Yhteisomistajien välinen sopimus
Mitkä ovat tyypilliset ongelmat yhteisomistuksessa. Laki eräistä yhteisomistussuhteista (myöhemmin yhteisomistuslaki) määrää yleiset periaatteet omistajien välisiksi pelisäännöiksi.
Yhteisomistajien välisellä sopimuksella voidaan selkeyttää yhteisen omaisuuden käyttöä ja hoitoa sekä sopia menettelystä, mikäli joku haluaa luopua omistuksestaan. Sopimuksella voidaan merkittävällä tavalla ennaltaehkäistä riitaisuuksia ja selkeyttää toimintatapoja.
Yhteisomistus
Yhteisomistuksesta on kysymys silloin kun kaksi tai useammat omistavat yhteisesti kiinteistön, irtaimen esineen tai muuta tavaraa. Yhteisomistuslaissa on olettama omistuksesta. Kunkin yhteisomistajan katsotaan omistavan määräosuuden yhteisestä esineestä. Omistajien osuudet oletetaan saamansuuruisiksi, ellei muuta ilmene. Rekisteröitävien omistusten osalta omistusosuuksien suurus käy ilmi rekisteriotteesta. Esimerkiksi kiinteistöjen osalta omistusosuudet ilmenevä lainhuutotodistuksesta.
Yhteisomistuslaki koskee tilanteista, joissa omistus on jaettu eli omistusosuudet määrätty. Näin esimerkiksi jakamattoman kuolinpesän omistussuhteita yhteisomistuslaki ei koske. Perintökaari määrää jakamattoman kuolinpesän hallinnosta ja omaisuuden jakamisesta. Myös aviopuolisoiden yhteisomistusta yhteisomistuslaki ei sääntele. Aviopuolisoiden välisestä yhteisen omaisuuden käytöstä ja hallinnoinnista säädetään avioliittolaissa.
Yleiset ongelmien ja riitojen syyt
Useimmin riidat liittyvät kiinteistön käyttöön. Nämä riidat koskevat useimmiten yhteistesti omistettuja kesämökkejä. Yleinen riitelyn aihe on myös se, miten korjauksista päätetään ja miten kustannukset jaetaan. Riitoja saattaa syntyy myös silloin kun joku yhteisomistajista haluaa irtaantua yhteisomistussuhteesta.
Yhteisomistajien välinen sopimus
Yhteisomistuslaissa ei ole määräyksiä yhteisomistajien sopimuksesta. Yhteisomistajien sopimuksen sisältöä ja tulkintaa ohjaavat yleiset sopimusoikeudelliset periaatteet. Esimerkiksi sopimuksen pätemättömyyden tai sovittelun osalta määräykset löytyvät laista varallisuusoikeudellisista oikeustoimista. Yhteisomistajien välinen sopimus on erittäin hyvä väline ongelmien ja riitaisuuksien ennalta ehkäisemiseksi. Sopimus on syytä tehdä heti yhteisomistuksen alkuvaiheessa, kun riitaisuksia ainakaan merkittäviä ei vielä ole.
Yhteisen esineen käyttö
Yhteisomistuslaissa määrätään, että yhteisomistajalla on oikeus käyttää yhteistä esinettä hyväkseen sellaisella tavalla, että hänen toimenpiteensä eivät loukkaa muiden yhteisomistajien vastaavia etuja ja oikeuksia. Yhteisen esineen käytöstä syntyy useimmin riitoja. Näiden riitojen ratkaisemiseksi yhteisomistuslain määräys on niin avoin, ettei siitä ole juurikaa hyötyä riitatilanteissa. Toki määräys
lähtee siitä, että jokainen yhteisomistajan tulee voida käyttää yhteistä esinettä omistusosuuttaan vastaavalla tavalla. Mutta esimerkiksi kesämökkien kohdalla on hyvin mieluisia lomailuajankohtia ja vähemmän mieluisia ajankohtia. Vaikka ajallisesti tasapuolinen käyttäminen olisi mahdollista, niin joku yhteisomistaja voi kokea, että toinen käyttää kesämökkiä aina parhaaseen aikaan ja itselle jää huonot ajat tai ajat, jolloin ei pääse kesämökille lainkaan. Sopimuksella omistajat voivat sopia käyttöajan kohdista siten, että käyttö on mahdollisimman tasapuolista. Sopimuksessa voidaan myös sopia, miten sitä yhteisomistajaa hyvitetään, jonka käyttö on vähäisempää. Yhteisomistuslain perusteella vähemmän käyttävällä ei ole suoraan oikeutta hyvitykseen, ellei tällaisesta ole sovittu. Lisäksi yhteisomistajan tulee ilman sopimusta osallistua ylläpito ja käyttökuluihin omistusosuuttaan vastaavasti, vaikka käyttäisi omaisuutta muita vähemmän.
Yhteisen esineen hoito
Yhteisomistuslain mukaan yhteiseen esineeseen ja sen tuottoon kohdistuvat yhteisomistajan oikeudet ja velvollisuudet määräytyvät heidän osuuksiensa mukaisesti. Yhteisomistaja vastaa kuluista omistusosuutensa verran. Esimerkiksi jos omistaa 1/3 osaa niin tällöin vastaa 1/3 osasta kuluista. Yhteisomistajat voivat keskinäisessä suhteessa pätevästi sopia kulujen jakautumisesta toisin. Kuluista sopiminen on tärkeää esimerkiksi silloin, kun yhteisen esineen käyttö on erilaista.
Yhteisomistuslain mukaan oikeustoimea tai toimenpidettä, joka koskee esinettä kokonaisuudessaan ei saa tehdä elleivät kaikki yhteisomistajat siihen suostu. Oikeus voi tietyissä tapauksissa antaa luvan. Jos toimenpide on tarpeen esineen säilyttämistä, turvaamista tai sen tavanmukaista käyttämistä varten eikä siedä viivytystä, älköön kuitenkaan yhteisomistajan vastustus tai poissaolo estäkö toista yhteisomistajaa siihen ryhtymästä.
Yhteisomistuslain periaate on, että yhteisomistajat hoitavat yhteistä esinettä koskevat asia yhdessä ja tekevät päätökset yhdessä. Lain tarjoama hallintomalli on hyvin kankea ja pienistäkin korjauksista tai käyttöön liittyvistä asioista voi syntyä riitoja. Mikäli yhteisomistajat pystyvät tekemään yhteisen esineen osalta kunnossapitosuunnitelman, niin yhteisomistus on rakentunut tukevalle kivijalalle. Vähimmilläänkin kannattaa sopia kuka hoitaa laskujen maksut ja muut yhteiseen esineeseen liittyvät käytännön asiat.
Mikäli yhteisomistajien välillä ei päästä yhteisymmärrykseen yhteisen esineen hoidosta, voi yhteisomistaja hakea oikeudelta uskottua miestä hoitamaan yhteistä esinettä. Uskottu mies hoitaa ja hallinnoi yhteistä esinettä ja tekee sitä koskevat päätökset. Omistajien kannalta edellä mainittu tilanne on epätyydyttävä. Yhteistä esinettä koskeva päätöksen teko siirtyy ulkopuoliselle. Uskotun miehen hallinnosta syntyy kuluja, jotka tapauksesta riippuen voivat olla suuretkin.
Yhteisomistuksen päättyminen
Korona-aika lisäsi esimerkiksi yhteisesti omistettujen kesämökkien käyttöä. Tämä taas oli omiaan johtamaan riitaisuuksiin käytön suhteen, jos asiasta ei ollut sovittu. Kun käytöstä syntyi riitaa, niin se puolestaan saattoi johtaa siihen, että joku yhteisomistajista tuli siinä määrin tyytymättömäksi, että halusi päättää yhteisomistussuhteen.
Yhteisomistajalla on oikeus myydä oma osuutensa ilman, että tarvitsee siihen muiden yhteisomistajien lupaa. Lähes aina yhteisomistukset ovat sillä tavalla sisäpiiriasia, että
omistusosuuden kauppaaminen ulkopuoliselle on vaikeaa. Yhteisomistajalla on oikeus saada osansa yhteisestä esineestä jakamalla erotetuksi. Edellä mainittu on käytännössä mahdollista isompien kiinteistöjen kohdalla. Tällöin omistusosuudesta voidaan halkomistoimituksessa muodostaa oma kiinteistö. Mikäli esineen jakaminen ei ole mahdollista tai siitä aiheutuu suhteettoman kalliit kustannukset tai esineen arvo alenisi huomattavasti, voi yhteisomistaja hakea oikeudelta esineen myyntilupaa. Mikäli jakaminen ei ole edellä mainitulla tavalla mahdollista, niin oikeus määrää käytännössä varmasti yhteisen esineen myytäväksi.
Yhteisomistajat voivat keskenään sopia esimerkiksi siitä, että omistusosuutta tulee ennen kauppaa tarjota muille yhteisomistajille ostettavaksi ja miten arvo määritetään. Näin muilla omistajilla olisi sopimuksen perusteella mahdollisuus pitää esine omistuksessaan ilman myyntiprosessia.
Lopuksi
Edellä kirjoitetusta ilmenee, että sopimuksella on aivan ensisijainen merkitys onnistuneessa yhteisomistuksessa. Mikäli keskeisistä yhteistä esinettä koskevista asioista ei ole löydettävissä yhteisymmärrystä yhteisomistussuhteen alussa, on syytä erittäin vakavasti harkita, onko yhteisomistukseen syytä ryhtyä lainkaan.
Jotta sopimuksesta saadaan toimiva ja pätevä on tehtävä syytä antaa lainoppineen hoidettavaksi.
