Myyjän vastuu ostajaa kohtaan määräytyy lähtökohtaisesti asuntokaupoissa asuntokauppalain mukaisesti ja kiinteistökaupoissa maakaaren mukaisesti. Kumpikin mainituista laeista sisältää omat säännöksensä kaupan kohteen virheistä ja näihin liittyvistä seuraamuksista. Myyjän vilpillinen menettely voi tapauskohtaisesti tulla kuitenkin arvioitavaksi myös rikosoikeudelliselta kannalta – petoksena. Petollinen menettely asunto- tai kiinteistökaupassa voi johtaa viimekädessä rikostuomioon sekä rangaistukseen. Tässä artikkelissa tarkastelemme myyjän petollisen menettelyn arvioinnissa sovellettavia kriteereitä sekä seuraamusjärjestelmää asunto- ja kiinteistökaupan kontekstissa.

Asuntokauppalaki- ja maakaari

Asuntokauppalaki ja maakaari sisältävät omat säännöksensä tilanteista, joissa myyjän on katsottava kaupan yhteydessä toimineen erityisen moitittavasti. Mikäli myyjä on toiminut kaupan yhteydessä kunnian vastaisesti ja arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti esimerkiksi kaupan kohdetta koskevia tietoja annettaessa, eivät ostajan oikeuden menetykseen muutoin johtavat reklamaatiovelvoitteita koskevat säännökset ja niissä tarkoitetut määräajat tule noudatettaviksi. Vilpillisesti taikka törkeän huolimattomasti toiminut myyjä ei siis lain mukaan vapaudu vastuusta, vaikka ostaja olisi laiminlyönyt ilmoittaa myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan lain muutoin edellyttämällä tapaa kohtuullisessa ajassa siitä, kun tämä havaitsi virheen tai kun tämän olisi pitänyt se havaita. Myyjän vastuu ei myöskään ajallisesti rajoitu tällöin asuntokauppalaissa muutoin vallitsevaan kahden vuoden vastuuaikaa, taikka maakaaressa muutoin vallitsevaan viiden vuoden vastuuaikaan.

Sekä maakaari että asuntokauppalaki antavat ostajalle myös mahdollisuuden vaatia myyjältä hinnanalennuksen taikka kaupan purun ohella vahingonkorvausta tilanteissa, joissa virhe perustuu esimerkiksi myyjän kaupan kohteesta antamiin virheellisiin, puutteellisiin taikka harhaanjohtaviin tietoihin. Täyden korvauksen periaatteen mukaisesti myyjä voidaan tällöin velvoittaa korvaamaan tahallisella taikka tuottamuksellisella menettelyllään ostajalle aiheuttamansa vahingot täysimääräisesti.

Asunto- ja kiinteistökauppoihin sovellettava lainsäädäntö asettaa siten jokseenkin ankaria siviilioikeudellisesti vaikuttavia seuraamuksia epärehellisesti toiminutta myyjää kohtaan. Mainittujen säädösten tarkoituksena on suojata rehellisesti toimivia asunto- ja kiinteistökaupan osapuolia sopimuskumppaninsa moitittavalta ja siten ei- toivottavana pidettävältä menettelyltä, ja tällä tavoin pyrkiä turvaamaan luotettavaa kaupan käyntiä. Ostaja voi lain mukaisesti kohdistaa vaatimuksia kunnian vastaisesti ja arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti menetellyttä myyjää kohtaan jopa useita vuosia kaupan teon jälkeen, ottaen kuitenkin huomioon saatavien vanhentumisaikaa koskevat säädökset ja yleinen kymmenen vuoden vanhentumisaika. Vahingonkorvausvastuun johdosta esimerkiksi kaupan kohteen vikoja salanneen myyjän vastuu voi myös määrällisesti muodostua huomattavasti ankarammaksi, kuin esimerkiksi salaisen laatuvirheen kohdalla, josta myyjän ei voida edellyttää olleen tietoinen kohteen myydessään.

Rikosvastuu – petoksen tunnusmerkistö

Tavallista ankarampien siviilioikeudellisten seuraamusten ohella myyjän epärehellinen toiminta voi tulla arvioitavaksi myös rikosoikeudelliselta kannalta ja rikoksen tunnusmerkistön täyttyessä tämä voi johtaa viimekädessä rikostuomioon sekä rangaistukseen.

Ei ole käytännössä mitenkään tavatonta, että myyjää on asunto- taikka kiinteistökaupan jälkeen syytetty petoksesta tämän jätettyä antamatta ennen kauppaa jokin oleellisen kaupan kohdetta koskevan seikan. Ostajat kokevat toisinaan voimaksasta petetyksi tulemisen tunnetta, mikäli esimerkiksi myydystä omakotilosta paljastuu kaupan teon jälkeen vakavia vikoja- taikka puutteita, ja tämä tunne luonnollisesti korostuu, mikäli jokin antaa aiheen olettaa myyjän olleen viasta tietoinen jo kohteen myydessään ja salanneen sen ostajalta. Myyjään kohdistetut petossyytökset kuitenkin harvemmin menestyvät, sillä rikoksesta tuomitsemiskynnys on käytännössä asetettu melko korkealle – huomattavasti korkeammalle, kuin esimerkiksi kynnys vahingonkorvausvelvollisuuden tuomitsemiseen.

Suomalaisen oikeusjärjestelmän kulmakiviin kuuluu ns. laillisuusperiaate, joka hieman yksinkertaistaen tarkoittaa sitä, että ihmisten on voitava ennakolta tietää, millä tapaa on kiellettyä toimia. Rikosoikeuden piirissä laillisuusperiaate merkitsee, että ketään ei saa pitää syyllisenä rikokseen eikä tuomita rangaistukseen sellaisen teon perusteella, jota ei tekohetkellä ole laissa säädetty rangaistavaksi (”nulla poena sine lege”). Jotta tietynlaista menettelyä voitaan pitää rikollisena ja siten rangaistavana, tulee laissa olla riittävän täsmällinen ja yksiselitteinen kielto.

Asunto- ja kiinteistökaupassa voi myyjän epärehellinen menettely tulla arvioitavaksi lähinnä petoksena. Petoksen tunnusmerkistö on määritelty rikoslain 36 luvun 1 §:ssä seuraavasti:

Joka, hankkiakseen itselleen tai toiselle oikeudetonta taloudellista hyötyä taikka toista vahingoittaakseen, erehdyttämällä tai erehdystä hyväksi käyttämällä saa toisen tekemään tai jättämään tekemättä jotakin ja siten aiheuttaa taloudellista vahinkoa erehtyneelle tai sille, jonka eduista tällä on ollut mahdollisuus määrätä, on tuomittava petoksesta sakkoon tai vankeuteen enintään kahdeksi vuodeksi…

Yritys on rangaistava.

Mikäli esimerkiksi petoksella tavoiteltu hyöty tai vahinko on määrältään tuntuva ja teko myös kokonaisuutena arvostellen törkeä, voi tekonimike ankaroitua törkeäksi petokseksi. Rikoslain 36 luvun 2 §:n mukaan:

Jos petoksessa

1) tavoitellaan huomattavaa hyötyä,

2) aiheutetaan huomattavaa tai erityisen tuntuvaa vahinkoa,

3) rikos tehdään käyttämällä hyväksi vastuulliseen asemaan perustuvaa erityistä luottamusta tai

4) rikos tehdään käyttämällä hyväksi toisen erityistä heikkoutta tai muuta turvatonta tilaa

ja petos on myös kokonaisuutena arvostellen törkeä, rikoksentekijä on tuomittava törkeästä petoksesta vankeuteen vähintään neljäksi kuukaudeksi ja enintään neljäksi vuodeksi.

Yritys on rangaistava.

Jotta myyjän menettelyä voitaisiin pitää rikoslaissa rangaistavaksi säädettynä petoksena, tulisi sen täyttää säädöksestä ilmenevä rikoksen tunnusmerkistö kaikkine osatekijöineen:

– toisen erehdyttäminen taikka toisen erehdyksen (tietoinen) hyväksi käyttäminen,

– hyötymis- taikka vahingoittamistarkoituksessa,

– erehdyksen vallassa tehty tai tekemättä jätetty oikeustoimi tai muu toimenpide, sekä

– tämän johdosta aiheutunut taloudellinen (ts. rahallisesti mitattavissa oleva) vahinko tai vähintäänkin vahingon vaara.

Petoksen tunnusmerkistön täyttymisen kannalta keskeistä on siis ensiksikin se, onko tekijän menettelyä pidettävä erehdyttämisenä. Erehdyttäminen tapahtuu tyypillisimmin esittämällä jokin valheellinen asianlaita. Rikoksen tunnusmerkistötekijöiden voidaankin lähtökohtaisesti arvioida olevan käsillä esimerkiksi tilanteissa, joissa myyjäosapuoli on asunto- tai kiinteistökaupassa antanut valheellista tietoa kaupan kohteen ominaisuuksista saadakseen näin ostajan ryhtymään kauppaan taikka maksamaan kohteesta korkeamman hinnan. Tätä tulkinnanvaraisempi on tilanne, jossa myyjä on esimerkiksi jättänyt ilmoittamatta ostajalle jostakin olennaisesta kaupan kohdetta koskevasta seikasta, kuten esimerkiksi tiedossaan olevista rakenteellisista puutteista taikka korjaamattomista vaurioista rakenteissa, ja kaupan kohde myydään kaikin puolin kunnossa olevana. Lainkohdan säätämiseen johtaneiden esitöiden perusteella myös tämän kaltainen menettely voi tapauskohtaisesti täyttää rikoksen tunnusmerkistön, sillä erehdyttäminen voi hallituksen esityksen mukaan olla muutakin sellaista suhtautumista, joka asianomaisessa tilanteessa on omiaan johtamaan toista harhaan. Jotta teko olisi petos, täytyy erehdyttämisen kohteen sen seurauksena kuitenkin aina myös tehdä jotakin mitä muutoin ei olisi tehnyt, tai jättää tekemättä jotakin, johon hän muuten olisi ryhtynyt. Lisäksi tästä täytyy aiheutua erehdyttämisen kohteelle vahinkoa tai ainakin vahingon vaara (KKO 2009:14 kohta 14).

Vaikka rikoksen tunnusmerkistön arvioitaisiin lähtökohtaisesti olevan käsillä ja asia etenisi syytteen nostamisen myötä oikeuden ratkaistavaksi, on kynnys rikoksesta tuomitsemiseen käytännössä kuitenkin asetettu melko korkealle. Näin on ennen kaikkea siitä syystä, että petoksen tunnusmerkistön täyttävän menettelyn rangaistavuuden on katsottu edellyttävän tekijänsä tahallisuutta. Petoksesta voidaan tuomita rangaistus ainoastaan tahallisena rikoksena, eikä syytteeseen asetettuakaan siten voida tuomita, mikäli tahallisuudesta jää varteen otettava epäilys.

Tahallisuudesta on säädetty rikoslain 3 luvun 6 §:ssä. Lainkohdan mukaisesti tekijän on katsottava aiheuttaneen tunnusmerkistön mukaisen seurauksen tahallaan, jos hän on tarkoittanut aiheuttaa seurauksen taikka pitänyt seurauksen aiheutumista varmana tai varsin todennäköisenä. Seuraus on myös katsottava tahallaan aiheutetuksi, jos tekijä on pitänyt sitä tarkoittamaansa seuraukseen varmasti liittyvänä.

Toimintaa, jota ei ole pidettävä tahallisena, voidaan olosuhteista riippuen pitää huolimattomana. Rikoslain 3 luvun 7 §:n mukaan tekijän menettely on huolimatonta, jos hän rikkoo olosuhteiden edellyttämää ja häneltä vaadittavaa huolellisuusvelvollisuutta, vaikka hän olisi kyennyt sitä noudattamaan (tuottamus). Se, pidetäänkö huolimattomuutta törkeänä (törkeä tuottamus), ratkaistaan tapauskohtaisesti kokonaisarvostelun perusteella. Arvostelussa otetaan tällöin huomioon rikotun huolellisuusvelvollisuuden merkittävyys, vaarannettujen etujen tärkeys ja loukkauksen todennäköisyys, riskinoton tietoisuus sekä muut tekoon ja tekijään liittyvät olosuhteet. Asunto- ja kiinteistökauppariidoissa tyypillinen tekijään liittyvä olosuhde voisi olla esimerkiksi myyjäosapuolen rakennustekniseen koulutukseen taikka muuhun alalla toimimiseen liittyvä erityinen asiantuntijarooli.

Oikeuskäytännössä on toisinaan jouduttu punnitsemaan rajanvetoa juuri myyjän tahallisuuden ja tuottamuksen eri asteiden välillä. Rikostuomio edellyttää, että tekijän tarkoituksena täytyy olla oikeudettoman taloudellisen hyödyn taikka vahingon tavoittelu. Tekijän tulee myös olla tietoinen siitä, että hänen antamansa informaatio on ollut virheellistä, puutteellista taikka harhaanjohtavaa, ja että uhri erehtyy ja tästä ainakin varsin todennäköisesti aiheutuu tälle taloudellista vahinkoa. Korkein oikeus on viimeaikaisessa ratkaisukäytännössään arvioinut tätä ns. olosuhdetahallisuudessa edellytetyn tiedon varmuutta todennäköisyystahallisuutta koskevien arviointiperusteiden mukaisesti (KKO:2015:66 kohta 25 ja siinä viitatut ratkaisut). Petoksen rangaistavuus edellyttää näin ollen tältä osin sitä, että tekijä mieltää antamansa tiedot varsin todennäköisesti virheellisiksi, puutteellisiksi tai harhaanjohtaviksi ja uhrin tästä syystä erehtyvän määräämistoimessaan.

Mikäli myyjällä ei ole erityistä rakennusteknistä koulutusta, ei tämän voida yleensä vaatia tiedostavan esimerkiksi rakennusalalla vallitsevaa kielteistä suhtautumista tietynlaisiin rakenteellisiin ratkaisuihin. Jättäessään tällöin kertomatta ostajalle sinänsä tiedossaan olevasta rakenneratkaisusta, myyjän ei mahdollisesti voitaisi katsoa toimineen rikoksesta tuomitsemiseen edellytettävällä tapaa tahallisesti, jos myyjä on valitusta rakenneratkaisusta huolimatta kuitenkin voinut olettaa ostajan saavan sellaisenaan asumiskäyttöönsä toimivan kohteen. Myyjän menettelyä voitaneen tällöin sen sijaan pitää törkeän huolimattomana, mihin esimerkiksi Vaasan hovioikeus on päätynyt 8.1.2018 antamassaan ratkaisussa myyjän puolisoon kohdistettua rikossyytettä koskeneessa asiassa.  Vastaavan kaltaiseen johtopäätökseen rangaistavuudelta edellytettävän tahallisuuden puuttumisesta päätyi myös Korkein oikeus toisessa tapauksessa 28.12.2021 antamassaan ratkaisussa.

Rajanveto voi toisinaan olla hiuksen hieno, ja kussakin yksittäisessä tapauksessa vallitsevat erityispiirteet sekä kokonaisarvio lopulta ratkaisevat sen, onko kyseessä katsottava olevan langettavaan rikostuomioon johtavasta tahallisuudesta vai esimerkiksi rikossyytteen hylkäämiseen johtavasta huolimattomuudesta.

On syytä kuitenkin tiedostaa, että vaikka syyte petoksesta hylättäisiin esimerkiksi myyjän tahallisuuden jäädessä näyttämättä, on kynnys vahingonkorvauksen tuomitsemiseen huomattavasti tätä matalampi. Myös rikosvastuusta vapautettu voidaan tuottamuksensa (törkeä huolimattomuus) perusteella velvoittaa korvaamaan ostajalle aiheuttamansa vahingot.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys

Reklamaatio on ostajan velvollisuus ja myyjän oikeus

Miten toimin, jos epäilen asuvani hometalossa

Ole tarkkana ostaessasi 1970 -luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa