Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kuolinpesään kuuluvan kiinteistön myyminen tai jakaminen

Herkulex.fi /

Jakamaton kuolinpesä

Jakamaton kuolinpesätermiä käytetään siihen saakka, kunnes perinnönjako on toimitettu. Ennen perinnönjaon toimittamista osakasten omistuksen osalta puhutaan jakamattomasta yhteisomistuksesta. Tämä tarkoittaa sitä, että osakkaat eivät omista kuolinpesään kuuluvasta kiinteistöstä määräosaa. Usein ajatellaan virheellisesti, että jos kuolinpesässä on esimerkiksi neljä osakasta, niin he kukin omistavat kiinteistöstä 1/ 4 osaa. Omistusosuudet kiinteistöön määräytyvät vasta toimitetun perinnönjaon jälkeen.

Jakamattomaan kuolinpesään kuuluvan kiinteistö myyminen edellyttää suostumusta kaikilta osakkailta. Jakamattomassa kuolinpesässä ei ole enemmistöpäätössäännöksiä. Jakamattoman kuolinpesän osakas ei voi myydä kiinteistöstä murto-osaa, mutta hän voi myydä osuutensa kuolinpesään. Jakamattoman kuolinpesän osakas ei voi saada tuomioistuimelta lupaa kiinteistön myyntiin. Jakamattoman kuolinpesän osakas ei voi hakea pesään kuluvan tilan halkomista.

Osakkaiden toimittama perinnönjako

Jotta kuolinpesän osakas voi yksin käyttää omistajalle kuuluvia oikeuksia kiinteistöön, tarvitaan perinnönjako. Perinökaaren 23 luvun 3 §:n mukaan osakkaat saavat toimittaa perinnönjaon sopimallaan tavalla. Jos joku osakkaista on vajaavaltainen tai jos edunvalvoja muutoin edustaa häntä perinnönjaossa, on noudatettava holhoustoimesta annetun lain 34 §:n 1 momentin 9 kohdan säännöstä. Näissä tapauksissa osakkaiden keskenään toimittamalle perinnönjaolla tarvitaan holhousviranomaisen lupa.

Vastaavasti, jos jonkun osakkaan osuus kuolinpesään on ulosmitattu, niin osakkaiden toimittamalle perinnönjaolle tarvitaan ulosottoviranomaisen lupa.
Suorittamastaan perinnönjaosta osakkaiden on laadittava jakokirja, joka heidän kaikkien tulee allekirjoittaa. Muotomääräyksiin kuulu lisäksi kahden esteettömän todistajan allekirjoitus.

Osakas voi moittia jako käräjäoikeudelle jätettävällä kanteella. Osakas voi moittia jakoa sillä perusteella, ettei jako ole tehty sille säädetyssä muodossa. Kanne on nostettava kuuden kuukauden kuluessa jaon toimittamisesta.

Toimitusjako

Mikäli osakkaat eivät pääse keskenään sopimukseen perinnönjaon toimittamisesta on kullakin osakkaalla oikeus hakea käräjäoikeudelta pesänjakajan määräämistä suorittamaan perinnönjako. Näin yksikin osakas voi käynnistää perinnönjaon.

Perintökaaren 23 luvun 8 §:n mukaan pesänjakajan on suoritettava jako siten, että kullekin osakkaalle annetaan osa kaiken laatuisesta omaisuudesta. Kuitenkin on omaisuus, jota ei sopivasti voida jakaa osiin tai erotella, mikäli mahdollista on pantava samaan osaan. Jokaisella osakkaalla on oikeus saada osansa kuolinpesään kuuluvasta kiinteästä omaisuudesta. Mikäli kuolinpesään kuuluu ainoastaan yksi kiinteistö voi pesänjakaja antaa kullekin osakkaalle määräosan kiinteistöstä. Mikäli kuolinpesään kuuluu useampia kiinteistöjä, voidaan jako toimittaa myös siten, että kokonaisia kiinteistöjä annetaan osakkaille. Pääasia, että osakas saa kiinteää omaisuutta, ellei ole sitten suostunut siihen, ettei hänen osalleen tule kiinteää omaisuutta.

Mikäli pesänjakaja ei saa jakoa toimitetuksi, voi oikeus pesänjakajan esityksestä määrätä, että kiinteistö myydään jaon toimittamiseksi. Tällainen tilanne tulee kysymykseen, jos kuolinpesään kuuluva tai kuuluvat kiinteistöt ovat niin pieniä, ettei niistä voida halkomistoimituksessa jakaa uusiksi kiinteistöiksi. Tällöin jaon tarkoitusta parhaiten edistää se, että pesänjakaja hakee myyntiluvan ja jakaa kauppahinnan.

Mikäli kuolinpesään kuuluvasta kiinteistöstä voidaan muodostaa uusia kiinteistöjä, pesänjakaja on täyttänyt tehtävänsä antamalla jokaiselle osakkaalle murto-osan kiinteistöstä. Myös määräalainen jako on mahdollista. Yleensä määräalainen jako osakkaiden sopimusta. Määräalainen jako pesänjakajan päätöksellä on kritiikille altis ja vaatii määräalojen arvon erittäin luotettavaa selvitystä.

Osakkaalla on oikeus moittia pesänjakajan tekemää perinnönjako käräjäoikeudelle jätettävällä kanteella. Kanne tulee nostaa kuuden kuukauden kuluessa jaon toimittamisesta.

Perinnönjaon jälkeen

Perinnönjaon jälkeen osakas voi käyttää yksi kaikkia omistajalle kuuluvia oikeuksia. Jos osakas on perinnönjaossa saanut murto-osan kiinteistöstä, niin osakas voi hakea halkomistoimituksen, jossa saa murto-osansa erotetuksi omaksi kiinteistökseen. Osakas voi myydä murto-osansa kiinteistöstä muita yhteisomistajia kuulematta. Osakas voi myös hakea koko kiinteistön myyntiä yhteisomistussuhteen purkamiseksi.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Markku Honka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 040 5231 642
markku.honka (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Kuolinpesa asuntokaupan osapuolena
Kiinteistön myyminen kuolinpesän toimitusjaossa
Kuolinpesä kiinteistö- tai asuntokaupan osapuolena
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys
Kodissa epäillään kosteusvauriota – milloin tarvitaan avuksi lakimiestä?
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Milloin kiinteistössä havaittu kosteus- tai homevaurio on maakaaressa tarkoitettu merkittävä piilevä virhe
Ostajan velvollisuudet kiinteistön virhetilanteissa
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset
Virhesääntely
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Uudisrakentamiseen verrattava rakentaminen
Vanhojen pientalojen ongelmat