Tierasite – mikä se on ja mitä siitä tarvitsee tietää?
Kiinteistölle voidaan perustaa käyttöoikeus eli rasite toisen omistamalle maalle. Tällaisia ovat esimerkiksi oikeus tiehen, kaivo, venevalkama, autopaikka tai sähköjohtojen sijoittaminen. Toisen kiinteistön oikeus on tällöin toisen kiinteistön rasite. Kiinteistöä, jonka hyväksi rasite on perustettu, sanotaan ”oikeutetuksi”, ja kiinteistöä, jonka alueelle se on perustettu puolestaan ”rasitetuksi” kiinteistöksi.
Rasitteet perustetaan, muutetaan, siirretään ja lakkautetaan maanmittaustoimituksessa (rasitetoimitus tai yksityistietoimitus). Rasite perustetaan kiinteistölle ja merkitään kiinteistörekisteriin, jolloin rasite näkyy sekä kiinteistörekisteri- että rekisterikarttaotteessa. Rasite ei ole henkilökohtainen oikeus vaan se kuuluu kiinteistöön. Perustamalla rasite virallisessa toimituksessa voidaan turvata käyttöoikeuden jatkuvuus, sillä kiinteistön omistajavaihdoksilla ei ole siihen vaikutusta.
Rasite on pysyvä, joten sen käydessä esimerkiksi tarpeettomaksi voidaan rasite myös lakkauttaa vain uudessa yksityistie- tai rasitetoimituksessa.
Tierasitteen perustaminen
Silloin kun kiinteistölle muodostetaan pysyvä käyttöoikeus toiseen kiinteistöön kulkuyhteyttä varten, puhutaan tierasitteesta. Tieoikeus tarkoittaa pysyvää, kiinteistölle kuuluvaa oikeutta käyttää toisen kiinteistön aluetta kulkemista varten.
Pysyvä tieoikeus uuteen yksityistiehen voi syntyä vain maanmittaustoimituksessa ja tällä tavoin muodostettu oikeus on kiinteistön omistajanvaihdoksista riippumaton. Tien käyttäminen voi sinänsä olla käytännössä mahdollista myös maanomistajien keskinäisen sopimuksen nojalla, mutta tällainen oikeus sitoo vain sopimuksen tehneitä henkilöitä, mikä voi tyypillisesti voi muodostua ongelmaksi kiinteistön vaihtaessa omistajaa.
Tieoikeuden perustamisesta ja käsittelystä säädetään yksityistielaissa. Rasitetoimituksissa pyritään lähtökohtaisesti noudattamaan maanomistajien välisiä sopimuksia, mutta rasiteoikeuden voi tiettyjen edellytysten perusteella saada myös ilman sopimusta ja ilman rasitetun kiinteistön omistajan suostumusta. Tieoikeuden perustaminen ilman rasitetun kiinteistön suostumusta edellyttää mm., että tien tulee olla tärkeä, eikä siitä saa aiheutua huomattavaa haittaa millekään kiinteistölle.
Yksityistietoimituksessa voidaan antaa määräyksiä myös aikaisemmin perustetun tieoikeuden käytöstä tai ratkaista tieoikeuteen liittyviä epäselvyyksiä.
Toimituksessa päätetään mm. seuraavista asioita:
- tieoikeuksien perustaminen, siirtäminen tai lakkauttaminen
- tien rakentamis- ja kunnossapitokustannusten jakaminen tieosakkaiden kesken
- korvaukset
- käyttöoikeuksien perustaminen puutavaran varastointia, autopaikkaa, venevalkamaa tai laituria varten
- tiekunnan perustaminen
- tien käyttöön liittyvän epäselvyyden ratkaiseminen
Yksityistietoimitusta voi hakea mm. tieosakas, kiinteistön omistaja tai osaomistaja, ja tiekunta. Tiekunnan hakemus edellyttää tiekunnan kokouksen päätöstä toimituksen hakemisesta. Hakemuksen tekee tiekunnan puheenjohtaja tai tiekunnan valtuuttama henkilö. Lisätietoa yksityistietoimituksen hakemisesta löytyy Maanmittauslaitoksen suvuilta.
Rasitetun kiinteistön oikeus korvaukseen
Tieoikeuteen perustuvasta maan luovuttamisesta, vahingosta ja kuluista voidaan määrätä lain mukaisesti suoritettavaksi korvaus kiinteistön omistajalle tai tieosakkaalle tilanteesta riippuen. Pääsääntönä on, että korvaus tulee maksaa. Oikeutta korvauksen saamiseen ei lain mukaan kuitenkaan ole, jos on sovittu tai ilmeisesti edellytetty, ettei korvausta makseta.
Asianosaiset, joita korvaus koskee, saavat sopia korvauksen määrästä ja muista korvaukseen liittyvistä kysymyksistä lähtökohtaisesti keskenään. Sopimuksella ei kuitenkaan saa loukata kenenkään oikeutta. Korvauksia koskeva sopimus sitoo myös sitä, jolle asianosaisen oikeus kiinteistöön siirtyy. Jollei korvauksesta sovita, siitä määrätään yksityistietoimituksessa. Korvauksen arvioimisessa ja maksettavaksi määräämisessä noudatetaan kiinteistönmuodostamislain säännöksiä korvauksista.
Yksityistielain mukaisessa tietoimituksessa on usein käytännössä kysymys pakkolunastukseen rinnastettavasta toimenpiteestä, minkä johdosta tieoikeuden perustamista koskevan korvauksen on lähtökohtaisesti katsottu perustuttavan ns. täyden korvauksen periaatteeseen. Tämä merkitsee, että tieoikeuden luovuttaja on lähtökohtaisesti saatettava tietoimituksessa samanlaiseen taloudelliseen asemaan, jossa hän oli ennen tieoikeuden luovuttamista. Rasitetulla on siten yleensä oikeus saada perustettavasta rasituksesta johtuvista menetyksistä täysi korvaus, jonka tulee vastata kohteen käypää hintaa.
Rasitetun kiinteistön omistajan ohella myös nautinta- rasite- ja muun käyttöoikeuden haltijalla voi olla itsenäinen oikeus saada korvausta oikeutensa menetyksestä tai sen arvon vähentymisestä.
Poikkeuksena korvattavuutta koskeaan pääsääntöön ovat edellä mainituin tavoin tilanteet, joissa on sovittu tai ilmeisesti edellytetty, ettei korvausta makseta. Tällainen tilanne voi olla kysymyksessä esimerkiksi silloin, jos tiestä on hyötyä kaikille korvaukseen oikeutetuille kiinteistöille. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että suppean alueen kiinteistöjä ja laitoksia palvelemaan tarkoitetusta yksityistiestä toisaalta aiheutuvat hyödyt ja toisaalta koituvat maisemalliset, maankäytölliset tai liikenteelliset haitat paljolti kompensoituvat naapuruusoikeudellisen sietovelvollisuuden perusteella. Käytännössä onkin varsin tavallista, ettei korvauksia tiealueista edes vaadita silloin, kun on kysymyksessä tie, josta on hyötyä myös rasitetuille itselleen.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Tarvitsetko apua?
Lue lisää aiheesta:
- Tieoikeuden perustaminen toisen kiinteistölle
- Yhteisomistus ja yhteisomistuksen purkaminen
- Mitä yhteisomistuksesta on hyvä tietää ja miten yhteisomistussuhde lopetetaan?
- Lumitöiden tekeminen tiealueella
- Kiinteistön hankkimisen luvanvaraisuudesta sekä valtion etuosto- ja lunastusoikeudesta
- Panttaus ja eri takausmallit asunto- ja talokaupan rahoituksessa
- Laatuvirhe ulosmitatun kiinteistön kaupassa
