Laatuvirhe ulosmitatun kiinteistön kaupassa
Kiinteistön laatuvirheen määrittely ja ostajan oikeudet ja velvollisuudet saattavat poiketa erittäin oleellisesti maakareen vastaavista säännöksistä, mikäli kiinteistö on ostettu ulosottoviranomaisen toimenpanemassa kaupassa.
Ulosottokaaren mukaiset myyntitavat
Ulosottokaaren 5 luvun 1 §:ssä säädetään myyntitavat. Ulosmitattu kiinteäomaisuus voidaan myydä ulosottomiehen toimittamalla julkisella huutokaupalla (huutokauppa) taikka muulla tavalla, kuten toimeksiannolla tai vähittäin (vapaa myynti).
Ulosottomies saa myydä kiinteän omaisuuden vapaasti velallisen sekä niiden velkojien ja muiden oikeuksien haltijoiden suostumuksella, joiden oikeutta myynti koskee. Edellä mainitusta ulosottomiehen toimittamasta vapaasta myynnistä säädetään ulosottokaaren 5 luvun 76 §:ssä Ulosottomies voi antaa kiinteistön myymisen myös ulkopuolisen, pantin haltijan tai velallisen tehtäväksi. Edellä mainitusta muusta vapaasta myynnistä säädetään ulosottokaaren 5 luvun 77 §:ssä.
Ulosottokaaren mukainen virhe myyntikohteessa
Ainostaan ulosottokaaren 5 luvun 77 §:n mukaisessa muussa vapaassa myynnissä tulevat sovellettavaksi maakaaren 2 luvun 17 §:n laatuvirhettä koskevat säännökset sekä laatuvirheestä ilmoittamista koskevat säännökset ja laatuvirheen seuraamuksia koskevat säännökset. Muussa vapaassa myynnissä ostajan oikeudet ja velvollisuuden määräytyvät samalla tavalla kuin normaalissa kiinteistökaupassa.
Huutokaupassa ja ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä kiinteistön virheestä säädetään ulosottokaaren 5 luvun 11 §:ssä, joka kuuluu seuraavasti:
”Ulosmitattu omaisuus myydään sellaisena kuin se on. Myydyssä kiinteistössä tai arvokkaassa irtaimessa omaisuudessa katsotaan kuitenkin olevan virhe, jos:
1) omaisuus olennaisesti poikkeaa niistä tiedoista, jotka ulosottomies on myynti-ilmoituksessa tai muutoin ennen myyntiä antanut olennaisista omaisuuden ominaisuuksista tai käyttöön vaikuttavista seikoista, ja virheellisen tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
2) ulosottomies on laiminlyönyt antaa tiedon olennaisista omaisuuden ominaisuuksista tai käyttöön vaikuttavista seikoista, ja sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka
3) omaisuus on huomattavasti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on olosuhteet huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Virheellisen tiedon korjaamisesta säädetään 19 §:ssä.
Ulosottokaaren mukaisen virheen ero maakaareen verrattuna
Ulosottokaaren 5 luvun 11 §:n virhesäännössä kohdissa 1 ja 2 kysymys on tiedonantovirheestä. Tiedonantovirheen osalta virheen määrittely on huomattavasti ankarampi, kuin maakaaren 2 luvun 17 §:n tiedonantovirhettä koskevat määräykset. Ulosottokaaren virhe vastuu edellyttää, että virheellinen tieto tai antamatta jäänyt tieto on koskenut ensinnäkin olennaista omaisuuden ominaisuutta. Lisäksi edellytetään, että virheellisen tai antamatta jääneen tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaa. Ulosottokaaren mukainen tiedonantovirheen sääntely on lähellä sitä tasoa, että maakaaren mukaan virhettä voitaisiin arvioida jo kaupan purkuperusteena.
Ulosottokaaren 5 luvun 11 §:n kohdassa 3. säädetään salaisesta virheestä. Jotta kiinteistössä olisi edellä mainitulla perusteella virhe tulee omaisuuden olla huomattavasti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on olosuhteet huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta edellyttää. Maakaaren mukainen salainen virhe edellyttää, että kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Sanamuodon mukaan ulosottokaaren salaista virhettä koskeva määräys on huomattavasti ankarampi, kuin maakaaren vastaava määräys.
Ulosottokaaren mukaisen virheen seuraamukset
Ulosottokaaren 5 luvun 12 §:n mukaan ostaja saa virheen perusteella vaatia hinnanalennusta tai myynnin kumoamista. Virheen seuraamukset ovat samat kuin maakaaressa. Kaupan purkautumisen perusteissa on eroa. Ulosottokaaren mukaan myynti voidaan kumota virheen perusteella, jos myynnin voimaan jääminen olisi ostajan kannalta kohtuutonta. Maakaaren mukaan kauppa voidaan purkaa, jos virhe on olennainen. Ulosottokaaren mukaan purkuperustetta arvioidaan myös ostajan olosuhteiden perusteella. Tässä mielessä purkuperusteen arvioiminen on epävarmaa. Maakaaren sääntelyssä taas kiinnitetään enemmän huomiota siihen mikä merkitys virheellä on yleisesti ajateltuna.
Oikeuskäytäntö
Ulosottokaaren mukaisesta virheestä myyntikohteessa ei ole allekirjoittaneen havaintojen mukaan korkeimman oikeuden tasoista ratkaisukäytäntöä. Itä-Suomen hovioikeus on 26.10.2021 diaarinumerolla U 21/22 antanut ulosottovalituksessa päätöksen, jossa on ollut kysymys kiinteistön virheestä. Valittaja olivat 26.2.2020 vapaalla virallismyynnillä ostaneet Mikkelissä sijaitsevan kiinteistön. Kauppahinta oli ollut 171 500 euroa.
Kaupankohteena on ollut kokonaispinta-alaltaan 246 m2 asuinrakennus ja 90 m2 ulkorakennus. Molempien alkuperäinen rakennusvuosi on 1960. Asuinrakennukseen oli myöhemmin tehty laajennus-, muutos- ja korjaustöitä.
Asiassa on ollut riidatonta, että asuinrakennuksen perustamistapa on alkuperäisiltä osiltaan ollut rossipohja. Myöhemmin rakennetun kuistin osalta myyntiesitteessä oli perustamistavaksi ilmoitettu alapuolelta lämmöneristetty betonilaatta. Kaupan jälkeen suoritetussa tarkastuksessa oli ilmennyt, että kuistin perustamistapa ei vastannut myyntiesitteessä ilmoitettuja tietoja.
Ulosottovalituksessa on ollut kysymys ulosottokaaren 5 luvun 11 §:n kohdassa 1 tarkoitetun virheen arvioinnista.
Pohjois-Savon käräjäoikeus
Valittajat ovat käräjäoikeudessa ensisijaisesti vaatineet, että kauppa kumotaan ja toissijaisesti, että kauppahintaa alennetaan 43 994,27 euroa. Lisäksi valittajat ovat vaatineet, että valtio tulee velvoittaa suorittamaan heille vahingonkorvausta ja korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa.
Käräjäoikeus on virhevastuun osalta todennut, että vähäisen laatupoikkeaman perusteella ei virhettä ole. Edelleen käräjäoikeus on todennut, että olennainenkaan väärä tieto ei tarkoita virhettä, jos virheellinen tieto koskee epäolennaista seikkaa. Edelleen käräjäoikeus on todennut, että vaikka olisi annettu olennaisesti väärä tieto olennaisesta seikasta, niin virhettä ei tällöinkään ole, jos virheellisen tiedon ei voida olettaa vaikuttaneen kauppaan. Edellä mainitusta käy ilmi kolmiportainen arviointi, jonka perusteella virhekynnys nousee suhteellisen korkealle.
Päätöksen perusteluissa käräjäoikeus kiinnitti huomiota siihen, että ulosotossa omaisuus myydään sellaisena kuin se on ehdolla. Tässä kohdassa käräjäoikeuden perustelut olivat kritiikille alttiit, koska kiinteistön osalta on erityinen virhe sääntö, joka sivuuttaa sellaisena kuin se on ehdon. Edelleen käräjäoikeus on perusteluissaan katsonut, että kun valittajat olivat ostaneet joltain osin lopputarkastamattoman kiinteistön, niin he ovat ottaneet kantaakseen riskin siitä, että kiinteistö poikkeaa ilmoitetusta. Vielä käräjäoikeus on perusteluissaan katsonut, että vaikka kuistin perustamistapa poikkeaa ilmoitetusta, niin perustamistapa ei estä kuistin käyttöä.
Kaiken kaikkiaan käräjäoikeus asetti ulosottokaaren 5 luvun 11 §:n virhevastuun todella korkealle. Käräjäoikeus hylkäsi valittajien vaatimukset kokonaisuudessaan.
Itä-Suomen hovioikeus
Hovioikeudessa valittajat uudistivat vahingonkorvausvaatimusta lukuun ottamatta käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset. Hovioikeus on perusteluissaan ensinnäkin katsonut, että vaikka ostajat ovat tienneet kuistin olevan lopputarkastamaton, ei sillä ole ratkaisevaa merkitystä, kun heille on nimenomaan ilmoitettu, että kuisti on perustettu maanvaraiselle betonilaatalle. Tällä perustelulla hovioikeus antaa virheelliselle tiedolle sen merkityksen mikä sillä lähtökohtaisesti kuulu olla.
Hovioikeus on perusteluissaan todennut, että käräjäoikeuden ulosottovalituksen hylkäävä päätös on perustunut pitkälti siihen, että käräjäoikeuden käsityksen mukaan kuistin perustuksena oli rossipohja. Vastaanottamansa näytön perusteella hovioikeus tuli siihen päätelmään, että kuistilla ei ole ollut edes asianmukaista rossipohjaa. Tämän perusteella hovioikeus on katsonut, että kuistin perustuksen kestävyys on epävarma. Hovioikeus on myös katsonut, että kuisti on rakennuksen käytön kannalta merkityksellinen, koska siellä sijaitsee asuinrakennuksen lämmön- ja vedenjakelukeskus sekä sähköpääkeskus.
Hovioikeus katsoi, että kiinteistössä on ulosottokaaren 5 luvun 11 §:n mukainen virhe myyntikohteessa. Ensisijaisen kaupan kumoamisvaatimuksen hovioikeus hylkäsi. Hovioikeus on perusteluissaan todennut, että kaupan kumoamista käytetään vain kaikkein räikeimmissä virhetilanteissa. Hovioikeus alensi kauppahintaa 43 944,27 euroa. Lisäksi hovioikeus määräsi valtion maksamaan valittajien oikeudenkäyntikuluja.
Johtopäätös
Itä-Suomen hovioikeuden päätöksen perusteluista on tulkittavissa, että ulosottokaaren 5 luvun 11 §:n virhekynnys on korkealla. Mikäli kuistilla olisi ollut asianmukainen rossiperustus, niin hovioikeus olisi hyvin todennäköisesti hylännyt valituksen. Rakennusteknisesti ajateltuna rakennuksen perustus on selvästi olennainen kiinteistön ominaisuus. Sillä onko perustamistapa alapuolelta lämmöneristetty betonilaatta vai rossipohja on rakennusteknisesti merkittävä ero esimerkiksi teknisenkäyttöiän ja tulevien korjaustarpeiden näkökulmasta. Vaikuttaa sille, että virheen juridinen olennaisuusarviointi voisi irtaantua rakennusteknisistä arviointiperusteista.
On pääteltävissä, että ulosottomyynnin virhevastuun ja maakaaren mukaisen virhevastuun välisen eron yksi merkittävä tekijä on se, että ulosottomyynnissä ei synny samanlaista kiinteää sopimussuhdetta myyjän ja ostajan välille, kuin maakaaren mukaisessa kaupassa. Ulosotossa kiinteistö myydään virkatehtävänä yleistä velkojatahoa edustaen. Välittömän sopimussuhteen puuttuminen ilmenee myös siitä, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1. kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Vastaavaa sopimukseen perustuvaa virhesääntö ei ulosottokaaressa ole.
TUTUSTU MYÖS SEURAAVIIN ARTIKKELEIHIMME
Panttaus ja eri takausmallit asunto- ja talokaupan rahoituksessa
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
