Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Osakkaan oikeus hyvitykseen asunto-osakeyhtiössä

Herkulex.fi /

Asunto-osakkeen omistajalla on tietyin edellytyksin oikeus saada yhtiöltä hyvitystä, jos yhtiölle syntyy sen korjaushankkeen yhteydessä säästöä osakkeenomistajan huoneistoon aiemmin tehdystä remontista.

Mikä hyvitys?

Asunto-osakeyhtiössä osakkaat kattavat pääsäännön mukaan yhtiön menoja aina yhtiöjärjestyksestä ilmenevän vastikeperusteen mukaisesti. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi putkiremontin tullessa ajankohtaiseksi yhtiössä, toteuttaa yhtiö remontin ja tästä aiheutuvat kustannukset jaetaan osakkaiden vastattaviksi sen mukaisesti, kuin yhtiöjärjestyksessä on määrätty.

Tähän pääsääntöön tekee poikkeuksen asunto-osakeyhtiölain ns. hyvityssäännös, jonka mukaisesti osakkaalla on oikeus saada hyvitystä huoneistoonsa aiemmin tehdystä remontista, jonka ansiosta yhtiölle koituu säästöä sen ryhtyessä toteuttamaan yhtiössä kunnossapito- tai uudistustöitä. Käytännössä tallainen tilanne voi tyypillisesti syntyä esimerkiksi yhtiössä toteutettavan putki- ja/tai kylpyhuoneremontin yhteydessä, jota ei yhden tai useamman huoneiston osalta tarvitsekaan tehdä nykyisten tai aiempien osakkaiden aiemmin jo teettämien remonttien johdosta.

Hyvitys toteutetaan alentamalla yhtiölle säästöä tuoneen osakkaan vastiketta määrällä, joka vastaa yhtiölle syntynyttä säästöä. Joissakin tapauksissa osakkaan vastike voi alentua jopa nollaan. Tätä suurempaa hyvitystä osakas ei voi saada hyväkseen, sillä vastoin yleistä harhaluuloa yhtiö ei voi hyvityksenä maksaa osakkaalle mitään. Vaikka osakkaan huoneistoon tehdystä remontista syntyvä säästö siis ylittäisi vastikkeen määrän, ei yhtiö voi hyvittää näiden erotusta maksamalla osakkaalle.

Lainsäädäntö

Hyvitystä koskeva säännös löytyy asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 § 1 momentista, jonka mukaan:

”Yhtiökokous päättää 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöllä uudistusta varten osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Sama koskee kunnossapitoa varten perittävän yhtiövastikkeen alentamista, jos osakkeenomistajan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Alennusta laskettaessa otetaan huomioon yhtiölle tuleva säästö ja osakkeenomistajan yhtiövastikeperusteen mukainen maksuvelvollisuus. Alennuksen enimmäismäärä on pienempi näistä.

Miten hyvitystä voi saada?

Osakkeenomistajalle myönnettävälle vastikealennukselle on olemassa selkeät ehdot, joiden kaikkien tulee täyttyä hyvityksen saamiseksi.

Hyvityksessä on siis kysymys siitä, että yhtiölle syntyy korjaushankkeessa säästöä sen ansiosta, ettei jotakin toimenpidettä tarvitsekaan tehdä nykyisen tai aikaisemman osakkaan huoneistoonsa aiemmin teettämän remontin johdosta. Hyvitettävien toimenpiteiden tulee olla samat tai vastaavat, jotka yhtiö muutoin aikoisi toteuttaa. Jotta hyvitysoikeus syntyisi, tulee osakkaan teettämän remontin hyödyttää yhtiötä ja säästää sille muutoin aiheutuvia kustannuksia. Vaikka osakkeenomistaja olisi toteuttanut kustannuksellaan remontin, kuten kylpyhuoneen saneerauksen, ei tämä oikeuta hyvitykseen yhtiön märkätilaremontissa, mikäli kyseinen osakkaan remontti ei syystä tai toisesta ole hyödynnettävissä. Näin voi olla esimerkiksi, jos osakkeenomistajan teettämästä remontista on kulunut paljon aikaa, tai jos sen asiamukaisuutta ja hyödynnettävyyttä ei voida osoittaa esimerkiksi sen vuoksi, että remontin dokumentaatio on puutteellinen. Hyvitettäväksi vaaditun remontin tulee vastata toteutukseltaan ja käytetyiltä materiaaleiltaan määräyksiä ja hyvää rakennustapaa, jotta yhtiö voi perustellusti jättää toimenpiteet tekemättä kyseisessä huoneistossa.

Itsestään selvä edellytys hyvityksen saamiseksi on myös se, ettei hyvityksen perusteena olevaa kunnossapito- tai uudistustyötä ole voitu kustantaa yhtiön varoista. Tällöinhän yhtiölle ei syntyisi säästöä, kun se olisi jo aiemmin maksanut remontin. Sillä ei sen sijaan ole merkitystä, onko hyvitykseen oikeutettu osakas kustantanut aiemman remontin itse, sillä myös aiemman osakkaan kustantama remontti voi tuoda yhtiölle säästöä ja oikeuttaa nykyisen osakkaan hyvitykseen.

Saadakseen hyvitystä tulee osakkaan olla itse aktiivinen ja osata vaatia sitä yhtiöltä. Yhtiö ei nimittäin ole velvollinen omatoimisesti selvittämään eri huoneistoihin aiemmin tehtyjä remontteja. Osakkaan vastuulla on hyvitystä vaatiessaan lisäksi osoittaa, että hänen huoneistoonsa tehty remontti täyttää edellä mainitut edellytykset. Mikäli lain mukaiset hyvityksen ehdot täyttyvät, on osakkaalla kuitenkin oikeus hyvitykseen ja toisaalta yhtiöllä velvollisuus se antaa. Yhtiökokous ei voi tällöin evätä hyvitystä, vaan sen tulee päättää hyvityksen myöntämisestä kyseisen lainkohdan mukaisesti.

Hyvityksen määrä

Hyvityksen määrän laskeminen on käytännössä usein hankaluuksia aiheuttava kysymys, sillä lainsäädännöstä ei tähän löydy selkeitä ohjeitä.

Hyvityksen määrityksessä tulee laskea yhtiölle todellisuudessa syntyvän säästön määrä. Merkitystä ei tällöin ole sillä, mitä osakkaan itsensä teettämä remontti on maksanut, vaan sillä mitä kustannuksia siitä tulisi taloyhtiölle aiheutumaan. Osakkaan ei olekaan tarpeen esittää kuitteja taikka muuta selvitystä teettämänsä remontin kustannuksista.

Säästöä ei voida myöskään perustaa suoraan käsillä olevan urakan hintaan ja siitä kyseiseen huoneistoon kohdistuvaan osuuteen. Huomioon tulee ottaa myös se, milloin osakas on tehnyt remontin ja koska tämän aiemmin remontoima rakenne tulee käyttöikänsä päähän (ns. ikävähennys). Ikävähennyksien laskemisessa lähtökohtana voidaan pitää kiinteistön rakenteiden teknistä käyttöikää, jotka on määritetty KH -kortissa.
Yhtiölle koituvaa todellista säästöä voivat vähentää lisäksi sille aiheutuvat muut kulut, kuten kustannukset asian selvittämisestä. Nämäkin tulee sekin ottaa huomioon hyvityksen määrityksessä.

Hyvityksen laskentakaavaksi saadaan näin yksinkertaistaen:

Hankkeen/urakan säästöt – ikävähennykset – muut yhtiölle aiheutuvat kulut

Yhtiökokouksen hyvitystä koskevan päätöksen moittiminen

Mikäli hyvitystä vaatinut osakkeenomistaja katsoo, ettei yhtiö ole noudattanut päätöksenteossaan asunto-osakeyhtiölakia ja on tyytymätön yhtiökokouksen päätökseen, on tällä mahdollisuus moittia yhtiökokouksen päätöstä asunto-osakeyhtiölain 23 luvun mukaisesti.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä

-> https://www.facebook.com/herkulex.fi

 

Joni Oksanen
OTM, Varatuomari
Puhelin: 0400 548 001
joni.oksanen (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Selonottovelvollisuus
Ostajan velvollisuudet kiinteistön virhetilanteissa
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Kiinteistön kauppa ja kolmannen osapuolen oikeudet
Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Ole tarkkana ostaessasi 1970-luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys