Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kuolinpesä kiinteistö- tai asuntokaupan osapuolena

Herkulex.fi /

Usein kiinteistö- tai asuntokaupan kauppakirjan laativan mieltä askarruttaa, kuka merkitään myyjäksi, kun asunnon omistanut tai omistaneet ovat kuolleet ja tilalla onkin kuolinpesä. Erityisiä tulkintavaikeuksia aiheuttavat esim. testamentit silloin, kun kuolinpesän osakkaillakaan ei oikein ole käsitystä siitä, millaista lopputulosta pesänsä jaossa jo edesmennyt perheenjäsen testamentillaan toivoo.

Kiinteistönvälittäjän näkökulmasta on muistettava, ettei välittäjän velvollisuus tai oikeuskaan ole lähteä tulkitsemaan testamenttia. Viimekädessä onkin kehotettava osakkaita nostamaan testamentin tulkintakanne, jotta oikeat kuolinpesän oikeudenomistajat saadaan selville. Useimmissa tilanteissa näin pitkälle ei kuitenkaan tarvitse mennä, vaan välitysliike selviää säännöillä, joita käsitellään seuraavassa.

Mikä on kuolinpesä?

Perittävän kuollessa hänen omistusoikeutensa ei voi käsitteellisesti sammua tai kadota. Omistusoikeudella on oltava joka hetki subjekti, toisin sanoen omaisuudella on oltava omistaja. Kuolleen henkilön omaisuus siirtyy vainajan perillisille ja testamentinsaajille perintökaaren (PK 5.2.1965/40) mukaisesti.
Vainajan perilliset ja mahdolliset testamentinsaajat eivät kuitenkaan saa kuolinpesän omaisuuteen heti esimerkiksi tietyn määräosan suuruista omistusoikeutta. Kuolinpesän osakas ei voi esimerkiksi saada ennen perinnönjakoa lainhuutoa perintöosaansa vastaavaan osaan pesään kuuluvasta kiinteistöstä. Osakkaat sen sijaan hallitsevat kuolinpesän omaisuutta yhteisesti, kuolinpesänä. Tällainen pesä ei ole oikeushenkilö vaan osakkaidensa väliaikainen henkilöyhteenliittymä.

Perintökaaren mukaan osakkaiden tulee (ellei ole järjestetty erityistä kuolinpesän hallintoa) yhteisesti hallita pesän omaisuutta. Osakkaat edustavat yhdessä kuolinpesää kolmatta henkilöä vastaan sekä kantavat ja vastaavat pesää koskevissa asioissa (PK 18:2). Kuolinpesän hallinto edellyttää siis osakkaiden yksimielisyyttä kaikista päätöksistä. Jos tätä ei voida saavuttaa, kukin osakas voi hakea tuomioistuimelta pesänselvittäjän määräämistä.

Kun kuolinpesä on pesänselvittäjän hallinnossa, hän yksin tekee päätökset pesän asioista. Kuolinpesä tavallisesti lakkaa perinnönjaossa, mutta se voidaan myös osakkaiden niin halutessa pitää jakamattomana hyvinkin pitkiä aikoja. Joskus saatetaan tehdä myös osittainen perinnönjako. Silloin yhteishallintosuhde jatkuu, mutta osa omaisuudesta luovutetaan jollekin tai joillekin pesän osakkaista.

Kuolinpesän osakkaat

Mikäli myytävä omaisuus on vainajan nimissä, tulee kauppakirjaan siis merkitä omaisuuden myyjäksi henkilön kuolinpesä. Tämän jälkeen asiakirjaan luetellaan kuolinpesän osakkaat. Kuolinpesän osakkaita ovat henkilön perilliset, eloonjäänyt puoliso osituksen toimittamiseen saakka, entinen eloonjäänyt puoliso, mikäli ositusta ei ole toimitettu sekä mahdollinen yleisjälkisäädöksen saaja tai saajat. Perittävä ei voi tekemässään testamentissa sulkea pois lakiin perustuvaa osakasasemaa.

Kaikkien kuolinpesän osakkaiden on allekirjoitettava kauppakirja. On tärkeää huomata, että leski kuuluu pääsääntöisesti kuolinpesään. Joskus erehdytään ajattelemaan, että koska myytävä omaisuus on vain vainajan nimissä, ei leskellä olisi oikeutta osallistua kyseistä omaisuutta koskevaan päätöksentekoon. Näin ei kuitenkaan ole. Toisaalta on huomattava, että mikäli leski omistaa omaisuuden yksin, saa hän myydä sen ilman muiden kuolinpesän osakkaiden myötävaikutusta.

Jos omaisuus on kuitenkin tarkoitettu käytettävän puolisoiden yhteisenä kotina, tarvitaan kauppaan kuolinpesän osakkaiden suostumus avioliittolain vallinnanrajoitussäännösten johdosta. Usein omaisuus on aikoinaan ostettu sekä lesken että vainajan nimiin. Tällöin leski on omaisuuden myyjänä kauppakirjassa kahdessa ominaisuudessa: hän myy itse omistamaansa omaisuutta sekä kuolinpesän osakkaana kuolinpesälle kuuluvaa omaisuutta.

Perilliset

Kuolinpesän osakkaita ovat edellä todetulla tavalla vainajan perilliset. Perillisellä tarkoitetaan perintöön oikeutettuja, jotka määräytyvät perintökaaren 2-4 lukujen mukaan. Osakkaita ovat siis primääriperilliset ja sekundääri- eli sijaisperilliset. Lähinnä perinnön saavat rintaperilliset. Mikäli joku perittävän lapsista on kuollut, tulevat lapsen jälkeläiset hänen sijaansa. Jos vainajalta ei ole jäänyt rintaperillisiä, saavat hänen isänsä ja äitinsä perinnön, kumpikin puolet. Kuolleen vanhemman sijaan tulevat vainajan sisarukset. Myös veli- ja sisarpuolet perivät.

Jos vainajalta ei jää edellä mainittuja perillisiä, menee omaisuus isovanhemmille. Milloin isovanhempi on kuollut, menee hänen osansa hänen rintaperilliselleen eli vainajan sedille ja tädeille. Ottolasten perillisasema määräytyy sen mukaan, onko kysymys vanhan ottolapsia koskevan lainsäädännön mukaisesta ns. heikosta adoptiosta vai uuden ottolapsilain mukaisesta vahvasta adoptiosta. Vahvassa adoptiossa ottolapsen asema rinnastuu perintöoikeudellisesti täysin oman lapsen asemaan. Heikossa adoptiossa perimysoikeus biologisiin vanhempiin ja sukuun säilyy, mutta ottovanhempiin nähden asema poikkeaa hieman muiden perillisten asemasta (Perintökaari 4 luku).

Jos perittävä oli kuollessaan naimisissa, eikä häneltä jäänyt rintaperillisiä, perii leski vainajan. On tärkeää huomata, että leski ei peri osaakaan vainajan omaisuudesta, mikäli vainajalta jää rintaperillisiä.

Leskellä on toki useimmiten avio-oikeus vainajan omaisuuteen (ja tällä perusteella hän on myös kuolinpesän osakas), mutta perillinen leski ei tällöin ole. Leski on periessään vainajan (mikäli vainajan jättämästä testamentista ei muuta johdu) kuolinpesän ainut osakas ja hän saa määrätä yksin omaisuuden myynnistä. Kun leski aikanaan kuolee, vainajan toissijaiset perilliset, eli useimmiten veljet ja sisaret, ovat lesken kuolinpesän osakkaita.

Mikäli perillinen luovuttaa perintöosuutensa, hän säilyttää tästä huolimatta asemansa kuolinpesän osakkaana. Perintöosuuden luovutuksensaajasta ei tule pesän osakasta.

Sen sijaan perinnöstä luopuminen, joka tapahtuu ilman ehtoja ja luopumisesta maksettavaa korvausta, johtaa myös osakkuusaseman menettämiseen. Sijaan tulevat luopujan omat lain mukaan määräytyvät sijaantuloperilliset. Edellä mainituista tilanteista on vielä erotettava se, että luovutuksen kohteena on osuus kuolinpesään kuuluvasta omaisuudesta, esimerkiksi kiinteistöstä. Tältä osin on huomattava, ettei pesän osakkaalla ole ennen perinnönjakoa mitään laskennallista osuutta pesään kuuluvasta omaisuudesta. Luovutuksella saattaa olla vaikutuksia luovuttajan ja luovutuksensaajan välisiin oikeussuhteisiin, mutta luovutukselle ei voida myöntää lainhuutoa ennen lopullista perinnönjakoa.

Testamentin saajat

Jos perittävä antaa testamentissaan jollekin oikeuden koko jäämistöön, määräosaan siitä tai ylijäämän sen jälkeen, kun muut etuudet on ensin maksettu ja hoidettu, jälkisäädöstä nimitetään yleistestamentiksi.

Yleistestamentin saaja on kuolinpesän osakas ja hän osallistuu perillisten tavoin kuolinpesän hallintoon ja esimerkiksi omaisuuden myymiseen. Jos testamentilla on annettu jollekin taholle tietty rahamäärä, oikeus tai etuus, testamenttia kutsutaan erityisjälkisäädökseksi. Tällaisen testamentin saaja ei ole kuolinpesän osakkaan asemassa.

Joskus välitysliike törmää tilanteeseen, jossa osakkaat ovat erimielisiä siitä, miten testamenttia on tulkittava. Testamentin sanamuodosta ei esimerkiksi ole pääteltävissä, tarkoitetaanko sillä yleis- vai erityistestamenttia. Perintökaaren 18:1.2 mukaan perillistä ja yleisjälkisäädöksen saajaa pidetään kuolinpesän osakkaana silloinkin, kun heidän oikeutensa on riidanalainen.

”Perillisen ja yleisjälkisäädöksen saajan katsotaan olevan osakkaita silloinkin, kun heidän oikeutensa on riidanalainen.”

(Perintökaaren 18 luvun 1 pykälän 2 momentti)

Mikäli omaisuutta ryhdytään myymään tilanteessa, jossa asiaan osallisten osakkuusasemassa on epäselvyyksiä, tulee myös riidanalaiset tahot merkitä kuolinpesän osakkaiksi ja tätä kautta myyjiksi kauppakirjaan.

Miten kuolinpesän osakkaista voi varmistua?

Perillisten osalta kuolinpesän osakkuus selviää vainajasta hankittavasta katkeamattomasta sukuselvityksestä sekä perillisten virkatodistuksista. Sukuselvitys tulee hankkia kuolinhetkeen asti sitä hetkestä alkaen, kun henkilö on täytti 15 vuotta. Mikäli joku kuolinpesän osakkaista on kuollut, myös hänen osaltaan on hankittava perukirja sekä sukuselvitys.

Selvitystyö saattaakin osoittautua hyvin laajaksi ja aikaa vieväksi toimenpiteeksi ja siihen kannattaa varata runsaasti aikaa ainakin silloin, kun kuolinpesään kuuluu useampi henkilö. Virkatodistusten osalta on huomattava, että yli 3 kuukautta vanhojen todistusten tietoihin ei voi enää luottaa. Mikäli virkatodistus on yli 3 kuukautta vanha, on tilalle siis pääsääntöisesti hankittava uusi.

Pesän osakkaiden selvittäminen on helpompaa, mikäli käytettävissä on perukirja, jossa on maistraatin rekisterimerkintä vahvistetusta osakasluettelosta. Tällöin välitysliike voi luottaa kyseisen perukirjan osakasluetteloon, eikä erillistä sukuselvitystä ja virkatodistuksia tarvita. Kiinteistöjen osalta on suositeltavaa ohjata kuolinpesä hakemaan kohteeseen selvennyslainhuuto, mutta kiinteistön kaupan välttämätön edellytys se ei ole.

Huoneistojen osalta on taas huomattava tarkistaa, onko isännöitsijä tehnyt kuoleman johdosta merkintöjä osakasluetteloon ja mihin nämä merkinnät perustuvat. Mikäli isännöitsijä on merkinnyt osakasluetteloon kuolinpesän osakkaat, saattaa tämä helpottaa välitysliikkeen selvitystyötä. Isännöitsijän tekemiin merkintöihin kuolinpesän osakkaista ei kuitenkaan saa luottaa ja välitysliikkeen on siis aina erikseen tehtävä edellä mainittu selvitystyö kuolinpesän osakkaista.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Jussi Laaka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 0400 410 720
jussi.laaka@laaka.fi
http://laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Lue lisää aiheesta

Kiinteistön myyminen kuolinpesän toimistusjaossa
Luovutusvoitto – verovapaa luovutus
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
Aviopuolison suostumus yhteistä asuntoa myytäessä

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa