fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Yhteisomistus ja yhteisomistuksen purkaminen

Herkulex.fi /

Yhteisomistajan oikeuksista ja velvollisuuksista sekä yhteisomistuksen purkamisesta säädetään laissa eräistä yhteisomistussuhteista. Yleisiä ja taloudellisesti merkittäviä tilanteita ovat kiinteistöjen ja asunto-osakkeiden yhteisomistukset. Hyvin usein tällainen yhteisomistus syntyy, kun avio- tai avopuolisot hankkivat yhteisen kodin. Yhteisomistuksia syntyy myös perinnönjaoissa.

Omistusolettama

Kunkin yhteisomistajan katsotaan omistavan määräosuuden yhteisestä esineestä. Yhteisomistajien osuudet ovat samansuuruiset, jollei muuta ilmene. Esimerkiksi jos kaksi henkilöä ostaa kiinteistön tai asunto-osakkeet, niin oletus on, että he kumpikin omistavat ½ osaa. Kauppakirjan merkinällä omistusosuudet voidaan sopia toisella tavalla.

Yhteiseen esineeseen ja sen tuottoon kohdistuvat oikeudet ja velvollisuudet määräytyvät heidän omistusoikeuksien mukaisesti. Yhteisomistaja vastaa omistusosuuttaan vastaavalla määrällä esineestä aiheutuvista tavanomaisista kustannuksista. Mikäli esine myydään, kuuluu yhteisomistajille heidän omistusosuuttaan vastaava osa luovutushinnasta. Mikäli esine vaihdetaan, saa jokainen yhteisomistaja vaihdossa saadusta esineestä saman osuuden, kuin mikä hänellä oli vaihdossa annetusta esineestä. Esimerkiksi yhteisomistajien muunlainen sopimus kauppahinnan jakamisesta tai uuden esineen omistamisesta ei sido esimerkiksi mahdollisia velkojia.

Yhteisen omaisuuden käyttö

Yhteisomistajalla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta luovuttaa osuutensa ja siitä määrätä. Yhteisomistajalla on oikeus käyttää yhteistä esinettä sellaisella tavalla, joka ei loukkaa muiden yhteisomistajien vastaavia etuja ja oikeuksia. Yhteisen kodin osalta tämä tarkoittaa sitä, että avio- tai avopuolisot käyttävät kotia vakituiseen asumiseen ja vastaavat kodista aiheutuvista kustannuksista. Toimivan avio- tai avoliiton aikana yhteisomistajan oikeuksiin ja velvollisuuksiin ei yleensä tarvitse kiinnittää huomiota. Ongelmat tulevat esille, kun yhteiselo käy epätyydyttäväksi.

Kaikkien yhteisomistajien suostumusta edellyttävät toimenpiteet

Lähtökohtaisesti kaikkiin toimenpiteisiin, jotka koskevat koko esinettä tarvitaan kaikkien yhteisomistajien suostumus. Yksikin yhteisomistaja on oikeutettu ryhtymään toimenpiteeseen, joka on tarpeen esineen säilyttämistä, turvaamista tai sen tavanmukaista käyttämistä varten. Tällainen tilanne on käsillä käytännössä silloin, kun esine on vaarassa tuhoutua tai menettää arvonsa. Yksikin yhteisomistaja on oikeutettu ajamaan kannetta yhteistä esinettä koskevassa asiassa. Tällöin yhteisomistajan tulee haastaa muut yhteisomistajat kuultavaksi asiassa. Yksikin yhteisomistaja voi tuomioistuimessa ajaa esimerkiksi kiinteistön tai asunto-osakkeiden laatuvirheeseen perustuvaa vaatimusta. Se mitä oikeudenkäynnissä voitetaan tulee kaikkien yhteisomistajien hyväksi ja jokainen yhteisomistaja on velvollinen osallistumaan oikeudenkäyntikuluihin saamaansa edun arvoon asti.

Jos yhteisen esineen hoitamisen tai kunnossapidon kannalta on tarpeen kiinteistön luovuttaminen, pantti-, nautinta- tai rasiteoikeuden perustaminen tai sellainen muu toimenpide, jolla saattaa olla olennainen vaikutus yhteisomistajan oikeuksiin, voi tuomioistuin yhteisomistajan pyynnöstä antaa määräämillään ehdoilla luvan, mikäli ei ole olemassa painavia vastasyitä sille, ettei toimenpide ole tarpeen. Ennen ratkaisun antamista on tuomioistuimen varattava muille yhteisomistajille tilaisuus esittää mielipiteensä hakemuksesta.

Uskotun miehen määrääminen

Mikäli yhteisen esineen käytössä ja sitä koskevassa päätöksen teossa ilmenee ongelmia, voi yhteisomistaja tehdä tuomioistuimelle hakemuksen uskotun miehen määräämiseksi. Ennen uskotun miehen määräämistä on tuomioistuimen varattava muille yhteisomistajille tilaisuus tulla kuulluksi. Mikäli tuomioistuin katsoo, että on päteviä perusteita suostu hakemuksen, niin tuomioistuin määrää uskotun miehen määräajaksi tai toistaiseksi hoitamaan yhteistä esinettä. Tuomioistuin voi vahvistaa uskotun miehen noudatettavaksi tehtävän kannalta tarpeellisia ohjeita. Elleivät yhteisomistajat ole erityisen tapauksen varalta muuta määränneet tai vahvistetuissa ohjeissa toisin määrätä, niin uskottu mies kantaa ja vastaa yhteisomistajien puolesta sekä edustaa heitä viranomaisen luona ja muutoinkin yhteistä esinettä koskevissa asioissa. Käytännössä uskottu mies tekee laajasti päätöksiä yhteisomistajien puolesta.

Uskotun miehen tulee antaa yhteisomistajille selvitys tekemistään toimenpiteistä.

Yhteisomistuksen purkaminen

Mikäli yhteisomistaja ei halua jatkaa yhteisomistusta hänellä on oikeus saada osuutensa yhteisestä esineestä jakamalla erotetuksi. Esineen jakaminen ei kuitenkaan ole läheskään aina mahdollista. Isosta kiinteistöstä voidaan halkomistoimituksessa muodostaa omat kiinteistön kullekin yhteisomistajalle. Normaalin asuin kiinteistön tai asunto-osakkeiden jakaminen ei ole käytännössä mahdollista. Tällöin tulee arvioitavaksi eri vaihtoehdot yhteisomistuksen purkamiseksi.

.

Avioliittolaki

Aviopuolisoiden yhteisomistus voidaan purkaa ositusmenettelyssä. Mikäli aviopuolisot eivät pääse yhteisymmärrykseen osituksen toimittamisesta voi jompikumpi puolisoista hakea pesänjakajan määräämistä. Pesänjakajalla on toimivalta toimittaa ositus puolisoiden välillä. Avioliittolain 85 §:n mukaan puoliso voi osituksessa tai omaisuuden erottelussa vaatia yhteisen omaisuuden jakamista. Osituksessa varakkaampi voi tasinkona tai osana tasinkoa luovuttaa esimerkiksi oman osansa yhteisestä esineestä toiselle puolisolle.

Mikäli tasinkona luovutettava osuus koskee yhteistä kotia, niin tasinkoa saava puoliso ei voi käytännössä kieltäytyä vastaan ottamasta toisen puolison osuutta yhteisestä kodista. Tällöin yhteisomistus purkautuu osituksessa. Usein miten puolisoiden väliset varallisuusolot eivät ole sellaiset, että yhteisomistus purkautuisi tasingon suorituksella. Määrätty pesänjakajakaan ei voi velvoittaa toista puoliso lunastamaan toisen puolison osuutta yhteisestä esineestä, eikä velvoittaa toista puoliso hyväksymään toisen puolison esittämää lunastussummaa. Mikäli yhteisesti omistetun omaisuuden jakoa ei saada sovittua joudutaan turvautumaan yhteisomistuslain mukaiseen menettelyyn.

.

Laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta

Avoliittolain 5 §:n mukaan yhteisomistussuhde on vaatimuksesta purettava. Avopuolisoilla ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen. Tämä tarkoittaa sitä, että avoliittolain mukaisessa menetellyssä suoritetaan omaisuuden erottelu eli selvitetään kumpi omistaa minkäkin yhteistalouden esineen. Omistaja pitää omistamansa esineet. Avioliittolain mukaista tasinkoa ei suoriteta. Ellei yhteisomistuksen jakamisesta saada sovittua, niin yhteisomistus puretaan yhteisomistuslain mukaisessa menettelyssä.

.

.

Perintökaari

Ennen testamentin toimeenpanoa tai perinnönjakoa kuolinpesän osakkaat eivät omista mitään kuolinpesään kuuluvaa esinettä murto-osaisesti, vaan puhutaan jakamattomasta yhteisomistuksesta. Perinnönjaossa osakkailla on oikeus saada osansa kaikenlaatuisesta omaisuudesta. Tästä johtuen perinnönjaot johtavat usein yhteisomistussuhteeseen varsinkin kiinteistöjen osalta. Näin syntynyt yhteisomistus puretaan yhteisomistuslain mukaisessa menettelyssä.

.

Laki eräistä yhteisomistussuhteista

Yhteisomistussuhteen purkamiseksi yhteisomistaja voi tehdä tuomioistuimelle hakemuksen, jossa vaatii, että yhteisesti omistettu esine määrätään myytäväksi. Yhteisomistajan tulee haastaa muut yhteisomistajat kuultavaksi.

Edellytyksen myyntiluvalla on, että esineen jakaminen ei ole mahdollista tai se aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti esineen arvoa. Esineen myymistä koskevassa päätöksessään oikeuden tulee määrätä, miten myyminen on toimitettava. Esine on määrättävä myytäväksi huutokaupalla, elleivät yhteisomistajat ole toisin sopineet ja jollei osoiteta, että se ilmeisesti edullisemmin saataisiin muulla tavalla kaupaksi.

Tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta vahvistaa alimman hinnan, jolla esine saadaan myydä. Jos asia koskee kiinteistön myymistä ja joku yhteisomistajista on vajaavaltainen, tuomioistuimen tulee ilman vaatimustakin määrätä alin myyntihinta.

Esineen myyntiin ja kauppahinnan jakamiseen voidaan tarvittaessa määrätä uskottu mies.

.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa

Seuraa meitä LinkedInissä .

Lue myös nämä asuntomyyntiin liittyvät artikkelit:

.

Tarvitsetko apua?

.

Jaa artikkeli: