Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Rakentaminen asemakaava-alueen ulkopuolella

Herkulex.fi /

Oletko ostamassa kiinteistöä / maa-aluetta omakotitalon tai loma-asunnon rakentamista varten. Tarvittavien rakennuslupien kannalta on oleellinen merkitys sillä, sijaitseeko kiinteistö asemakaava-alueella, vai alueelta, jolla ei ole asemakaavaa. Mitä täytyy huomioida, mikäli kiinteistö ei sijaitse asemakaava-alueella ja miten tähän voidaan varautua. Näitä seikkoja tällä kirjoituksella selvitetään keskeisiltä osin.


Asemakaava

Alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten kaupungit ja kunnat laativat asemakaavan. Asemakaava ohjaa rakentamista ja yhdyskuntakehitystä taajamissa. Lähtökohtaisesti aina asemakaavojen laatimisesta vastaavat kaupungit tai kunnat yksinään maankäyttöön liittyvien tavoitteiden toteuttamiseksi. Yksityishenkilöiden omistukseen asemakaava-alueella olevia rakentamattomia kiinteistöjä voi käytännössä jäädä korvauksena maan luovutuksesta kaavoitukseen. Lähtökohtaoletuksena voidaan pitää sitä, että jos rakentamattoman kiinteistön myy kaupunki tai kunta, niin se sijaitsee asemakaava-alueella. Vastaavasti jos myyjä on yksityishenkilö, niin kaavatilanteen selvittäminen on merkittävä seikka kaupasta päättämisessä.  Asemakaava-alueella kaavan mukaiseen rakentamiseen ei tarvita rakennusluvan lisäksi muita lupia. 


Rakentaminen asemakaava-alueen ulkopuolella

Jos olet hankkimassa rakennuspaikkaa asemakaava-alueen ulkopuolelta, niin kannattaa ehdottomasti selvittää kaupungin tai kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta mikä on alueen voimassa oleva tai mahdollisesti suunnitteilla oleva kaavatilanne. Kaavoitustilanne ratkaisee sen, minkälaisen lupamenettelyn suunnitteilla oleva rakentaminen tarvitsee tai onko rakennusluvan saaminen edes mahdollista.

Maankäyttöä ja rakentamista sääntelee maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL). Lisäksi kaupungin tai kunnan rakentamisjärjestys sääntelee ja tarkentaa rakentamisen edellytyksiä kyseessä olevassa kunnassa. Edellä mainituista säännöksistä ilmenee rakentamisen edellytykset. MRL:n mukaan rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla tarkoitukseen sovelias, rakentamiseen kelvollinen ja riittävän suuri. Rakennuspaikan tulee olla vähintään 2 000 neliömetriä. Monissa tapauksissa kaupungin tai kunnan rakennusjärjestyksessä edellytetään rakennuspaikalta suurempaa kokoa. Rakennukselle asetettavat vaatimukset ilmenevät MRL:n 117 §:stä ja MRL:n 135 §:n 3-6 kohdista. Asemakaava-alueen ulkopuolella teiden rakentaminen tai vedensaannin taikka viemäröinnin järjestäminen ei saa aiheuttaa erityisiä kustannuksia kunnalle. Rakentamisessa tulee huomioida maakuntakaavasta ja yleiskaavasta johtuvat 33 §:n ja 43 §:n mahdolliset rajoitukset. Edelleen mitä 135 §:n 2 momentissa säädetään, koskee rakentamista myös asemakaava-alueen ulkopuolella. Mitä 135 §:n 3 momentissa säädetään, koskee rakentamista sellaisella asemakaava-alueen ulkopuolisella alueella, jolla purkaminen on luvanvaraista.

Edellä oleva asemakaava-alueen ulkopuolista rakentamista ohjaava lainsäädäntö ohjaa ja rajoittaa monella tavalla rakentamista. Tästä johtuen itse rakentamisen edellytyksiä on syytä jo ennen kauppaa selvittään kaupungilta ja kunnalta ennen rakennuspaikan hankintaa. 

Suunnittelutarveratkaisu

Hyvin usein asemakaava-alueen ulkopuolella tarvitaan suunnittelutarveratkaisu, jossa harkitaan edellytykset rakennusluvan myöntämiselle. Suunnittelutarveratkaisussa rakennusluvan myöntämisen edellytyksiä harkitaan huomattavasti tavallista rakennuslupaa laajemmin ja perusteellisemmin. Harkinnassa nousevat esille hyvin monella tavalla maankäytön tulevaisuuteen ja maisemallisiin ym. liittyvät seikat. Suunnittelutarveratkaisu tarvitaan suunnittelutarvealueella. 

Suunnittelutarvealueella tarkoitetaan aluetta, jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syytä ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamiseen taikka vapaa-alueiden järjestämiseen.

Suunnittelutarvealuetta koskevia säännöksiä sovelletaan myös sellaiseen rakentamiseen, joka ympäristövaikutusten merkittävyyden vuoksi edellyttää tavanomaista lupamenettelyä laajempaa harkintaa.

Kunta voi oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai rakennusjärjestyksessä osoittaa suunnittelutarvealueeksi myös alueen, jolla sen sijainnin vuoksi on odotettavissa suunnittelua edellyttävää yhdyskuntakehitystä tai jolla erityisten ympäristöarvojen tai ympäristöhaittojen vuoksi on tarpeen suunnitella maankäyttöä. Yleiskaavan tai rakennusjärjestyksen määräys alueen osoittamisesta suunnittelutarvealueeksi on voimassa enintään 10 vuotta kerrallaan.

Suunnittelutarvealueella rakennusluvan myöntäminen edellyttää, että rakentaminen

1) ei aiheuta haittaa asemakaavoitukselle, yleiskaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;

2) on sopivaa yhdyskuntateknisten verkostojen ja liikenneväylien toteuttamisen sekä liikenneturvallisuuden ja palvelujen saavutettavuuden kannalta; ja

3) on sopivaa maisemalliselta kannalta eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä virkistystarpeiden turvaamista.

Edellä mainitun estämättä saa rakentaa jo olevaan asuntoon tai maatilaan kuuluvan talousrakennuksen sekä jo olevaan maaseutuyritykseen kuuluvan maa- ja metsätalouden tai sen liitännäiselinkeinon harjoittamista varten tarpeellisen rakennuksen. Rakennuslupa voidaan MRL:n edellä mainittujen seikkojen estämättä myöntää myös rakennuksen korjaamiseen tai asuinrakennuksen vähäiseen laajentamiseen.

Rakentaminen suunnittelutarvealueella ei myöskään saa johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Ranta-alueella rakentaminen

Vapaa-ajan asuntojen rakennuspaikat sijaitsevat usein vesistön lähellä. Näiden osalta rakentaminen on vielä tiukemmin säänneltyä. Meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. Lähtökohtaisesti ilman rakentamisen mahdollistavaa kaava rakentaminen ranta-alueella ei ole lainkaan mahdollista.

Edellä mainittu koskee myös ranta-aluetta, jolla rakentamisen ja muun käytön suunnitteleminen pääasiassa rantaan tukeutuvan loma-asutuksen järjestämiseksi on tarpeen alueella odotettavissa olevan rakentamisen vuoksi. Edellä mainitulla tavalla tiukennetut perusteet ulottuvat paitsi tällä hetkellä suunnitteilla olevaan rakentamiseen niin tulevaisuudessa odotettavissa olevan rakentamiseen. Määräykset ulottuvat myös rakennuksiin, jotka eivät sijaitse rantavyöhykkeellä, mutta joiden tuleva käyttötarkoitus perustuu läheiseen vesistöön.

Kunta voi rakennusjärjestyksessä ELY- keskusta kuultuaan osoittaa alueet, joita edellä mainitut rantarakentamisen rajoitukset eivät koske.

Poikkeamislupa

Mikäli suunniteltu asemakaava-alueen ulkopuolinen rakentaminen poikkeaa yleiskaavasta tai mikäli ranta-alueella ei ole asemakaava tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa, niin rakentaminen edellyttää poikkeamislupaa.

Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen MRL:ssä säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.

Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:

1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;

2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; 

3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai

4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Kunnan myöntämä poikkeamislupa on määräaikainen. Määräaika voi olla enintään kaksi vuotta. Alueellisen poikkeamisen määräaika voi olla kuitenkin enintään viisi vuotta. Määräajan kuluessa rakentajan tulee hakea poikkeamispäätöstä vastaava rakennuslupa. Poikkeamislupa ei siis ole lupa rakentaa, vaan sen perusteella voidaan hakea varsinainen rakennuslupa asuinrakennuksen tai loma-asunnon rakentamiseen.

Rakennusluvan saantiin liittyvien riskien hallinta

Kirjoituksessa on edellä todettu, että kaavamääräysten ja rakentamisjärjestyksen määräysten selvittäminen on ensi toimena erityisen tärkeää. Mutta tällä selvityksellä voidaan saada varma selvyys ainoastaan niihin tapauksiin, joissa rakennusluvan saaminen ei ole lainkaan mahdollista. Suunnittelutarveratkaisun ja poikkeamisluvan harkinta on yksityistapauksellista kokonaisharkintaa. Tässä tapauksessa myyjän ja ostajan oikeusturvaa takaa oivalla tavalla kiinteistökaupan esisopimus. Esisopimuksessa lopullisen kaupan edellytykseksi voidaan sopia se, että ostaja saa rakennusluvan suunnitellulle rakennushankkeelle. Esisopimuksessa voidaan muun ohella sopia, että ostaja voi hakea tarvittavat luvat. Mikäli esisopimuksen perusteeksi sovittuja lupia ei saada, niin molempien osapuolien oikeusturvan kannalta on ilman riitaisuuksia, ettei lopullista kauppaa tehdä.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Markku Honka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 040 5231 642
markku.honka (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita

Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys
Kodissa epäillään kosteusvauriota – milloin tarvitaan avuksi lakimiestä?
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Milloin kiinteistössä havaittu kosteus- tai homevaurio on maakaaressa tarkoitettu merkittävä piilevä virhe
Ostajan velvollisuudet kiinteistön virhetilanteissa
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset
Virhesääntely
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Uudisrakentamiseen verrattava rakentaminen
Vanhojen pientalojen ongelmat