Kiinteistö perinnönjaossa
Hyvin usein kuolinpesän varallisuuteen kuulu kiinteistö tai kiinteistöjä. Tässä artikkelissa selvitetään mitä vaihtoehtoja kiinteistön osalta on perinnönjaossa.
Perinnönjako
Kun kuolinpesä on selvitetty eli käytännössä parunkirjoitus toimitettu ja velat maksettu on kuolinpesän osakkaalla oikeus vaatia perinnönjaon suorittamista, vaikka kaikki muut osakkaat olisivat sitä mieltä, ettei jakoa suoriteta. Osakas voi kieltää jaon toimittamisen ennen kuin perunkirjoitus on toimitettu ja kaikki tiedossa olevat velat maksettu, vaikka kaikki muut osakkaat haluaisivat jaon suorittaa.
Perinnönjaon toimittamiseksi on kaksi vaihtoehtoa. Osakkaat saavat toimittaa perinnönjaon sopimallaan tavalla sopimusjakona. Mikäli joku kuolinpesän osakkaista on vajaavaltainen, tarvitaan hänen osaltaan perinnönjakosopimukseen holhousviranomaisen lupa. Pesänjakajan on toimitettava perinnönjako, jos joku osakas sitä vaatii tai jonkun osuus pesästä on ulosmitattu. Käräjäoikeus määrää hakemuksesta pesänjakajan.
Perinnönjaosta on laadittava jakokirja. Mikäli pesänjakaja on toimittanut perinnönjaon, on tämän allekirjoitettava jakokirja. Sopimusjaossa kaikkien osakkaiden tulee allekirjoittaa jakokirja ja kahden esteettömän todistajan on allekirjoituksellaan todistettava se oikeaksi.
Perinnönjaossa ei voida tehdä enemmistöpäätöksiä. Erimielisyys tilanteissa jakotapa on pesänjakajan suorittama jako.
Kiinteistön merkitys perinnönjaossa
Sopimusjaossa osakkaat voivat jakajaa pesän varallisuuden ja kiinteistön tai kiinteistöt sopimallaan tavalla. Osakkaat voivat jakaa pesän varallisuuden siten, että joku tai jotkut osakkaista eivät saa lainkaan kiinteää omaisuutta.
Kiinteistön erityismerkitys tulee esille pesänjakajan suorittamassa jaossa. Perintökaaren 23 luvun 8 §:n mukaan pesänjakajan on suoritettava jako siten, että kullekin osakkaalle annetaan osa kaiken laatuisesta omaisuudesta. Edellä mainittu jakomääräys tarkoittaa sitä, että pesänjakaja ei voi suorittaa perinnönjakoa siten, että joku osakkaista ei saa lainkaan kiinteää omaisuutta.
Osakas saa perinnönjaossa oman kiinteistön
Pesänjakajan suorittaman perinnönjaon sisältöön vaikuttaa kuinka monta ja millaisia kiinteistöjä jaettavaan varallisuuteen kuuluu.
Mikäli kuolinpesään kuuluvia kiinteistöjä on yhtä monta tai enemmän kuin osakkaita, niin pesänjakaja voi suorittaa perinnönjaon siten, että jokaiselle osakkaalle osoitetaan oma kiinteistö. Näin voidaan menetellä, jos osakkaan arvomääräinen perintöosuus on yhtä suuri tai suurempi kuin kiinteistön arvo. Pesänjakaja ei voi määrätä muita osakkaita hyväksymään lunastusta osaksikaan. Eli jos esimerkiksi osakkaan arvomääräinen perintöosuus on 20 000 euroa, niin hänelle voidaan perinnönjaossa osoittaa kiinteistö, jonka arvo on korkeintaan 20 000 euroa. Hänelle ei voida
osoittaa 25 000 euron kiinteistöä siten, että hän suorittaa 5 000 euroa lunastusta muille osakkaille, elleivät muut osakkaat tätä hyväksy.
Kun jokaiselle osakkaalle voidaan osoittaa kiinteistö, niin kiinteistöjen arvot täytyy pesänjakajan selvittää luotettavasti. Osakkaille osoitettavien kiinteistöjen ei kuitenkaan tarvitse olla saman arvoisia. Osakkaiden arvomääräiset jako-osuudet voidaan tasata muusta jaettavasta varallisuudesta. Osakas, joka on saanut muita arvokkaamman kiinteistö saa muuta omaisuutta vähemmän.
Edellä mainitulla tavalla suoritettu jako on tarkoituksen mukainen. Jaon voisi suorittaa myös siten, että kaikista kiinteistöistä annetaan jokaiselle osakkaalle perintöosaa vastaavaa osuus. Tällöin kiinteistöihin muodostuu yhteisomistussuhteet. Mikäli osakas tämän jälkeen haluaa oman kiinteistön, hänen joutuu hakemaan halkomistoimituksen suorittamista. Joidenkin kiinteistöjen osalta myyminen voi jäädä ainoaksi vaihtoehdoksi yhteisomistuksen purkamiseksi. Yhteisomistus suhteiden muodostamista ei voida pitää perinnönjaon tarkoitus huomioiden tarkoituksen mukaisena ratkaisuna.
Kiinteistön määräalainen jako
Määräalainen jakokin täyttäisi periaatteessa perintökaaren 23 luvun 8 § vaatimuksen, jokainen osakas saisi kiinteää omaisuutta. Oikeuskirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä on kuitenkin katsottu, että kiinteistöjä voidaan jakaa määräaloittain ainoastaan, jos kaikki osakkaat suostuvat jakotapaan. Määräalajaossa osakkaiden yhdenvertaisuutta ei voida varmistaa samalla tavalla kuin murto-osaisessa jaossa ja sen jälkeen suoritettavassa halkomisessa.
Mikäli osakkaat suostuvat määräalajakoon, mutta eivät ole sopineet kenelle tulee mikäkin määräala, niin pesänjakaja osoittaa määräalat osakkaille esimerkiksi arpomalla.
Kiinteistön myynti
Kuolinpesän osakkaat voivat yksimielisellä päätöksellä hakea kiinteistön myyntilupaa siinäkin tapauksessa, että kuolinpesään olisi määrätty pesänjakaja. Ennen perinnönjaon toimittamista osakkaiden omistus on jakamatonta yhteisomistusta. Kysymys ei ole eristä yhteisomistussuhteista annetussa laissa tarkoitetusta yhteisomistuksesta. Mikäli kuolinpesään ei ole määrätty pesänjakajaa, niin osakas tai osa osakkaista ei voi hakea kiinteistön myyntilupaa käräjäoikeudelta. Kiinteistö voidaan myydä ainoastaan osakkaiden yksimielisellä päätöksellä.
Pesänjakaja voi perintökaaren 23 luvun 8 § 2momentista ilmenevillä perusteilla hakea kiinteistön myyntilupaa jaon suorittamiseksi. Käräjäoikeus voi määrätä, että kuolinpesän tietty omaisuus tai jopa kokon omaisuus on myytävä, jollei jako saada muutoin toimitetuksi. Hakemuksen perusteluissa pesänjakajan tulee osoittaa, että jakoa ei saada toimitetuksi ilman myyntiä.
Pesänjakaja voi suorittaa perinnönjaon siten, että antaa kiinteistöstä jokaiselle osakkaalle murto-osan. Murto-osaisen jaon mahdollisuus ei estä myyntiluvan myöntämistä. Oikeuskäytännössä myyntilupia on myönnetty, jos murto-osainen jako johtaa epätarkoituksen mukaiseen yhteisomistukseen. Tällainen tilanne on ainakin silloin, jos kiinteistön murto-osista ei sen koosta tai kaavamääräyksistä tai muista määräyksistä johtuen voida muodostaa omia kiinteistöjä. Tällöin yhteisomistukseen tyytymätön joutuu joka tapauksessa hakemaan myyntiluvan. Mikäli kiinteistö on
sellainen, ettei siitä voida muodostaa kiinteistöjä, niin myyntilupa mahdollistaa sen, että kiinteistöstä kiinnostunut osakas voi ostaa sen itselleen.
