Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Mitä yhteisomistussuhteesta on hyvä tietää ja miten yhteisomistussuhde lopetetaan?

Herkulex.fi /

Yhteisomistussuhteesta on kyse, kun kaksi tai useampi omistaa yhdessä esimerkiksi kiinteistön tai asunnon. Niissä tilanteissa, joissa omistetaan yhdessä esimerkiksi kesämökkikiinteistö, saattaa mökin yhteisomistukseen liittyä varjopuolia, jos omistajia on useita eikä asioista päästä keskenään sopuun. Yhteisomistajien saattaa usein olla kiistaa siitä, kuka milloinkin saa mökkiä käyttää, miten oleskeluvuorot mökillä jaetaan tasapuolisesti tai kuka päättää mökille tehtävistä korjauksista, kuka vastaa mökkiin liittyvistä kuluista ja korjauskustannuksista.

Tässä artikkelissa on esitetty muutamia seikkoja mitä kannattaa tietää ja ottaa huomioon, kun kyse on yhteisomistussuhteesta. Tässä artikkelissa käytettään kiinteistöä yhteisomistuksen kohteena. 

Yleistä yhteisomistussuhteesta

Yhteisomistus voi olla joko määräosaista tai jaotonta. Jaoton yhteysomistus on poikkeuksellista ja yleensä jaottomia yhteisomistustilanteita on jakamaton kuolinpesä. Kukaan ei silloin omista pesän esineistä mitään määräosaa vaan osuuden koko pesään. 

Yleensä yhteisomistus on määräosaista. Määräosainen yhteisomistus tarkoittaa sitä, että jokainen yhteisomistaja omistaa tietyn määräosan yhteisomistuksessa olevasta omaisuudesta. Tällainen tilanne on esimerkiksi silloin kun puolisot omistavat yhdessä kiinteistön. 

Yhteisomistussuhteita sääntelee yleislakina laki eräistä yhteisomistussuhteista (25.4.1958/180). Yhteisomistuslaki on tahdonvaltaista ja omistussuhteen osapuolet voivat poiketa siitä keskinäisin sopimuksin. 

Yhteisomistukseen liittyvistä oikeuksista ja velvollisuuksista

Yhteisomistuslain 2 §:n mukaan yhteisomistajien osuudet ovat keskenään samansuuruiset, jollei muuta näytetä. Yhteisomistajan oikeus yhteisomistusesineen hallintaan määrittyy omistusosuuden suuruuden mukaan. 

Yhteisomistajalla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta luovuttaa osuutensa tai hakea siihen kiinnityksiä tai perustaa siihen panttioikeuksia ja muutenkin määrätä osuudestaan, samoin kuin myös käyttää yhteistä esinettä hyväkseen sellaisella tavalla, että hänen toimenpiteensä eivät loukkaa muiden yhteisomistajien vastaavia etuja ja oikeuksia.

Yhteisomistajalla ei ole oikeutta vaatia korvausta toiselta yhteisomistajalta, jos hän käyttää kesämökkiä vähemmän kuin toinen yhteisomistaja, ellei tällaisesta korvauksesta ole yhdessä sovittu.

Pääsääntöisesti koko kiinteistöä koskevaan oikeustoimeen tai toimenpiteeseen voidaan ryhtyä vain kaikkien yhteisomistajien suostumuksella. Tämä tarkoittaa siis sitä, että mikäli mökkiä halutaan esimerkiksi laajentaa tai jos koko mökkikiinteistö halutaan myydä, tarvitaan siihen kaikkien yhteisomistajien suostumus. 

Tähän on kuitenkin poikkeuksia kuten laissa eräistä yhteisomistussuhteista (25.4.1958/180) säädetään, että milloin toimenpide on tarpeen esineen säilyttämistä, turvaamista tai sen tavanmukaista käyttämistä varten eikä siedä viivytystä, älköön kuitenkaan yhteisomistajan vastustus tai poissaolo estäkö toista yhteisomistajaa siihen ryhtymästä. Esimerkiksi kiinteistöllä tapahtuvan putkirikon korjaamiseksi ja enempien vahinkojen torjumiseksi, voi kuka tahansa yhteisomistajista ryhtyä välittömiin toimenpiteisiin vuodon korjaamiseksi ilman että siihen tarvitaan muiden yhteisomistajien suostumus. Muihin kuin kiireellisiin korjaustoimenpiteisiin ei saa ryhtyä ilman muiden omistajien suostumusta tai jos sellaisiin yksi yhteisomistaja ryhtyy, ei muilla yhteisomistajilla ole velvollisuutta osallistua kustannuksiin.

Mökkiin kohdistuvista maksuista ja veroista (kuten vakuutukset, kiinteistövero, käyttömaksut) yhteisomistajat vastaavat yleensä heidän osuuksiensa mukaisesti, jollei muusta ole sovittu. 

Sopimus yhteisomistajien kesken olisi suositeltavaa tehdä, kun esim. kesämökki omistetaan yhteisesti. 

Sopimus kannattaa kuitenkin tehdä jo yhteisomistussuhteen alkuvaiheessa, jolloin erimielisyyksiä ei vielä ole syntynyt. Jälkikäteen voi olla hankalaa päästä yhteisymmärrykseen sopimuksen ehdoista. Sopimuksessa voidaan sopia päätöksenteosta liittyen yhteisesti omistettuun mökkiin. Siinä voidaan sopia mökkiin liittyvistä kustannusten jaosta, mökin käytöstä/käyttövuoroista, yhteisomistussuhteen purkamisesta, etuosto-oikeudesta yms. Pääsääntöisesti jokainen yhteisomistaja vastaa mökin kuluista ja kustannuksista omistusosuuksiensa suhteessa, mutta tästä voidaan poiketa myös sopimuksin.  Sopimuksessa olisi hyvä sopia myös siitä, miten laskujen yms. maksut hoidetaan, yhteisomistajat voivat sopia esim. yhteisen tilin avaamisesta, jonne jokainen sopimuksen mukaisesti maksaa ”vastiketta”, joilla katetaan mökistä aiheutuvat kulut. Sopia kannattaa myös siitä kuka hoitaa laskujen maksun tililtä. 

Hallinnanjakosopimus on yksi keino, jolla yhteisesti omistetun kiinteistön omistajat voivat sopia kiinteistön käytöstä ja hallinnasta.

Sopimus kannattaa tehdä kirjallisesti ja usein sanallisen selvityksen lisäksi on syytä liittää sopimukseen karttaliite, johon on merkitty hallinnan jakautuminen. Hallinnan jako voi koskea sekä kiinteistön maa-aluetta että rakennuksia/rakennusta. Sopimuksessa voidaan sopia myös, että osa maa-alueesta jätetään yhteiseen hallintaan. Sopimuksessa voi sopia muun muassa pysäköintipaikoista, alueiden hoidosta, kustannusten jaosta.

Sopimukseen tulee kirjat myös sen voimassaolo. Hallinnanjakosopimus voi olla voimassa joko toistaiseksi tai määräajan.  Hallinnanjakosopimus ei kuitenkaan yleensä sovi kesämökkikiinteistölle, koska harvemmin mökkikiinteistöllä on useita rakennuksia niin, että niiden käyttöä voitaisiin hallinnanjakosopimuksella jakaa. Hallinnanjakosopimus sopii hyvin esimerkiksi paritalokiinteistölle tai kiinteistölle, jossa molemmilla on omat erilliset rakennukset. 

Uskotun miehen määrääminen 

Mikäli mökin hoidosta ei päästä yhteisymmärrykseen, on yhteisomistajalla oikeus hakea oikeudelta uskotun miehen määräämistä hoitamaan yhteistä esinettä ja sen hallintoa omistajien yhteiseksi hyväksi.  

Tällöin oikeus varaa niille yhteisomistajille, jotka eivät ole hakemukseen yhtyneet, tilaisuuden lausua siitä mielipiteensä. Mikäli päteviä perusteita uskotun miehen määräämiseksi on, oikeus määrää uskotun miehen joko määräajaksi tai toistaiseksi hoitamaan tehtävää. 

Miten yhteisomistussuhteesta voi päästä eroon? 

Omistusosuuden myynti

Jokainen yhteisomistajista voi myydä omistamansa määräosan omaisuudesta kuten kiinteistöstä eli kyse on silloin kiinteistön määräosan kaupasta. Määräosan omistaja voi myydä osuutensa muille yhteisomistajille tai sitten ulkopuoliselle. 

Halkominen

Halkomisessa tila jaetaan osakkaiden kesken heidän omistamiensa osuuksien mukaisesti uusiksi tiloiksi. Halkomista voi hakea yksikin yhteisomistaja, eikä halkomisen suorittamiseen tarvita kaikkien omistajien suostumusta. Halkomista haetaan Maanmittauslaitokselta. 

Jakosopimus

Yhteisomistajat voivat keskenään tehdä sopimuksen, jossa he sopivat kiinteistön jakamisesta ts. sopivat minkä alueen kiinteistöstä kukin saa. Jakosopimus on tehtävä kirjallisesti ja sopimuksen allekirjoitustilaisuudessa pitää kaupanvahvistajan olla läsnä ja vahvistaa jakosopimus. Jakosopimuksen jälkeen kukin yhteisomistaja hakee lainhuutoa saamaansa alueeseen. Lainhuudon myöntämisen jälkeen aloitetaan lohkominen, jossa muodostetaan sopijapuolille sopimuksen mukaiset uudet kiinteistöt. 

Yhteisomistussuhteen purkaminen 

Mikäli kukaan ei ole halukas ostamaan osuutta yhteisesti omistettuun kiinteistöön, tai jos yhteisomistusesineen jakaminen ei ole mahdollista (halkomalla tai lohkomalla), tai jos se toimenpiteenä aiheuttaisi suhteettoman suuria kustannuksia tai alentaisi esineen arvio huomattavasti, on yhteisomistussuhteen purkaminen ainoa keino päästä eroon omistuksestaan.  Tällöin tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta ja muita yhteisomistajia kuultuaan määrätä esineen myytäväksi. 

Oikeuden tulee määrätä päätöksessään, miten myyminen on toimitettava. Esine on määrättävä myytäväksi huutokaupalla, elleivät yhteisomistajat ole toisin sopineet ja jollei osoiteta, että se ilmeisesti edullisemmin saataisiin muulla tavalla kaupaksi. 

Tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta vahvistaa alimman hinnan, jolla esine saadaan myydä. Jos asia koskee kiinteistön myymistä ja joku yhteisomistajista on vajaavaltainen, tuomioistuimen tulee ilman vaatimustakin määrätä alin myyntihinta. 

Oikeuden tulee tarvittaessa määrätä uskottu mies hoitamaan omaisuuden myymistä ja huolehtimaan kauppahinnan jakamisesta. 

Anu Juka
OTM, Varatuomari, Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Puhelin: 050 342 7111
anu.juka (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
Milloin kiinteistössä havaittu kosteus- tai homevaurio on maakaaressa tarkoitettu merkittävä piilevä virhe
KKO:2019:16, ostajan erityinen selonottovelvollisuus
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Laatuvirhe
Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset
Kuka vastaa asunto-osakkeen virheistä?
Uuden asunnon virheet (yleinen virhesäännös asuntokauppalaki 4 luku 14 §)
Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa
Virheestä ilmoittaminen ja virheiden seuraamukset uuden asunnon kaupassa
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset
Virhesääntely
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Vastuunrajoituslausekkeet osana asunto- ja kiinteistökauppaa

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa