fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kiinteän omaisuuden pakkolunastaminen

Herkulex.fi /

Perustuslain 15 §:n 1 momentin mukaan jokaisen omaisuus on turvattu. Perustuslain mukainen omistusoikeuden suoja ei ole kuitenkaan täysin ehdoton oikeus. Perustuslain 15 §:n 2 momentin mukaan omaisuuden pakkolunastuksesta yleiseen tarpeeseen täyttä korvausta vastaan säädetään lailla. Tässä artikkelissa käsitellään kuntien mahdollisuutta pakkolunastukseen yhdyskuntarakentamisen tarpeiden tyydyttämiseksi.

Pakkolunastamisen edellytykset

Yleisistä edellytyksistä säädetään kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetussa laissa. Lunastaa saadaan, kun yleinen tarve sitä vaatii. Lunastusta ei kuitenkaan saa panna toimeen, jos lunastuksen tarkoitus voidaan yhtä sopivasti saavuttaa jollain muulla tavalla taikka jos lunastuksesta yksityiselle edulle koituva haitta on suurempi kuin siitä yleiselle edulle saatava hyöty.

Maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetään siitä, milloin kunta tarvitsee lunastusluvan yhdyskuntarakentamisen tarpeisiin ja millä perusteella lunastusluvan voi saada. Lisäksi maankäyttö- ja rakennuslaki säätää siitä, milloin kunta voi saada maa-alueita omistukseensa ilman lunastuslain mukaista lunastuslupaa.

Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL)

Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen lunastus voi perustua joko asemakaavaan tai ympäristöministeriön myöntämään lunastuslupaa. Asemakaavaan perustuvissa lunastuksissa ei useinkaan tarvita lunastuslupaa. Tämä johtuu siitä, että maankäyttöön liittyvät tarkoituksenmukaisuuskysymykset on ratkaistu asemakaavaa laadittaessa ja vahvistettaessa. Kaavoitusmenettelyssä maanomistajien oikeusturvaa suojataan osallistumisoikeudella. Maanomistajat pääsevät esittämään oman näkemyksensä kaavasta. Maanomistajilla on myös oikeus valittaa kaavasta.

Perinteisesti kunnat ovat käyttäneet lunastuslupaan perustuvaan maan lunastusmahdollisuutta varsin harvoin. Kunnat ovat pyrkineet hankkimaan yhdyskuntarakentamisen kannalta tarpeelliset maa-alueet vapaaehtoisilla kaupoilla tai kaavoitussopimuksilla. Nyttemmin julkisessa keskustelussa on esiintynyt kritiikkiä siitä, että kunnat olisivat lisänneet lunastusmahdollisuuden käyttöä. Keskusteluissa on tuotu esille, että kunnat jopa painostaisivat maanomistajia epäedullisiin kauppoihin ottamalla lunastusmahdollisuuden esiin.

Lunastuslupaan perustuva maanlunastaminen

MRL 99 §:n perusteella kunta voi saada ympäristöministeriöltä luvan lunastaa maa-alueen erilaisiin yhdyskuntarakentamisen tarpeisiin. Ympäristöministeriö voi yleisen tarpeen vaatiessa myöntää kunnalle luvan, joka tarvitaan yhteiskuntarakentamiseen tai siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten.

Ympäristöministeriö voi lisäksi myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka on yleiskaavassa osoitettu liikenneväyläksi, asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen ja jota tarvitaan kunnan suunnitelmanmukaiseen yhdyskuntakehitykseen, sekä alueen, joka on tarkoitettu kunnan tai kuntayhtymän laitokselle tai muihin näiden tarpeisiin. Asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen lunastettavaan alueeseen voi sisältyä myös virkistys- ja suojelualuetta.

MRL 100 §:n perusteella ympäristöministeriö voi myöntää kunnalle luvan lunastaa rakennuskorttelin tai asemakaavaan sisältyvän muun alueen, jos sen lunastaminen on kaavan toteuttamisen kannalta perusteltua ja yleinen tarve sitä vaatii.

Edellä mainittujen lainkohtien nojalla kunta pystyy turvaamaan tarpeellisen ja perustellun yhdyskuntarakentamisen siinäkin tilanteessa, ettei maanomistajien kanssa päästä vapaaehtoisiin ratkaisuihin.

Kunnan lunastusoikeus ilman lunastuslupaa

MRL 96 §:n perusteella kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen sekä sellaisen yleisen rakennuksen asemakaavan mukaisen tontin, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin.

MRL 97 §:n perusteella kunta voi sen jälkeen, kun asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta, antaa eräin lainkohdasta ilmenevin rajoituksin rakentamiskehotuksen sitovan tonttijaon mukaisen tontin omistajalle ja haltijalle, jos tontin sallitusta kerrosalasta ei ole käytetty vähintään puolta tai asemakaavan mukaista tonttia ei sillä olevien rakennusten käyttötarkoitus, sijainti, rakentamistapa ja muut seikat huomioon ottaen ole rakennettu pääasiallisesti asemakaavan mukaisesti.

Jollei asemakaavan mukaista tonttia ole rakennettu kolmen vuoden kuluessa siitä, kun edellä mainittu rakennuskehotus on annettu asianosaisille tiedoksi, kunnalla on oikeus ilman erityistä lupaa lunastaa asemakaavan mukainen tontti. Lunastusta on haettava vuoden kuluessa siitä, kun rakentamiseksi varattu kolmen vuoden määräaika on päättynyt.

Lunastustoimitus

Lunastustoimituksen suorittaa lunastustoimikunta, johon kuuluu toimitusinsinööri ja kaksi uskottua miestä. Lunastustoimikunnan puheenjohtajana toimii toimitusinsinööri. Toimitusinsinööriksi on määrättävä sellainen maanmittaustoimituksia suorittava insinööri, jolla on riittävä perehtyneisyys lunastusasioihin. Uskotut miehet ovat kunnanvaltuuston nimeämiä maallikkojäseniä.

Toimituksen aloittamisesta tiedotetaan kaikille asianosaisille kutsukirjeellä. Kutsu toimitukseen toimitetaan kaikille yhteisomistajille. Kuolinpesän osalta kutsu voidaan toimittaa sille kuolinpesän osakkaalle, joka pitää huolta kuolinpesän hallinnosta tai joka hoitaa toimituksen kohteena olevaa kiinteistöä. Toimituksen aloittaminen katsotaan tiedotetuksi, jos kutsukirje on vähintään 10 päivää ennen alkukokousta annettu postin kuljetettavaksi tai muulla tavoin toimitettu asianomaiselle taikka vähintään seitsemän päivää ennen alkukokousta luovutettu vastaanottajalle kirjallista todistusta vastaan taikka jos kutsu on julkaistu sanomalehdessä vähintään 10 päivää ennen alkukokousta

Korvaukset

Lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi korvaus lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Lunastuskorvaus muodostuu kohteen- ja haitan korvauksesta sekä vahingonkorvauksesta. Kohteenkorvauksella tarkoitetaan lunastettavasta omaisuudesta maksettavaa hintaa. Kohteen korvaus määräytyy omaisuuden käyvän arvon mukaan. Lähtökohtaisesti käypä arvo tarkoittaa sitä, minkä hinnan maanomistaja voisi saada maa-alueesta vapaalla myynnillä. Eri arviointimenetelmiä ja kohteen korvauksen määrää mahdollisesti lisääviä tai alentavia seikkoja ei voida tässä artikkelissa käsitellä. Edellä mainitut seikat ovat siinä määrin tapauskohtaisia.

Haitankorvaus tulee kysymykseen, jos samalle henkilölle kuuluvasta omaisuudesta lunastetaan vain osa ja jäljelle jäävän omaisuuden käytölle aiheutuu pysyvää haittaa.Vahingonkorvausta suoritetaan, jos lunastuksesta aiheutuu muuttamisen, liikkeen tai ammatin harjoittamisen keskeytymisen taikka muun syyn vuoksi tappiota, kustannuksia tai muuta vahinkoa lunastettavan omaisuuden omistajalle.

Lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada korvaus välttämättömistä kustannuksista, jotka ovat aiheutuneet hänen oikeutensa valvomisesta lunastustoimituksessa tai haltuunottokatselmuksessa. Kustannusten määrää arvioitaessa on otettava huomioon ansion menetys, matkakustannukset sekä tarvittavien selvitysten laatu ja laajuus samoin kuin asiamiehen käyttämisen tarve.

Muutoksenhaku

Toimitukseen tai siinä annettuun ratkaisuun saa hakea muutosta kirjallisella valituksella. Valitus on toimitettava toimivaltaiselle maaoikeudelle. Määräaika valituksen tekemiselle on 30 päivää siitä päivästä, jona toimitus lopetettiin tai päätös annettiin. Toimivaltainen maaoikeus ja tarkka päivämäärä valituksen tekemiselle ilmenee toimituspöytäkirjasta.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua?

Ota yhteyttä!

Lue lisää artikkeleitamme: