sellaisiakin korjaustarpeita, joita myyjä ei itsekään välttämättä osaa ottaa huomioon, minkä vuoksi on syytä pidättäytyä antamasta tämän kaltaisia ylioptimistisia tai suorastaan harhaanjohtavia lupauksia kohteen kunnosta.

.

Seuraa meitä Facebookissa niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Pääset seuraamaan meitä klikkaamalla tästä.

.

Joni Oksanen
OTM, Varatuomari
Puhelin: 0400 548 001
joni.oksanen (at) laaka.fi
Salainen laatuvirhe

Lue myös nämä asuntomyyntiin liittyvät artikkelit:

.

Oletko myymässä asuntoasi ja tarvitset apua kiinteistöoikeudellisissä asioissa?

.

Jaa artikkeli: