Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Urakoitsijan virhevastuu ja sen ajallinen ulottuvuus korjausrakentamisessa

Herkulex.fi /

Rakennusurakoitsija voi olla vastuussa virheistä enintään 10 vuoden ajan

Rakennusurakkaa koskevissa sopimussuhteissa lähtökohtana on, että urakoitsija on tilaajaa kohtaan tuottamusperusteisessa vastuussa urakkasuorituksen virheellisyydestä. Tämä tarkoittaa, että urakoitsijan on joko korjattava suorituksessaan olevan virhe tai korvattava tilaajalle virheen korjauskulut, jos virhe on seurausta urakoitsijan huolimattomasta taikka tahallisesta toiminnasta.

Lähtökohtaisesti tähän tuottamusperusteiseen vastuuseen ei ole vaikutusta sillä, miten vakava-asteista huolimattomuutta urakoitsijan menettely ilmentää. Urakoitsija on yhtä lailla vastuussa, oli sen tuottamus sitten lievää, tavallista tai törkeää huolimattomuutta tai virhe aiheutettu peräti tahallisesti.

Urakoitsijan virhevastuu ei kuitenkaan ole ajallisesti loputonta. Vastuun ajallista kestoa voidaan rajoittaa sopimuksin, mutta viimekädessä vastuuaikaa rajoittavat vanhentumislain säännökset.

Mikäli muuta ei ole sovittu, on urakoitsijan vastuuaika vanhentumistalain perusteella 10 vuoden pituinen laskettuna urakan valmistumisesta. Tällöin urakoitsijan on korjattava taikka korvattava huolimattomuudellaan aiheuttama virhe, kunhan se paljastuu 10 vuoden kuluessa rakentamisesta ja tilaaja huolehtii reklamaatiovelvollisuutensa täyttämisestä. Jos virhe paljastuu vasta tätä myöhemmin, on urakoitsija käytännössä vastuusta vapaa.

Vastuun ajallisen ulottuvuuden rajoittaminen

Korjausrakentamista koskien ei ole olemassa lainsäädäntöä, joka kategorisesti kieltäisi urakoitsijan vastuun lieventämisen tai lyhentämisen 10 vuoden pääsäännöstä. Lainsäädäntö kieltää vastuun rajoittamisen törkeällä huolimattomuudella tai tahallisesti aiheutetuista vahingoista ja virheistä, mutta ei lievällä ja tavallisella huolimattomuudella aiheutettuja vahinkoja koskien.

Urakoitsijan vastuuta tyypillisesti rajoitetaan sopimalla takuun varjolla edellä mainitusta poikkeavasta vastuuajasta ja vastuun lievennyksestä. Tilaajan kannalta yllätyksenä voikin tulla, että se mitä urakoitsijan markkinoi ”takuuaikana”, voi käytännössä merkitä urakoitsijan vastuun ajallista rajoitusta suhteessa edellä mainittuun 10 vuoden vastuuaikaan.

Rakennusurakoissa hyvin yleisesti käytettyihin rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin (YSE 1998) sisältyvä 30 § rajoittaa urakoitsijan vastuuta olennaisesti 2 vuoden takuuajan jälkeen.

Ehtojen ensimmäinen merkittävä vastuun rajoitus on se, että ehtojen 30 §:n mukaan urakoitsija vastaa kahden vuoden jälkeen vain sellaisista rakennusvirheistä, jotka se on aiheuttanut tahallisesti tai törkeällä huolimattomuudella, taikka jotka ovat seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta noudattamatta jättämisestä. Tämä on erittäin merkittävä vastuunrajoitus, sillä se käytännössä vapauttaa urakoitsijan kokonaan sellaisista rakennusvirheistä, jotka se on aiheuttanut ”vain” lievällä tai tavallisella huolimattomuudella. Tällaisia virheitä ovat usein tyypillisimmät ns. piilevät rakennusvirheet, joita tilaajan on monesti mahdotonta havaita kahden vuoden ”takuuaikana”. Ilman tällaista takuuajan päättymiseen kytkettyä vastuunrajoitusta urakoitsija olisi vastuussa kaikista huolimattomuudellaan aiheuttamista virheistä aina 10 vuoteen asti, ilman että huolimattomuuden tulisi olla asteeltaan törkeää.

Toinen urakoitsijan vastuuta käytännössä merkittävästi rajoittava seikka on ehdoissa tilaajalle sälytetty näyttötaakka urakoitsijan huolimattomuuden asteesta. Lähtökohtana suomalaisessa sopimusoikeudessa on, että vastuusta vapautuakseen virheeseen syyllistyneen sopimusosapuolen on osoitettava, ettei virhe ole seurausta sen huolimattomasta toiminnasta. Tästäkin voidaan kuitenkin vapaasti sopia toisin, ja näin on tehty myös YSE 1998 -ehdoissa.

YSE 1998 -ehdoissa näyttötaakka urakoitsijan huolimattomuuden osoittamisesta on 2 vuoden takuuajan jälkeen käännetty niin, että tilaajan on kyettävä näyttämään rakennusvirheen olevan seurausta urakoitsijan vähintäänkin törkeäasteisesta huolimattomuudesta (tai tahallisuudesta), jotta urakoitsijan vastuu tulisi kysymykseen.

Ilman tätä vakioehtojen erikoispiirrettä, olisi urakoitsijan vastuusta vapautuakseen osoitettava, ettei virhe johdu sen huolimattomuudesta. Käytännössä tilaajan voi olla erittäin vaikeaa osoittaa, että urakoitsijan virheet olisivat seurausta urakoitsijan törkeän huolimattomasta toiminnasta ja tämän vuoksi esimerkiksi taloyhtiöt harvoin saavat urakoitsijoita vastuuseen 2 vuoden takuuajan jälkeen. Monet tyypilliset, vasta 2 vuoden takuuajan jälkeen paljastuvat rakentamisen virheet jäävät urakkaan sovellettavien yleisten sopimusehtojen seurauksena urakoitsijan vastuun ulkopuolelle.

Urakoitsijat käyttävät tilannetta usein empimättä hyväkseen ja kiistävät vastuunsa, jolloin tilaajan on käytännössä välttämätöntä kääntyä aihepiiriin perehtyneen asianajotoimiston puoleen.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Joni Oksanen
OTM, Varatuomari
Puhelin: 0400 548 001
joni.oksanen (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
Asunto-osakkeen ja kiinteistön ostotarjousmenettely
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Kuolinpesä kiinteistö- tai asuntokaupan osapuolena
Ostajan ja myyjän muistilista, kiinteistön kauppa
Kiinteistön kauppa ja kolmannen osapuolen oikeudet
Kodin ostajan muistilista
Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
Kaupanvahvistaja
Aviopuolison suostumus yhteistä asuntoa myytäessä
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Kiinteistön kaupan esisopimus