Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Tämä on hyvä tietää kiinteistön omistusoikeuden vertikaalisesta ulottuvuudesta

Herkulex.fi /

Ilta-sanomat uutisoi tapauksesta, jossa Espoon kaupunki oli antanut luvan taloyhtiölle porata maalämpökaivoja. Kaupunki muutti kuitenkin mielensä. Kuinka laajasti maanomistaja voi hyödyntää omaisuuttaan maanpinnan ylä- ja alapuoliseen tilaan eli vertikaalisesti? Artikkelissa arvioidaan lyhyesti erilaisia oikeudellisia vaihtoehtoja, joilla usean toimijan kesken mahdollistetaan kiinteistön kolmiulotteinen käyttö ja hallinta.

.

Maanomistusoikeuden ulottuvuus lainsäädännössä

Maanomistusoikeuden ulottuvuutta ei ole tarkennettu lainsäädännössä. Tämän vuoksi joudutaan turvautumaan oikeudelliseen päättelyyn, yleisiin oppeihin ja reaalisiin argumentteihin, koska lainsäädäntöä, joka koskisi maanomistajan oikeutta maanpinnan ylä- ja alapuoliseen tilaan, ei ole.

.

Tarve rakentaa maanpinnan ylä- ja alpuolelle on kasvanut, johon on vaikuttanut muun muassa aiempaa tiiviimpi yhdyskuntarakentaminen. Toisaalta tekninen kehitys on mahdollistanut esimerkiksi kalliorakentamisen aiempaa paremmin. Maan alle voidaan rakentaa muun muassa pysäköintitiloja ja liikenneväyliä, kuten metroja. Lainsäädäntöämme ei ole suunniteltu maanpinnan ylä- ja alapuoliseen rakentamiseen, koska se on suunniteltu lähtökohtaisesti maanpintatason rakentamiseen. Ongelmia syntyy erityisesti tilanteissa, joissa kiinteistön omistajan sijaan joku muu taho on kiinteistön ylä- tai alapuolisen rakentamisen toteuttaja. Tätä varten on muun muassa valmisteltu 3D-kiinteistöjärjestelmää.

.

Omistusoikeuden ja kiinteistön käsite sekä ulottuvuus

Oikeuskirjallisuuden mukaan omistusoikeudella katsotaan tarkoitettavan täydellistä, toiset poissulkevaa yksinoikeutta esineeseen. Kiinteistönmuodostamislain 2 §:n (myöhemmin KML) mukaan kiinteistöllä tarkoitetaan sellaista itsenäistä maanomistuksen yksikköä tai muuta yksikköä, joka kiinteistörekisterilain nojalla on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin. Kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet (kiinteistön ulottuvuus).

Lainsäädäntö tai oikeuskirjallisuus ei ole yksiselitteisesti rajannut kiinteistön ulottuvuutta vertikaalitasossa. Tutkijoiden esittämien mielipiteiden mukaan kiinteistö ulottuu vertikaalitasossa korkeintaan siihen saakka, kuin nykyisillä tai tulevaisuuden teknisin menetelmin on kiinteistöä mahdollisuus käyttää tai rakentaa taloudellisesti hyväksi ihmistoimin. Oikeusjärjestyksessämme ei tunneta tässä suhteessa mitään omistusoikeudesta johtuvia rajoituksia. Rajoituksien voidaan katsoa tulevan ulkopäin esimerkiksi sellaisista normeista, jotka rajoittavat omistajan käyttövapautta yleisen edun vuoksi.

Korkeimman oikeuden tapaus KKO 1987:121 koski maanalaista rakentamista ja lunastuslakia. Tapauksessa kaupunki oli saanut lunastusluvan muutetun asemakaavan perusteella, jonka mukaan väestönsuojaksi ja pysäköintitilaksi saatiin rakentaa asunto-osakeyhtiön tontin alla oleva maanalainen tila. Lisäksi louhinnan yhteydessä syntyvään kiviainekseen kaupunki oli saanut lunastusoikeuden. Tapauksessa asunto-osakeyhtiö vaati vastaisten rakentamismahdollisuuksien menettämisestä sekä louhitusta kiviaineksesta korvausta kaupungilta. Vaatimukset evättiin, koska asunto-osakeyhtiölle ei ollut aiheutunut taloudellista menetystä, joka olisi korvattava.

.

Tutkijoiden esittämien mielipiteiden mukaan omistaja ei voi vedota omistusoikeuteensa ja estää sivullista ryhtymästä sellaisiin laillisiin toimiin kiinteistön alapuolisessa tilassa, jotka eivät loukkaa hänen oikeuttaan ja todellista intressiään käyttää kiinteistöään hyväksi omistajana.

.

.

Onko kiinteistön kolmiulotteinen hallinta ja käyttö mahdollista ja mitä eri vaihtoehtoja siihen on olemassa?

Kiinteistölle rakentaminen tai sillä kaivaminen merkitsee, että sitä hallitaan kolmiulotteisesti. Seuraavaksi käydään tiivistetysti läpi mitä vaihtoehtoja on kiinteistön kolmiulotteiseksi käytöksi ja hallinnaksi 1) kun kiinteistö on yhteisomistuksessa ja 2) kun muu kuin kiinteistön omistaja on kiinteistön ylä- tai alapuolisen rakennushankkeen toteuttaja. Ensimmäiseen vaihtoehtoon tutkijat ovat esittäneet mahdollisuudeksi hallinnanjakosopimusta ja kiinteistön yhtiöittämistä. Toiseen vaihtoehtoon tutkijat ovat esittäneet mahdollisuudeksi tehdä vertikaalinen pysyvä rasitesopimus tai määräaikainen maanvuokrasopimus.

.

Yhteisomistuksessa oleva kiinteistö

Hallinnanjakosopimuksen tekeminen edellyttää tässä yhteydessä kiinteistön yhteisomistusta. Sopimuksen tarkoituksena ei ole purkaa yhteisomistussuhdetta. Sen tarkoituksena on, että hallinanjakosopimuksella yhteisomistajat hallitsevat rajoiltaan määrättyjä alueita. Tällä tavoin yhteisomistajat voivat sopia myös maanalaisen tilan hyödyntämisestä. Edellytyksenä luonnollisesti on, että yhteisomistajat pääsevät yhteisymmärrykseen asiasta. Yhtiöittämisessä perustetaan kiinteistöosakeyhtiö, joka hallinnoi kolmiulotteisesti omistamaansa rakennusta. Yhtiöittämisessä ei tule sovellettavaksi maakaari, koska osakkeet ovat irtainta omaisuutta. Tutkijoiden esittämien mielipiteiden mukaan on mahdollista, että nämä molemmat keinot yhdistetään myös rinnakkain.

.

Muu kuin kiinteistön omistaja on kiinteistön ylä- tai alapuolisen rakennushankkeen toteuttaja

Kiinteistön omistaja voi perustaa kolmannelle osapuolelle omistamansa kiinteistön maanpinnan alapuolelle käyttöoikeuden. Tässä voi käyttää esimerkiksi maanvuokrasopimusta, jota sääntelee maanvuokralaki (myöhemmin MVL). Kysymykseen voi kuitenkin tulla myös lunastaminen, mikäli kyseessä on yleinen hyöty. Kiinteistön kolmiulotteista käyttöä mahdollistavat myös rakennus- ja kiinteistörasitteet. Laissa ei ole kuitenkaan rasitteen määritelmää. Rasite ilmaisee kiinteistön ulottuvuutta, kun taas rasiteoikeus ilmaisee oikeusasemaa, joka on rasiteoikeuden haltijalla. Käsitteet on hyvä erottaa toisistaan. KML:n 154 §:ssä on luettelo kiinteistörasitteiden tyypistöstä. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty myös näkemyksiä, joiden mukaan rasitukset eivät tyypitystensä takia sovellu hallintaoikeuden järjestämiseen maanalaiseen tilaan.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista.

   
Antti Ryhänen
ON, Legal Trainee
Puhelin: 050 408 5523 antti.ryhanen (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

.

Tarvitsetko apua kiinteistöoikeudellisissa asioissa?

.

.

Lue myös nämä artikkelit:

.

Tutustu aiheeseen myös täällä:

.

Jaa artikkeli: