fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kiinteistön hallinnanjakosopimuksesta

Herkulex.fi /

Kiinteistön hallinnanjakosopimuksesta

Kiinteistön yhteisomistustilanteessa kiinteistö, kuten tila tai tontti, omistetaan määräosin. Määräosin omistettu kiinteistö voidaan usein jakaa eli muodostaa siitä osapuolille omat itsenäiset kiinteistöt lohkomalla tai halkomalla. Jos halkominen/lohkominen ei ole mahdollista tai muuten on järkevää jättää kiinteistö yhdeksi kokonaisuudeksi, voidaan tällaisessa tilanteessa tehdä hallinnanjakosopimus, joka on osapuolten keskinäinen sopimus kiinteistön käytöstä ja hallinnasta. Hallinnanjakosopimus voi koskea myös kiinteistöstä erotettua määräalaa tai kirjaamisvelvollisuuden alaista vuokra- tai muuta käyttöoikeutta eli kun osapuolet hallitsevat kiinteistöä yhdessä esim. maanvuokrasopimuksen perusteella, jollei maanvuokrasopimuksessa ole kielletty hallinnanjakosopimuksen tekemistä.

Hallinnanjakosopimuksen muodosta ja sisällöstä

Hallinnanjakosopimukselle ei ole mitään pakollisia muoto- tai sisältövaatimuksia.

Hallinnanjakosopimus kannattaa aina kuitenkin tehdä kirjallisesti kaikkien osapuolten allekirjoittamana, jotta mahdollisessa riitatapauksessa on helpompi osoittaa, mitä on sovittu. Sopimuksessa mainitaan sopijaosapuolet sekä heidän jokaisen omistusosuus kiinteistöön esim. 1/3 sekä yksilöidään sopimuksen kohteena oleva kiinteistö (sijaintikunta, kylän tai kaupunginosan nimi tai kaupunginosan numero, tilan nimi ja rekisterinumero tai korttelin ja tontin numerot sekä kiinteistö-, määräala- tai laitostunnus).

Hallinnanjakosopimuksessa sovitaan kunkin osapuolen hallinnoimat alueet ja niiden rajat ja rakennukset. Sanallisen selvityksen lisäksi on hyvä liittää sopimukseen mukaan karttaliite, johon hallinnan jakautuminen on merkitty. Määräosin omistetulla kiinteistöllä voi sijaita sekä yhteisomistajille yksin kuuluvia rakennuksia että rakennuksia, jotka ovat yhteisomistuksessa. Näin sopimuksessa sovitaan myös siitä, mitkä alueet ja rakennukset jäävät mahdollisesti yhteishallintaan. Sopimuksessa tulee tällöin sopia yhteisten alueiden/rakennusten hoidosta, kunnossapidosta ja kustannuksista sekä niiden jakautumisesta osapuolten kesken. On myös mahdollista, että sopimuksessa kukin hallitsee omistamaansa rakennusta ja maa-alue jätetään kokonaisuudessaan yhteiseksi hallittavaksi alueeksi. Hallinnanjakosopimus ikään kuin vastaa asunto-osakeyhtiöiden tai kiinteistöosakeyhtiöiden yhtiöjärjestystä, joissa on määritelty mitä huoneistoa kukin osakeryhmä hallitsee ja mitkä alueet/rakennukset kuuluvat yhteishallintaan.

Hallinnanjakosopimus: Rakentamaton kiinteistö

Joskus kiinteistölle ei ole vielä edes rakennettu mitään, mutta hallinnanjakosopimus voidaan tehdä pelkälle maa-alueelle tai jos on tarkoitus rakentaa kiinteistölle niin sopimuksessa voidaan sopia myös rakentamisesta ja jakaa käytössä oleva rakennusoikeus. Rakennushankkeen yhteydessä tulee selvittää katu- tai tieliittymäkohdat sekä kunnallistekniikan liittymäkohta, koska näiden mukaan yksilöidään kulku-, putki- ja johtoreitit. Jos reittejä ja johtoja/putkia joudutaan vetämään toisen hallinta-alueen kautta, yksilöidään reittien tarkka sijainti, leveys ja oikeudet suorittaa korjaus-, kunnossapito- ja huoltotöitä. Myös olemassa olevat ja paikoilleen jäävät kulku-, putki- ja johtoreitit tulee yksilöidä.

Hallinnanjakosopimus voidaan sopia olevan voimassa joko toistaiseksi tai määräajan. Mikäli sopimuksessa ei ole erikseen mainittu voimassaoloajasta, on sopimus voimassa toistaiseksi. Sopimukseen kannattaa ottaa myös ehdot siitä, missä tilanteissa ja miten sopimus on irtisanottavissa. Tulee kuitenkin huomata, että sopimusta ei voida irtisanoa ilman pantinhaltijoiden suostumusta.

Hallinnanjakosopimusta voidaan jälkikäteen myös muuttaa mutta muutoksiin tarvitaan kaikkien osapuolten suostumus. Sopimukseen voidaan kuitenkin ottaa ehdot, missä tilanteissa sopimusta voidaan muuttaa. Mikäli määräosat ovat pantattuina velkojen vakuudeksi, tarvitaan myös pantinhaltijoiden suostumus muutoksiin. 

Hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen kiinteistörekisteriin ja miksi se kannattaa tehdä?

Hallinnanjakosopimus sitoo vain sen tehneitä osapuolia. Hallinnanjakosopimus kannattaa rekisteröidä eli kirjata ns. kiinteistöön kohdistuvana erityisenä oikeutena Maanmittauslaitoksen ylläpitämään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Tämän jälkeen se sitoo myös tulevia omistajia niissä tilanteissa, joissa sopimuksen osapuoli luovuttaa esim. myy osuutensa kiinteistöstä. Mikäli hallinnanjakosopimusta ei ole kirjattu, niin se ei sido uutta omistajaa, mikäli hän ei ole luovutuksen yhteydessä tiennyt sopimuksesta.

Lisäksi kirjaaminen antaa suojaa velkojia vastaan. Jos yhden osaomistajan osuus rakennuksineen joudutaan myymään pakkohuutokaupassa, niin ilman hallinnanjakosopimusta ja sen kirjausta, pahimmassa tapauksessa joudutaan myymään koko kiinteistö ja kaikkien osuudet. Hallinnanjakosopimus ja sen kirjaaminen osoittaa yhteisomistajan yksinomaisessa hallinnassa ja käytössä olevan sen kiinteistön ja rakennuksen osan konkreettisesti, mikä on määräosaan vahvistetun kiinnityksen ja siihen perustuvan panttioikeuden kohteena. Määräosan mahdollisessa ulosottorealisoinnissa on tällöin myös tarkasti tiedossa, mitä myynti käytännössä koskee.

Hallinnanjakosopimus voidaan kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin vain parhaalle etusijalle. Tällä tarkoitetaan sitä, että sopimus menee aina muun muassa kiinnitysten edelle. Jos kiinteistössä on jo kiinnityksiä niin hallinnanjakosopimuksen kirjaamiseen joudutaan pyytämään myös näiden oikeudenhaltijoiden kuten velkojien suostumus. Jos koko kiinteistöön on aiemmin kohdistunut kiinnityksiä, nämä kiinnitykset on myös purettava määräosiin ja uudet kiinnitykset voidaan vahvistaa vain määräosiin kohdistuvina.

Lopuksi

Hallinnanjakosopimuksen hyötyjä on, että se selkeyttää tontin ja sillä olevien rakennusten omistusta, hallintaa ja käyttöä. Hallinnanjakosopimus on myös joustava vaihtoehto tontin vaiheittain rakentamiseen. Koko tontin rakennusoikeuden voi hyödyntää vapaammin kuin tonttia lohkottaessa, koska lohkottaessa tontin rakennusoikeudet ovat määritelty tarkasti ja rakennusten sijoittelu tontin rajalinjaan nähden on tiukempi.

Hyvin laaditulla hallinnanjakosopimuksella voidaan mahdollisesti estää myös riitaisuuksia sekä se helpottaa ennakoimaan mahdollisia riskejä. Hallinnanjakosopimuksen laatimisessa kannattaakin usein käyttää juristia apuna.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua?

Ota yhteyttä!

Lue lisää artikkeleitamme: