Kiinteistön kaupan, vaihdon ja lahjan lisäksi omistajan vaihdos voi tapahtua aviopuolisoiden välisessä osituksessa tai perinnönjaossa. Miten arvioidaan osituksessa tai perinnönjaossa saadun omaisuuden laatuvirhettä ja sen merkitystä?

Maakaari

Maakaaressa kiinteistön laatuvirheestä ja sen seuraamuksista säädetty tulee sovellettavaksi silloin, kun omistusoikeus kiinteistöön on saatu kaupalla tai kiinteistöjen vaihdolla. Maakaaren mukainen vastuu laatuvirheistä ei tule sovellettavaksi lahjojen tai muiden luovutusten osalta. Mikäli omistusoikeus kiinteistöön on saatu perinnönjaossa tai osituksessa, niin maakaaressa kiinteistön laatuvirheen seurauksista säädetty ei tule sovellettavaksi.

Ositus

Osituksessa kiinteistön omistusoikeus voi aviopuolisoiden kesken siirtyä siten, ettei tehdä maakaaressa säädetyllä tavalla kauppakirjaa. Omistajan vaihdoksessa tulee kuitenkin noudattaa avioliittolaissa ja perintökaaressa asiakirjoista säädettyjä määrämuotoja.

Ositus tulee vaadittaessa toimitettavaksi sen jälkeen, kun toinen aviopuolisoista kuolee tai aviopuolisot päätyvät avioeroon. Osituksessa enemmän omistavan puolison tulee suorittaa tasinkoa toiselle puolisolle. Poikkeuksen tästä muodostaa se, että leskellä on oikeus olla luovuttamatta tasinko kuolinpesälle. Mikäli perittävän perilliset haluavat suorittaa perinnönjaon, niin ennen sitä on toimitettava ositus kuolinpesän ja lesken välillä. Kuoleman jälkeen tapahtuvassa osituksessa, mikäli leski pitää kiinni tasinko-oikeudestaan hänen kiinteistöomistuksensa ei siirry kuolinpesälle. Kuolinpesä voi luovuttaa kiinteistön omistuksen leskelle tasinkona.

Yhteisesti omistettu kiinteistö osituksessa

Jos puolisoilla on yhteistä omaisuutta niin omaisuus on vaadittaessa jaettavan osituksessa. Mikäli puolisot laittavat ositusmenettelyssä yhteisesti omistetun kiinteistön myyntiin, niin tällöin tehdään maakaaren mukainen kauppakirja ja puolisoiden vastuu kiinteistön kunnosta määräytyy maakaaren mukaisesti.

Mikäli käräjäoikeus on määrännyt pesänjakajan toimittamaan osituksen ja tämä hakee lupaa yhteisesti omistetun kiinteistön myyntiin, niin tällöinkin tehdään kauppakirja ja aviopuolisoiden vastuu kiinteistön kunnosta määräytyy tällöinkin maakaaren mukaisesti. Pesänjakaja voi olla korvausvastuussa vahingosta, jonka hän tahallisesti tai huolimattomuudestaan aiheuttaa. Käytännössä pesänjakajan korvausvastuu kiinteistön kunnon osalta ei toteudu, ellei hän ole jättänyt ilmoittamatta tietämäänsä seikka kiinteistön kunnosta tai antanut siitä virheellistä tietoa.

Sopimusositus

Puoliso, jonka tulee osituksessa suorittaa tasinkoa, saa lähtökohtaisesti päättää mitä tasinkona luovuttaa. Yleensä tasinkona voidaan hyväksyttävällä tavalla luovuttaa kiinteistö, joko oman osuutensa yhteisestä kiinteistöstä tai kokonaan omistamansa kiinteistön.

Mikäli puolisot ovat keskenään sopineet osituksesta, niin heidän tulee laatia osituskirja, jonka molemmat osapuolet allekirjoittavat ja jonka kaksi esteetöntä todistajaa todistaa oikeaksi. Mikäli osituskirja on laadittu määrätyssä määrämuodossa ja tasinkona annetussa kiinteistössä ilmenee myöhemmin laatuvirhe, niin kiinteistön tasinkona saaneen oikeussuojakeinot ovat rajalliset. Tämä johtuu siitä, että sopimusosituksessa tasinkoa saavan aviopuolison ei ole pakko hyväksyä kiinteistöä tasinkona, vaan aina voi vaatia rahasuorituksen. Riitatilanteissa on myös mahdollista hakea pesänjakajaa toimittamaan ositus.

Sopimusosituksen väärinkäyttötapausten osalta oikeussuojakeinot ja mahdolliset ositussopimuksen pätemättömyysperusteet ilmenevät varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 3 luvusta. Lisäksi voi tulla kysymykseen rikoslaissa rangaistavaksi säädetty petosrikos. Edellä mainitut perusteet tarkoittavat käytännössä sitä, että tasinkoa luovuttava puoliso on pakottanut toisen tekemään sopimuksen tai tahallisesti harhaanjohtanut toista sopimustilanteessa.

Toimitusositus

Mikäli puolisot eivät kykene sopimaan osituksen toimittamisesta, niin molemmilla on oikeus hakea pesänjakajaa toimittamaan ositus. Pesänjakajakin pyrkii siihen, että aviopuolisot saavat sovittua tasingon suorittamisesta. Tällöinkin tasingon maksajalla on lähtökohtaisesti oikeus päättää mitä tasinkona luovuttaa. Mikäli sovintoa ei synny, niin viimekädessä pesänjakajalla on oikeus päättää mitä omaisuutta tasinkona tulee luovuttaa. Mikäli tasinkona luovutetussa kiinteistössä ilmenee myöhemmin laatuvirhe minkä takia kiinteistö ei ole arvoltaan osituslaskelman mukainen, niin pesänjakajan ratkaisuun on oikeus hakea muutosta moitekanteella. Moitekanteen määräaika on kuusi kuukautta pesänjakajan päätöksestä lukien.

Kiinteistö perinnönjaossa

Perinnönjaossa kiinteistön omistusoikeus voi osakkaiden kesken siirtyä, vaikka ei tehdä maakaaressa säädetyllä tavalla kauppakirjaa. Omistajan vaihdoksessa tulee kuitenkin noudattaa perintökaaressa säädettyä muotomääräystä.

Perintökaaren jako-ohjeen mukaan jokaisella osakkaalla on oikeus saada osansa kaiken laatuisesta omaisuudesta. Mikäli jaettavaan varallisuuteen kuulu kiinteistö tai kiinteistöjä jokaisella osakkaalla on oikeus saada kiinteää omaisuutta. Kuolinpesän osakkaat voivat sopia perinnönjakamisesta siten, että kaikki osakkaat eivät saa kiinteää omaisuutta. Sen sijaan käräjäoikeuden määräämää pesänjakajaa jako-ohje sitoo siten, että hänen tulee jaossa osoittaa kiinteää omaisuutta jokaiselle kuolinpesän osakkaalle. Pesänjakaja voi jaon suorittamiseksi hakea viimekädessä kiinteistön myyntilupaa käräjäoikeudelta.

Kiinteistön myyminen perinnönjaossa

Leski on kuolinpesän osakas siihen saakka, kun ositus on toimitettu. Lesken ja kuolinpesän välisen osituksen jälkeen kuolinpesän osakkaita ovat perittävän perilliset. Mikäli kuolinpesän osakkaat päätyvät siihen, että myyvät kiinteistön tai kiinteistöt ennen ositusta, niin lesken ja perillisten vastuu kiinteistön kunnosta määräytyy maakaaren mukaan. Mikäli kiinteistö myydään osituksen jälkeen mutta ennen perinnönjakoa, niin perillisten vastuu kiinteistön kunnosta määräytyy maakaaren mukaisesti.

Mikäli pesänselvittäjä ja/tai pesänjakaja hakee myyntiluvan, niin tässäkin tapauksessa jakamattoman kuolinpesän osakkaiden vastuu määräytyy maakaaren mukaisesti. Perintökaaren mukaa pesänselvittäjä tai -jakaja voi olla vahingonkorvausvastuussa vastuussa vahingosta, jonka hän tahallisuudellaan tai huolimattomuudellaan aiheuttaa. Pesänselvittäjän ja -jakajan korvausvastuu ei ulotu myydyn kiinteistön laatuvirheisiin, ellei hän ole jättänyt jotain tietämäänsä seikkaa ilmoittamatta tai antanut vääriä tietoja.

Sopimusjako

Osakkaat voivat keskenään sopia miten perinnönjako heidän välillään toimitetaan. Kuten aiemmin todettu niin osakkaat voivat sopia jaon suoritettavaksi sitenkin, että kaikki eivät saa kiinteää omaisuutta. Sopimusjaosta tulee laatia perinnönjakokirja, jonka kaikki osakkaat allekirjoittavat ja kaksi esteetöntä todistajaa todistaa oikeaksi. Mikäli sopimusjako on suoritettu säädetyssä määrämuodossa ja perintönä saadussa kiinteistössä ilmenee myöhemmin laatuvirhe, niin perinnönsaajan oikeussuojakeinot ovat yhtä rajalliset kuin mitä aiemmin on sopimusosituksen osalta todettu. Käytännössä perintönä saadun omaisuuden laatuvirheen seuraamukset joutuu hyväksymään, ellei pysty osoittamaan, että joku osakas tai osakkaat ovat väärin perustein saaneet perinnönjakosopimuksen hyväksytyksi

Toimitusjako

Käräjäoikeuden määräämä pesänjakaja on sidottu siihen, ellei muuta sovita, että jokaisen osakkaan tulee saada kiinteää omaisuutta. Mikäli jaettavana on useampia kiinteistöjä niin pesänjakaja voi osoittaa jokaiselle osakkaalle oman kiinteistön tai muodostaa yhteisomistuksia kiinteistöihin.

Mikäli pesänjakaja on voinut jakaa kiinteistöjä osakkaille ilman kaikkien osakkaiden yhteisomistusta ja osakkaan saamassa kiinteistössä ilmeen myöhemmin laatuvirhe, niin osakas voi tähän hakea muutosta perinnönjaon moitekanteella. Määräaika moitekanteelle on kuusi kuukautta pesänjakajan päätöksestä lukien.

Kiinteistön laatuvirheen seuraus

Maakaaren mukaista kiinteistön myyjän suorittamaa hinnanalennusta arvioidaan oikeuskäytännössä lähtökohtaisesti tarpeellisten korjauskustannusten perusteella. Myyjä suorittaa hinnanalennuksen ja kiinteistön kaupassa ollut virhe on osapuolten välillä korjaantunut.

Osituksessa ja perinnönjaossa kiinteistön laatuvirheen korjaaminen ei voi täysin perustua kiinteistön kaupan hinnanalennuksen perusteisiin. Tällöinkin korjauskustannukset ovat käypätapa arvioida kiinteistön arvon alentumista. Osituksessa tilanne on se, että laatuvirheestä johtuva kiinteistön arvon aleneminen vaikuttaa alentavasti avio-oikeuden alaisen omaisuuden määrään sekä tasingon määrään. Osituslaskelma ja tasingon määrä tulee laskea uudelleen, jotta kiinteistön arvon alentuminen tulee oikeudenmukaisesti huomioitua osituksessa.

Myös perinnönjaossa laatuvirheestä johtuva kiinteistön arvon aleneminen vaikuttaa kaikkia osakkaita koskien jaettavan perinnön määrää alentavasti ja osakkaan perintöosuuden arvomäärää alentavasti. Perinnönjako arvon määrityksineen tulee tehdä uudelleen, jotta kiinteistön arvon alentuminen tulee oikeudenmukaisesti huomioitua perinnönjaossa.

Yhteenveto

Maakaaressa säännellystä kiinteistön kaupassa tai vaihdossa on usein miten kysymys osapuolista, joilla ei ole muuta yhteyttä, kuin kiinteistön kauppa. Näiden tilanteiden varalle on muodostunut hyvinkin pitkälle ennakoitava tapa ratkaista ongelma.

Sen sijaan osituksessa ja perinnönjaossa osapuolilla on laajempi sekä sosiaalinen että taloudellinen yhteys. Tämä tarkoittanee jo lähtötilanteessa sitä, että jokaisen osakkaan oletetaan olevan lähtökohtaisesti perillä jaettavan omaisuuden laadusta. Tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistön laatuvirheeseen vetoamisen perusteet ovat huomattavasti rajallisemmat ja tiukemmat kuin kiinteistön ostajalla. Lisäksi jos osituksen tai perinnönjaon osapuolet suorittavat kiinteistön saaneelle esimerkiksi korjauskustannuksiin perustuvan korvauksen on se omiaan johtamaan siihen, että kiinteistön saanut saa perusteetonta etua.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

• Kuolinpesä kiinteistö- tai asuntokaupan osapuolena
• Kiinteistön myyminen kuolinpesän toimitusjaossa
• Miten perintöosuuden ulosmittaus vaikuttaa kuolinpesän kiinteistön myyntiin?
• Kuolinpesä asunto-osakkeen myyjänä
• Kuolinpesään kuuluvan kiinteistön myyminen tai jakaminen
• Perinnöstä luopuminen vai perintöosuuden luovutus?