Kuolinpesä asunto-osakkeen myyjänä
Läheisen kuolema on aina omaisille raskasta aikaa. Samaan aikaan voi hoidettavana olla monia asioita, jotka nekin tuntuvat mutkistuvan entisestään kuolemantapauksen johdosta. Usein kysytään, kuka tulisi merkitä asunto-osakkeen myyjäksi, kun asunnon omistanut tai omistaneet ovat kuolleet. Erityisiä tulkintavaikeuksia aiheuttavat esim. testamentit tilanteissa, joissa kuolinpesän osakkaillakaan ei oikein ole käsitystä siitä, millaista lopputulosta pesänsä jaossa jo edesmennyt asunnon omistaja testamentillaan toivoo.
Kuolinpesä
Perittävän kuollessa hänen omistusoikeutensa ei voi käsitteellisesti sammua tai kadota. Omistusoikeudella on oltava joka hetki subjekti, toisin sanoen omaisuudella on aina oltava omistaja.
Kuolleen henkilön omaisuus siirtyy vainajan perillisille ja testamentinsaajille perintökaaren (PK 5.2.1965/40) mukaisesti. Vainajan perilliset ja mahdolliset testamentinsaajat eivät kuitenkaan saa heti perittävän kuoltua esimerkiksi tietyn määräosan suuruista omistusoikeutta kuolinpesän omaisuuteen. Kuolinpesän osakas ei voi esimerkiksi saada ennen perinnönjakoa omistukseensa perittävältä jäänyttä asunto-osaketta tai perintöosuutensa mukaista osuutta sellaisesta. Kuolinpesän osakkaat sen sijaan hallitsevat perinnön jakoon asti kaikkea kuolinpesän omaisuutta yhteisesti, kuolinpesänä. Tällainen pesä ei ole itsenäinen oikeushenkilö vaan sen osakkaiden muodostama väliaikainen henkilöyhteenliittymä.
Kuolinpesä on taloudellinen kokonaisuus, joka koostuu vainajan varoista ja veloista. Vainajan elinaikanaan tekemät sopimukset sitovat kuolinpesää. Vainajan tilalle sopimuksen osapuoleksi tulevat tällöin kuolinpesän osakkaat yhdessä, jotka ovat velvollisia noudattamaan sopimusvelvoitteita. Toisaalta osakkaat voivat myös vedota perittävän tekemän sopimuksen tuottamiin oikeuksiin.
Perintökaaren mukaan osakkaiden tulee (ellei ole järjestetty erityistä kuolinpesän hallintoa) yhteisesti hallita pesän omaisuutta. Osakkaat edustavat kuolinpesää yhdessä suhteessa kolmanteen henkilöön ja vastaavat yhdessä pesää koskevissa asioissa (PK 18:2). Kuolinpesän hallinto edellyttää siis osakkaiden yksimielisyyttä kaikista päätöksistä. Jos yksimielisyyttä ei voida saavuttaa, voi kukin osakas hakea tuomioistuimelta pesänselvittäjän määräämistä.
Kun kuolinpesä on pesänselvittäjän hallinnossa, tekee pesänselvittäjä yksin päätökset pesän asioista. Kuolinpesä tavallisesti lakkaa perinnönjaossa, mutta se voidaan myös osakkaiden niin halutessa pitää jakamattomana hyvinkin pitkiä aikoja. Joskus saatetaan tehdä myös osittainen perinnönjako. Silloin yhteishallintosuhde jatkuu, mutta osa omaisuudesta luovutetaan jollekin tai joillekin pesän osakkaista.
Kuka merkitään asunto-osakkeen myyjäksi?
Mikäli myytävä omaisuus kuten asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat vainajan nimissä, tulee kauppakirjaan siis merkitä omaisuuden myyjäksi henkilön kuolinpesä. Tämän jälkeen asiakirjaan luetellaan kaikki kuolinpesän osakkaat, jotka siis yhdessä esiintyvät myyjinä kuolinpesän lukuun.
Kuolinpesän osakkaita ovat vainajan perilliset, eloonjäänyt puoliso osituksen toimittamiseen saakka, entinen eloonjäänyt puoliso, mikäli ositusta ei ole toimitettu sekä mahdollinen yleisjälkisäädöksen saaja tai saajat (ts. sellaiset henkilöt, joille vainaja on testamentannut jonkin jako-osuuden koko perinnöstään (yleistestamentinsaajat). Perittävä ei voi tekemässään testamentissa sulkea pois lakiin perustuvaa osakasasemaa.
Kaikkien kuolinpesän osakkaiden on allekirjoitettava kauppakirja. Mahdollista on toki käyttää myös valtakirjaa siten, että yksi tai useampi osakas valtuuttaa toisen allekirjoittamaan kauppakirjan puolestaan.
On tärkeää huomata, että leski kuuluu pääsääntöisesti kuolinpesään. Joskus erehdytään ajattelemaan, että koska myytävä omaisuus on vain vainajan nimissä, ei leskellä olisi oikeutta osallistua kyseistä omaisuutta koskevaan päätöksentekoon. Näin ei kuitenkaan ole, mikäli puolisoiden välillä ei ole toimitettu vielä ositusta.
Toisaalta on huomattava, että mikäli leski omistaa myytävän omaisuuden yksin, saa hän lähtökohtaisesti myydä sen ilman muiden kuolinpesän osakkaiden myötävaikutusta. Jos omaisuus on kuitenkin tarkoitettu käytettävän puolisoiden yhteisenä kotina, tarvitaan kauppaan kuolinpesän osakkaiden suostumus avioliittolain vallinnanrajoitussäännösten johdosta.
Mikäli leski ja vainaja ovat omistaneet myytävän omaisuuden yhdessä, voi leski tällöin olla kauppakirjassa myyjänä kahdessa ominaisuudessa: hän myy yhtäältä osaksi itse omistamaansa omaisuutta ja toisaalta myös kuolinpesän osakkaana kuolinpesälle kuuluvaa omaisuutta.
Ketkä ovat perillisiä?
Kuolinpesän osakkaita ovat edellä todetulla tavalla vainajan perilliset. Perillisellä tarkoitetaan perintöön oikeutettuja, jotka määräytyvät perintökaaren 2-4 lukujen mukaan. Osakkaita ovat siis primääriperilliset ja sekundääri- eli sijaisperilliset. Lähinnä perinnön saavat rintaperilliset. Mikäli joku perittävän lapsista on kuollut, tulevat lapsen jälkeläiset hänen sijaansa. Jos vainajalta ei ole jäänyt rintaperillisiä, saavat hänen isänsä ja äitinsä perinnön, kumpikin puolet. Kuolleen vanhemman sijaan puolestaan tulevat heidän muut lapsensa, eli vainajan sisarukset. Myös veli- ja sisarpuolet perivät.
Jos vainajalta ei jää edellä mainittuja perillisiä, menee omaisuus isovanhemmille. Milloin isovanhempi on kuollut, menee hänen osansa hänen rintaperilliselleen eli vainajan sedille ja tädeille.
Ottolasten perillisasema määräytyy sen mukaan, onko kysymys vanhan ottolapsia koskevan lainsäädännön mukaisesta ns. heikosta adoptiosta vai uuden ottolapsilain mukaisesta vahvasta adoptiosta. Vahvassa adoptiossa ottolapsen asema rinnastuu perintöoikeudellisesti täysin oman lapsen asemaan. Heikossa adoptiossa perimysoikeus biologisiin vanhempiin ja sukuun säilyy, mutta ottovanhempiin nähden asema poikkeaa hieman muiden perillisten asemasta (Perintökaari 4 luku).
Jos perittävä oli kuollessaan naimisissa, eikä häneltä jäänyt rintaperillisiä, perii leski vainajan. On tärkeää huomata, että leski ei peri osaakaan vainajan omaisuudesta, mikäli vainajalta jää rintaperillisiä.
Leskellä on toki useimmiten avio-oikeus vainajan omaisuuteen (ja tällä perusteella hän on myös kuolinpesän osakas), mutta perillinen leski ei tällöin ole. Leski on periessään vainajan (mikäli vainajan jättämästä testamentista ei muuta johdu) kuolinpesän ainut osakas ja hän saa määrätä yksin omaisuuden myynnistä. Kun leski aikanaan kuolee, vainajan toissijaiset perilliset, eli useimmiten veljet ja sisaret, ovat lesken kuolinpesän osakkaita.
Mikäli perillinen luovuttaa perintöosuutensa jollekin määräämälleen taholle, hän säilyttää tästä huolimatta asemansa kuolinpesän osakkaana. Perintöosuuden luovutuksensaajasta ei tule tällöin pesän osakasta.
Perintöosuuden luovutuksesta tulee erottaa perinnöstä luopuminen. Perinnöstä luopuminen, joka tapahtuu ilman ehtoja taikka luopumisesta maksettavaa korvausta, johtaa myös osakkuusaseman menettämiseen. Perinnöstään luopuneen sijaan tulevat tällöin automaattisesti luopujan omat lain mukaan määräytyvät sijaisperilliset, tavallisesti siis hänen lapsensa.
Yleistestamentin saajat
Mikäli perittävä antaa testamentissaan jollekin oikeuden koko jäämistöönsä, määräosaan siitä tai ylijäämän sen jälkeen, kun muut etuudet on ensin maksettu ja hoidettu, jälkisäädöstä nimitetään yleistestamentiksi. Tällaisen yleistestamentin saaja on kuolinpesän osakas ja hän osallistuu perillisten tavoin kuolinpesän hallintoon ja esimerkiksi omaisuuden myymiseen.
Jos testamentilla on sen sijaan annettu jollekin taholle tietty rahamäärä, taikka tietty oikeus tai etuus, testamenttia kutsutaan erityisjälkisäädökseksi. Tällaisen testamentin saaja ei ole kuolinpesän osakkaan asemassa.
Joskus välitysliike törmää tilanteeseen, jossa osakkaat ovat erimielisiä siitä, miten testamenttia on tulkittava. Testamentin sanamuodosta ei aina esimerkiksi ole yksiselitteisesti pääteltävissä, tarkoitetaanko sillä yleis- vai erityistestamenttia. Lainsäätäjä on ratkaissut tämän siten, että perintökaaren 18:1.2 mukaisesti perillistä ja yleisjälkisäädöksen saajaa pidetään kuolinpesän osakkaana silloinkin, kun heidän oikeutensa on riidanalainen.
Mikäli omaisuutta ryhdytään myymään tilanteessa, jossa asiaan osallisten osakkuusasemassa on epäselvyyksiä, tulee myös riidanalaiset tahot merkitä kuolinpesän osakkaiksi ja tätä kautta myyjiksi kauppakirjaan.
Esimerkiksi kiinteistönvälittäjän näkökulmasta onkin muistettava, ettei välittäjän velvollisuus tai oikeuskaan ole lähteä tulkitsemaan testamenttia. Viimekädessä onkin kehotettava osakkaita nostamaan testamentin tulkintakanne, jotta oikeat kuolinpesän oikeudenomistajat saadaan selville. Useimmissa tilanteissa näin pitkälle ei kuitenkaan tarvitse mennä, vaan välitysliike selviää säännöillä, joita on käsitelty edellä.
Miten kuolinpesän osakkaista voi varmistua?
Sekä myyjän että ostajan kannalta on tärkeää varmistua siitä, että asunto-osakkeen kaupassa myyjinä ovat kaikki oikeat henkilöt.
Perillisten osalta kuolinpesän osakkuus selviää vainajasta hankittavasta katkeamattomasta sukuselvityksestä sekä perillisten virkatodistuksista. Sukuselvitys tulee hankkia perittävän kuolinhetkeen asti sitä hetkestä alkaen, kun henkilö on täyttänyt 15 vuotta. Mikäli joku kuolinpesän osakkaista on kuollut, myös hänen osaltaan on hankittava perukirja sekä sukuselvitys.
Selvitystyö saattaakin toisinaan osoittautua hyvin laajaksi ja aikaa vieväksi toimenpiteeksi ja siihen kannattaa varata runsaasti aikaa etenkin silloin, kun kuolinpesään kuuluu useampi henkilö. Virkatodistusten osalta on myös huomattava, että yli 3 kuukautta vanhojen todistusten tietoihin ei voi enää luottaa. Mikäli virkatodistus on yli 3 kuukautta vanha, on tilalle siis pääsääntöisesti hankittava uusi.
Pesän osakkaiden selvittäminen on helpompaa, mikäli käytettävissä on perukirja, jossa on maistraatin rekisterimerkintä vahvistetusta osakasluettelosta. Tällöin välitysliike voi luottaa kyseisen perukirjan osakasluetteloon, eikä erillistä sukuselvitystä ja virkatodistuksia tarvita.
Huoneistojen osalta kannattaa myös tarkistaa, onko isännöitsijä tehnyt kuoleman johdosta merkintöjä osakasluetteloon ja mihin nämä merkinnät perustuvat. Mikäli isännöitsijä on merkinnyt osakasluetteloon kuolinpesän osakkaat, saattaa tämä helpottaa välitysliikkeen selvitystyötä. Isännöitsijän tekemiin merkintöihin kuolinpesän osakkaista ei kuitenkaan saa luottaa ja välitysliikkeen on siis tällöinkin aina erikseen tehtävä edellä mainittu selvitystyö kuolinpesän osakkaista.
Huomioon tulee myös ottaa, että mikäli joku kuolinpesän osakkaista on vajaavaltainen johtuen esimerkiksi alaikäisyydestä taikka edunvalvonnassa olemisesta, edustaa tätä kuolinpesän omistaman asunnon myynnissä edunvalvoja. Alaikäisen edunvalvonnasta vastaa yleensä lapsen vanhempi, joka voi toisinaan olla esteellinen tehtävään tämän ollessa itsekin saman kuolinpesän osakkaana. Edunvalvojan ollessa esteellinen, tulee hänelle määrätä sijainen. Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen on selvitettävä edunvalvojan henkilöllisyys, tunnistettava edunvalvoja sekä todettava edunvalvontasuhteen olemassaolo. Edunvalvoja tarvitsee lisäksi Digi- ja väestötietoviraston luvan eräisiin merkittäviin oikeustoimiin, kuten asunto-osakkeiden hankkimiseen taikka luovuttamiseen (myyntilupa).
Muita sinua ehkä kiinnostavia artikkeleita
